Yabancı olarak Portekiz'de mülk satın almak

Portekiz mülk satın almada uyruğa dayalı bir kısıtlama getirmez. Yerleşikler ve yerleşik olmayanlar aynı adımları izler. Değişen şey alımın maliyeti ve ona eşlik eden vaattir: mülk artık altın vizeye götürmüyor ve Mayıs 2026'dan bu yana yerleşik olmayan konut alıcılarının çoğu sabit %7.5 devir vergisi ödüyor. Ekim 2026 itibarıyla bir emlak danışmanının açıklaması gerekenleri burada bulabilirsiniz.

Kısaca

1. Yabancılar serbestçe mülk satın alabilir. Alıcının bir NIF (vergi numarası) alması gerekir; AB veya AEA dışında yaşayan alıcılar bunu almak için bir vergi temsilcisi atamalıdır.
2. Herhangi bir kapora ödenmeden önce bir avukat veya solicitador caderneta predial (vergi kaydı), certidão permanente (tapu sicil belgesi) ve ruhsatları kontrol etmelidir.
3. Olağan sıra: sinal (kaparo) ile CPCV (satış vaadi sözleşmesi), ardından tapu ve tescil.
4. Alıcı IMT (devir vergisi) ve %0.8 damga vergisi öder. Sürekli oturulacak kendi konutunda IMT 2026'da €106,346'ya kadar %0 ile başlar.
5. 25 Mayıs 2026'dan bu yana konut satın alan yerleşik olmayanlar, iade imkânlarıyla birlikte sabit %7.5 IMT öder.
6. Mülk sahipleri ardından her yıl IMI ve €600,000'ın üzerindeki konut mülkleri için AIMI öder.
7. Altın vize 7 Ekim 2023'te mülk alımını kabul etmeyi bıraktı. Mülk alımı oturum hakkı vermez.
8. Konut kredisi sınırları, sürekli oturulacak kendi konutu için değerin %90'ı, diğer amaçlar için %80'idir ve bankalar yerleşik olmayanlara karşı çoğunlukla daha katıdır.

Kim nerede satın alıyor

INE, 2025'te vergi adresi yurt dışında olan alıcıların yaptığı 8,471 konut alımı saydı; toplam değer €3.4 milyar. Bu, %13.3'lük bir düşüş ve üst üste üçüncü yıllık düşüştü (idealista, Mart 2026). AB'de yerleşik alıcılar ortalama €335,640, diğer yerlerden gelenler €470,277 öderken yerleşikler €234,120 ödedi.

• Algarve, yerleşik olmayanların alımlarının sayıca %29.7'sini, değerce %42.4'ünü aldı.
• Grande Lisboa sayıca %12.5 pay aldı.

Lizbon, Cascais ve Algarve'de bu süreci İngilizce yürütemeyen bir emlak danışmanı müşteri kaybeder.

Adım 1: NIF, vergi temsilcisi ve banka hesabı

NIF; CPCV'yi imzalamak, vergileri ödemek, tapuyu imzalamak ve konut kredisi almak için gereklidir. gov.pt'ye göre ücretsizdir. Yerleşikler bir vergi dairesine başvurur. Global Citizen Solutions'a (Ekim 2026) göre AB veya AEA dışında yaşayan alıcıların bunu almak için Portekiz'de bir vergi temsilcisi ataması gerekir. Müşteri satın almaya karar verdiği gün bu işe başlayın.

Portekiz'de bir banka hesabı geri kalan her şeyi kolaylaştırır: kaparonun ve bedelin izlenebilir şekilde ödenmesi, IMI ve site aidatları için otomatik ödeme talimatı ve varsa konut kredisi.

Adım 2: kaparodan önce kontroller

Literacia Financeira, CPCV'den önce kontrol edilmesi gereken belgeleri şöyle sıralar:

• Caderneta predial: Vergi İdaresi'nden alınan vergi kaydı. Vergi sicil numarasını, tanımı ve alanları, malikleri ve IMI'nin hesaplandığı vergi değerini (VPT) gösterir. Mülk sahibi bunu Portal das Finanças üzerinden ücretsiz indirir ve belge 12 ay geçerlidir.
• Certidão permanente: tapu sicil belgesi. Malikleri ve varsa ipotekleri, hacizleri, intifa haklarını veya irtifak haklarını ve dava kayıtlarını gösterir. DECO'ya göre fiyatı çevrim içi €15'tir ve altı ay geçerlidir. Caderneta ve certidão birbirini tamamlar: biri mali, diğeri hukukidir.
• Licença de utilização: belediyenin iskân (kullanım) ruhsatı. 7 Ağustos 1951'den önce inşa edilen konutlar için bunun yerine belediye belgesi gerekir. 2024'ten bu yana tapuda gösterilmesi zorunlu değildir, ancak Literacia Financeira bunu CPCV'nin bir koşulu yapmayı önerir. 1 Ekim 2026'dan itibaren tapuda mülkün bir imar belgesi olup olmadığı belirtilmelidir, aksi halde satış iptal edilebilir.
• Ficha técnica da habitação: 30 Mart 2004'ten sonra ruhsat almış konutlar için teknik dosya.
• Enerji sertifikası: satış veya kiralama için zorunludur. ComparaJá'ya göre konutlar için on yıl geçerlidir ve sertifikasız satış bireyler için €250 ile €3,740 arasında para cezasına yol açabilir.
• Aidat borcu olmadığını gösteren bir site yönetimi beyanı ve satıcının mevcut ipoteği tapuda kaldırma planı.

Alanları ve yerleşimi belgelerle karşılaştırın. Literacia Financeira, ruhsatsız eklentilerin alıcıyı bankanın tamamını finanse etmeyeceği bir konutla baş başa bırakabileceği konusunda uyarır.

Adım 3: CPCV, sinal ve tapu

1. CPCV. Satış vaadi sözleşmesi yazılı olmalı ve imzalar bir noter, avukat veya solicitador tarafından yüz yüze onaylanmalıdır; bu kişi bir kullanım veya inşaat ruhsatının bulunduğunu teyit etmelidir. Bu onay olmadan sözleşme geçersizdir (Literacia Financeira, Ekim 2026).
2. Sinal (kaparo). Kanun bir tutar belirlemez; %10 ile %20 yaygındır. Vazgeçen alıcı kaparoyu kaybeder. Yükümlülüğünü yerine getirmeyen satıcı kaparoyu iki katı olarak geri öder ya da alıcı mahkemeden satışın gerçekleştirilmesine karar verilmesini isteyebilir; bu, bir mülk CPCV'sinde feragat edilemeyen bir haktır.
3. Tapudan önce anahtar teslimi bir nezaket değil, bir karardır. Anahtarların CPCV ile teslim edilmesi devir sayılır, bu yüzden IMT o anda muaccel olur.
4. Tapu ve tescil. IMT ve damga vergisi tapudan önce ödenir. Tapu bir noter önünde, bir solicitador veya avukat aracılığıyla, bir bankada ya da alımı tescil de eden devlete ait bir Casa Pronta (tek noktadan tapu hizmeti) gişesinde imzalanabilir.

Normal bir CPCV yalnızca satıcıyı şahsen bağlar. Satıcı mülkü başka birine satarsa alıcı konutu değil, iki kat kaparoyu alır. Literacia Financeira'nın açıkladığı gibi, uzun süreler, büyük bir kaparo veya borçlu bir satıcı söz konusuysa vaade daha yüksek bir maliyetle ayni etki kazandırılabilir ve tescil edilebilir.

Alıcı maliyetleri

IMT (mülk devir vergisi). 2026 için anakara dilimleri %2 arttı (PwC Tax Guide 2026):

Alım	2026'da IMT (anakara)
Sürekli oturulacak kendi konutu	€106,346'ya kadar %0, ardından €660,982'ye kadar %2, %5, %7 ve %8 marjinal oranlar, €1,150,853'e kadar tek oran %6 ve üzerinde %7.5
İkinci konut	%1 ile başlar, ardından aynı dilimler
Diğer kentsel mülkler	6.5%
Tarım arazisi	5%
Yerleşik olmayan birinin satın aldığı konut, 25 Mayıs 2026'dan itibaren	Sabit %7.5

Notlar:

• Genç alıcılar. İlk sürekli konutunu satın alan 35 yaş veya altındaki alıcılar €330,539'a kadar IMT veya damga vergisi ödemez, bunun üzerindeki kısım için €660,982'ye kadar yalnızca %8 IMT öder (Doutor Finanças).
• Yerleşik olmayanlar. Sabit %7.5 oranı 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'den gelir. idealista'nın Eylül 2026'da bildirdiğine göre bu oran daha önce Portekiz'de vergi mukimi olmuş alıcılara uygulanmaz. Alıcı iki yıl içinde yerleşik hale gelirse ya da konutu altı ay içinde makul bir kirayla (ayda €2,300'e kadar) ve ilk beş yıl içinde en az 36 ay kiraya verirse iade edilebilir.
• Azor Adaları ve Madeira kendi dilim sınırlarını belirler.

Damga vergisi (Imposto do Selo). Fiyatın %0.8'i, ayrıca beş yıl veya daha uzun vadeli bir konut kredisinin %0.6'sı.

Tapu ve tescil. Literacia Financeira, Eylül 2026'da Casa Pronta için peşin alımda €375, banka finansmanıyla €700 sabit fiyat verdi. Özel noterler veya solicitador'lar genellikle €200 ile €500 artı sicil harçları alır. Avukatlar kendi ücretlerini belirler, bu yüzden bunları yazılı olarak kararlaştırın.

Örnek hesaplamalar

Bunlarda yukarıdaki oranlar kullanılmıştır. Her işlem için bir avukatın teyit etmesi gerekir.

Porto yakınında ana konut, €200,000, alıcı Portekiz'de yerleşik ve 35 yaş üstü, peşin. IMT: €3,542 (Literacia Financeira'nın kendi örneği). %0.8 damga vergisi: €1,600. Casa Pronta: €375. Toplam: yaklaşık €5,517, yani fiyatın %2.8'i.

Lizbon'da daire, €400,000, yerleşik olmayan alıcı, peşin, tapu 25 Mayıs 2026'dan sonra. %7.5 IMT: €30,000. %0.8 damga vergisi: €3,200. Casa Pronta: €375. Toplam: avukat ücreti hariç yaklaşık €33,575, yani fiyatın %8.4'ü.

Algarve'de villa, €800,000, alıcı zaten yerleşik, sürekli konut olarak, €400,000 konut kredisiyle. Tek oran %6 ile IMT: €48,000. Fiyat üzerinden damga vergisi: €6,400. Kredi üzerinden %0.6 damga vergisi: €2,400. Finansmanlı Casa Pronta: €700. Toplam: yaklaşık €57,500.

Alım sonrası yıllık vergiler

• IMI: kentsel mülkün vergi değerinin %0.3 ile %0.45'i oranında, her belediyenin belirlediği belediye emlak vergisi (PwC).
• AIMI: değeri €600,000'ı (ortak beyanname veren çiftler için €1.2 milyon) aşan konut mülkü olan bireyler aşan kısım üzerinden %0.7 öder; oran daha yüksek dilimlerde %1 ve %1.5'e çıkar. Şirketler %0.4, vergi cennetlerindeki kuruluşlar %7.5 öder.
• Kira geliri varsayılan olarak %25 oranında vergilendirilir; 2026'dan itibaren 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname kapsamında ayda €2,300'e kadar olan konut kiralamalarında oran %10'dur.
• Tatil kiralamaları için RNAL siciline Alojamento Local (kısa dönem kiralık konaklama) olarak kayıt gerekir. 76/2024 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'den bu yana karar belediyelere aittir; Lizbon ve Porto sınırlama bölgeleri uygular. Müşteri bu amaçla satın almadan önce kontrol edin.

Oturum: altın vize ve IFICI

Mülk yoluyla altın vize artık yok. 56/2023 sayılı Kanun (Mais Habitação), 7 Ekim 2023'ten itibaren gayrimenkul alımlarını yatırımcı vizesinin kapsamından çıkardı. Global Citizen Solutions, Ekim 2026 itibarıyla kalan yolları sıralıyor: gayrimenkule yatırım yapmayan uygun bir fona €500,000, istihdam yaratan bir şirket yatırımı, araştırma finansmanı ve sanat ve kültür finansmanı. Mülkü bir oturum yolu olarak pazarlamayın.

Vatandaşlık daha uzun sürüyor. 19 Mayıs 2026'dan bu yana yürürlükte olan 1/2026 sayılı Organik Kanun, vatandaşlığa geçiş için gereken ikamet süresini AB ve CPLP vatandaşları için beş yıldan yedi yıla, diğerleri için on yıla çıkardı (ASAG).

NHR'nin yerini başka bir rejim aldı. Mutat olmayan yerleşik (NHR) rejimi 2023'ten sonra yeni katılımcılara kapandı. Halefi IFICI, uygun Portekiz kaynaklı iş gelirine %20 oran ve yabancı gelirlerin çoğu için on yıllık muafiyet sunar; ancak yalnızca uygun araştırma veya inovasyon işi için Portekiz'e taşınan, önceden kayıt yaptıran ve önceki beş yılda yerleşik olmayan kişiler için (Garrigues). Emekliler veya yatırımcılar için genel bir avantaj değildir.

Konut kredileri

Rankia'nın Ağustos 2026'da özetlediği şekliyle Banco de Portugal'ın sınırları:

• Kredi/değer oranı: fiyat veya ekspertiz değerinden düşük olanın, sürekli oturulacak kendi konutu için %90'ına, diğer amaçlar için %80'ine kadar.
• Borç servisi: önerilen üst sınır 1 Ağustos 2026'dan itibaren aylık net gelirin %50'sinden %45'ine düştü.
• Vade: 35 yaşına kadar olan borçlular için 40 yıla, daha büyükler için 35 yıla kadar.

Yerleşik olmayanlara daha katı davranılır. idealista'nın Mayıs 2021 tarihli bir rehberine göre bankalar yerleşik olmayanlara genellikle %70 veya %80 kredi veriyordu ve yerleşik olmama uyrukla değil, vergi mukimliğiyle tanımlanıyor. Güncel koşulları her bankayla kontrol edin. Uygulamada, ikinci konut alan yerleşik olmayan bir alıcının kendi kaynaklarından fiyatın %20 ile %30'u artı yukarıdaki vergilere ihtiyacı vardır. Bunu ilk görüşmede söyleyin.

Emlak danışmanının açıklaması gerekenler

• NIF ve vergi temsilcisi zaman alır; hemen başlayın.
• Caderneta, certidão permanente ve ruhsat CPCV'den sonra değil, önce kontrol edilir.
• Sinal'in her taraf için ne anlama geldiği ve tapudan önce anahtar tesliminin neden IMT'yi doğurduğu.
• Yerleşik olmayanlar için %7.5 oranı ve iade yolları dahil, tapu tarihindeki IMT oranı, yazılı bir tahminle.
• Yıllık IMI ve AIMI ile tatil kiralamalarına ilişkin kurallar.
• Bir alımın vize sağlamadığı.

Portekiz'de mülk vergileri Mayıs 2026'da değişti ve her bütçede yeniden değişiyor. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass, IMPIC, Vergi İdaresi veya herhangi bir Portekiz makamı, noter ya da bankayla bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te Portekiz sayfasında bulun.