Yabancı olarak İspanya'da mülk satın almak

İspanya, yabancıların konut satın almasına herhangi bir kısıtlama getirmez. İngiliz, Amerikalı veya Emirati bir alıcı, bir İspanyol ile aynı adımları izler. Yabancı alıcıları zorlayan, alımın etrafındaki her şeydir: vergi numarası, maliyeti binlerce euro değiştiren bölgesel vergiler, yerleşik olmayanların vergisi ve bir alımın hâlâ vize getirdiği inancı. Ekim 2026 itibarıyla bir emlak danışmanının açıklaması gerekenler aşağıda.

Kısaca

1. Yabancılar serbestçe satın alabilir. Alıcının bir NIE'ye ve pratikte bir İspanyol banka hesabına ihtiyacı vardır.
2. Herhangi bir kapora ödenmeden önce mülkü bağımsız bir avukat kontrol etmelidir.
3. Olağan sıra: rezervasyon, arras sözleşmesi (genellikle yaklaşık %10), ardından noter huzurunda tapu senedi ve Tapu Sicili'ne tescil.
4. İkinci el konutlar her bölgenin belirlediği devir vergisi (ITP) öder: Endülüs'te %7, Valensiya Topluluğu'nda %9 (€1 milyonun üzerinde %11), Katalonya'da %10 ile %13, Madrid'de %6.
5. Yeni konutlar %10 KDV artı damga vergisi (AJD) öder; örneğin Endülüs'te %1.2 ve Valensiya'da %1.4.
6. Yerleşik olmayanlar, hiç kiraya vermeseler bile sahip oldukları konut için yıllık bir vergi öder.
7. Mülk yoluyla altın vize 3 Nisan 2025'te sona erdi. Bir alım oturum hakkı sağlamaz.
8. Yerleşik olmayanlara verilen konut kredileri genellikle değerin %60 ile %70'ini karşılar.

Kim nerede satın alıyor

Alicante Plaza'nın Ağustos 2025'te aktardığı Registradores verilerine göre konut alımlarında yabancıların payı ülke genelinde %14.1, Alicante ilinde yaklaşık %43 ve Málaga'da yaklaşık %33. İngiliz, Belçikalı ve Hollandalı alıcılar başı çekti. Costa Blanca ve Costa del Sol'de bu süreci İngilizce açıklayamayan bir emlak danışmanı müşteri kaybeder.

1. adım: NIE ve banka hesabı

Tapu senedini imzalamak, vergileri ödemek ve konut kredisi almak için NIE (yabancı kimlik numarası) gerekir. İspanya'da alıcı, randevu, pasaport ve 790 kod 012 formuyla ödenen harçla (Universidad Autónoma de Madrid'e göre €9.84) bir polis merkezinde veya yabancılar ofisinde EX-15 formuyla başvurur. Yurt dışından alıcı İspanya konsolosluğuna başvurur; bu iki ila sekiz hafta sürebilir, bu yüzden erken başlayın.

İspanyol bir banka hesabı geri kalanını kolaylaştırır: fiyatı izlenebilir havaleyle ödemek, yerel vergiler ve site aidatları için otomatik ödeme talimatları ve olası bir konut kredisi.

2. adım: avukat ve kontroller

Costa Luz Lawyers, herhangi bir rezervasyon ücreti ödemeden önce bağımsız bir avukat tutulmasını tavsiye ediyor. Avukat, tarafsız olan noterin aksine alıcı için çalışır. Temel kontroller:

• Nota simple: mülk sahibini, tanımı ve ipotek gibi takyidatları gösteren Tapu Sicili (Registro de la Propiedad) kısa özeti (Your Overseas Home). Alıcı bunu herhangi bir şey imzalamadan önce alır.
• Catastro: ayrı kadastro sicili mülkü tanımlar ve yerel vergide kullanılan kadastro değerini belirler. Her zaman Tapu Sicili ile örtüşmez ve bir uyumsuzluğun açıklanması gerekir.
• Ruhsatlar: yeni bir yapı için ilk iskân ruhsatını teyit edin. Bu olmadan alıcı altyapı aboneliklerini bağlatamayabilir veya daha sonra satamayabilir (Costa Luz Lawyers).
• Borçlar: Legálitas, satıcının imza sırasında ödenmemiş aidat olmadığını gösteren site yönetimi belgesini getirmesini tavsiye ediyor.
• Sahilde, Kıyı Kanunu'nun (Ley de Costas) mülk üzerindeki çalışmaları sınırlayıp sınırlamadığını kontrol edin.

3. adım: rezervasyon, arras ve tapu senedi

1. Rezervasyon. Avukat kontrolleri yaparken küçük bir tutar mülkü piyasadan çeker.
2. Arras sözleşmesi. Genellikle fiyatın yaklaşık %10'u tutarında kaparo içeren özel bir sözleşme (Your Overseas Home). Arras penitenciales (Medeni Kanun madde 1454) kapsamında vazgeçen alıcı kaparoyu kaybeder, vazgeçen satıcı ise iki katını iade eder. Sözleşme arras türünü belirtmiyorsa kanun teyit edici arras olduğunu varsayar; bu durumda zarar gören taraf ifayı veya fesih artı tazminat talep edebilir (Legálitas). Sözleşmenin arras türünü belirttiğinden emin olun.
3. Noter huzurunda tapu senedi (escritura). Noter kimliği, ödemeyi ve satışın hukuka uygunluğunu kontrol eder ve senedin aslını saklar.
4. Tescil. Senet Tapu Sicili'ne tescil edilir; bu, alımı üçüncü kişilere karşı geçerli kılar. Legálitas, tescilin ancak vergiler ödendikten sonra yapılabileceğini belirtiyor.

Bölgelere göre alıcı masrafları

İkinci el konutlar: devir vergisi (ITP). Her bölge kendi oranını belirler.

Bölge	Konutlarda genel ITP oranı	Kaynak
Endülüs (Costa del Sol)	7%	Interforo, Nisan 2026
Valensiya Topluluğu (Costa Blanca)	%9 ve €1 milyonun üzerinde tüm fiyat üzerinden %11	Taxdown ve Guía Fiscal
Katalonya	€600,000'e kadar %10, €900,000'e kadar %11, €1.5 milyona kadar %12, üzerinde %13	Osborne Clarke
Madrid	6%	Gibobs, Temmuz 2026

Notlar:

• Valensiya, 5/2025 sayılı Kanun ile genel oranını %10'dan %9'a indirdi. Taxdown ve Guía Fiscal başlangıç tarihini 1 Haziran 2026 olarak veriyor. Vergi tapu senedi tarihinde doğar, bu yüzden müşteriniz imzaladığında hangi oranın uygulandığını kontrol edin.
• Katalonya, 5/2025 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'den bu yana büyük mülk sahibi olan alıcılara (10'dan fazla konut veya gerilimli piyasa bölgesinde 5) ve tüm konut binalarının alımlarına sabit %20 uygular.
• Endülüs, bazı asıl konut alıcıları için indirimli oranlar uygular; örneğin fiyat sınırlarıyla birlikte €150,000'e kadar %6 ve 35 yaş altı alıcılar ile bazı diğer gruplar için %3.5.

Yeni konutlar: KDV ve AJD. Geliştiriciden satın alınan yeni bir konut, KDV Kanunu'nun 91. maddesi uyarınca asıl veya ikinci konut olmasına bakılmaksızın %10 KDV öder. Aynı senetle birlikte satılan en fazla iki otopark yeri ve bir depo da %10 öder. Yalnızca özel rejimli korunan konutlar %4 öder (Interforo). Bunun üzerine senet için damga vergisi (AJD) eklenir: 1 Haziran 2026'dan itibaren Endülüs'te %1.2 ve Valensiya Topluluğu'nda %1.4 (Guía Fiscal).

Noter, tapu sicili ve destek. Interforo, noter için €500 ile €1,000, Tapu Sicili için €400 ile €650 arası kaba aralıklar ve isteğe bağlı bir gestoría için yaklaşık €300 veriyor. Avukatlar kendi ücretlerini belirler, bu yüzden yazılı olarak anlaşın. Interforo, Endülüs'te vergi ve masrafların fiyata %8 ile %11 eklediğini tahmin ediyor.

Örnek hesaplamalar

Bunlarda yukarıdaki oranlar ve kaba ücretler kullanılmıştır. Her işlem için bir avukatın teyit etmesi gerekir.

Marbella'da ikinci el daire, €400,000. ITP %7: €28,000. Noter ve tapu sicili yaklaşık €1,500. Avukat öncesi toplam: yaklaşık €29,500, yani fiyatın %7.4'ü.

Alicante yakınında ikinci el villa, €650,000, tapu senedi 1 Haziran 2026'dan sonra. ITP %9: €58,500. Noter ve tapu sicili yaklaşık €1,600. Avukat öncesi toplam: yaklaşık €60,100.

Estepona'da yeni yapı daire, €400,000. KDV %10: €40,000. AJD %1.2: €4,800. Toplam vergiler: noter, tapu sicili ve avukat öncesi €44,800.

Yerel vergiler ve işletme giderleri

• IBI: kadastro değerine dayanan yıllık belediye emlak vergisi. 1 Ocak'taki malik o yılın vergisini borçlanır (Your Overseas Home). Legálitas, taraflar aksini kararlaştırmadıkça genellikle mülkiyet süresiyle orantılı olarak paylaşıldığını belirtiyor.
• Plusvalía municipal: satıcının mülkiyetinde olduğu süre boyunca arsa değerindeki artış üzerinden alınan belediye vergisi. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe kanunen satıcı öder (Legálitas).
• Site aidatları: bir bina veya sitede malik, ortak giderler için kat malikleri topluluğuna ödeme yapar.

Yerleşik olmayanların vergisi

İspanya'da konut sahibi olan yerleşik olmayan biri, konut hiç kiraya verilmese bile her yıl yerleşik olmayanların gelir vergisi (IRNR) öder. Vergi dairesi vergi matrahını kadastro değerinin %1.1'i (yakın zamanda yeniden değerleme yapılan belediyeler için) veya diğer mülkler için %2'si olarak belirler. Oran AB, İzlanda, Norveç ve Lihtenştayn'da yerleşik olanlar için %19, diğer herkes için %24'tür. Beyanname form 210 ile verilir.

Örnek. Birleşik Krallık'ta yerleşik biri, yeniden değerleme yapılmış bir belediyede kadastro değeri €150,000 olan bir daireye sahip. Vergi matrahı: 150,000 x %1.1 = €1,650. Vergi: 1,650 x %24 = yılda €396.

Yerleşik olmayan biri sattığında, alıcı fiyatın %3'ünü kesmek ve satıştan itibaren bir ay içinde form 211 ile vergi dairesine ödemek zorundadır. Satıcı daha sonra bu ödemeyi kendi form 210'unda kazanç üzerindeki vergiye mahsup eder. Bir emlak danışmanı olarak alıcının avukatının bunu noterde hallettiğinden emin olun.

Altın vize sona erdi

Hükümetin basın ofisine göre, €500,000'in üzerindeki mülk alımlarında verilen İspanya yatırımcı oturum vizesi, 3 Nisan 2025'ten itibaren geçerli olmak üzere 1/2025 sayılı Organik Kanun ile kaldırıldı. İspanyol mülklerini oturum izni yolu olarak pazarlamayın. İspanya'da yaşaması gereken bir alıcının başka bir izin kapsamında uygun olması gerekir.

Yerleşik olmayanlar için konut kredileri

Gibobs'a göre İspanyol bankaları yerleşik olmayanlara genellikle ekspertiz değerinin %60 ile %70'i kadar kredi veriyor; ekspertiz değeri ile fiyattan düşük olanı esas alınıyor. Şunları sağlamayı bekleyin:

• Pasaport ve NIE.
• Maaş bordroları veya sözleşme ve son vergi beyannamesi.
• Altı aylık banka hesap dökümleri.
• Kendi ülkenizden bir kredi raporu.
• Gerektiğinde yeminli tercümeleriyle birlikte bir vergi mukimlik belgesi.

Dolayısıyla bir alıcının kendi kaynaklarından fiyatın %30 ile %40'ı artı masraflar için %10 ile %14'e ihtiyacı vardır. Bunu ilk görüşmede söyleyin.

Emlak danışmanının açıklaması gerekenler

• NIE zaman alır; müşteri satın almaya karar verdiği gün başlatın.
• Alıcının avukatı kontrolleri kaporadan önce yapar, sonra değil.
• Sözleşmenin hangi arras türünü kullandığı ve her tarafın vazgeçerse neyi kaybedeceği.
• Tapu senedi tarihinde o bölgedeki vergi oranı, yazılı bir masraf tahminiyle birlikte.
• Alımdan sonraki yıllık yerleşik olmayanlar vergisi ve yerel vergiler.
• Bir alımın vize sağlamadığı.

İspanya'da vergi oranları her bölge tarafından belirlenir ve sık sık değişir. Bu kılavuz yukarıda belirtilen tarihte kontrol edilmiştir. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass hiçbir İspanyol resmi kurumu, noter veya bankayla bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te İspanya sayfasında bulun.