Bali'de projeden satış villalar nasıl işler

Projeden satış villalar, yabancı alıcıların Bali'de gördüklerinin büyük bir kısmını oluşturur: Instagram'da görseller, Canggu, Uluwatu veya Ubud'da bir parsel ve inşaat süresine yayılmış bir ödeme planı. Endonezya'nın konutları önceden satan geliştiriciler için kuralları var, ancak Bali'deki pek çok işlem leasehold olduğu için bu kuralların dışında kalıyor. Bir emlak danışmanının hangi korumaların geçerli olduğunu, hangilerinin olmadığını bilmesi gerekir.

Kısaca

1. Bali'de yabancılara satılan projeden satış villaların çoğu leasehold'dur veya bir PT PMA aracılığıyla tutulur. Yabancılar araziyi freehold olarak satın alamaz.
2. Bir geliştirici konutları önceden sattığında, PPJB (ön satış sözleşmesi) bir noter huzurunda ve yalnızca en az %20 inşaat dahil beş koşul karşılandığında yapılmalıdır.
3. Geliştiricinin inşaattan önce bir PBG'ye (yapı onayı), villayı kimse kullanmadan önce de bir SLF'ye (kullanıma uygunluk belgesi) ihtiyacı vardır. PBG, eski IMB'nin yerini aldı.
4. İspanya'dakinin aksine, Bali leasehold villalarında projeden satış ödemeleri için zorunlu bir banka garantisi bulamadık. Alıcının koruması sözleşme, aşamalı ödemeler ve geliştiricinin geçmiş performansıdır.
5. Kira garantileri ancak işletmeci kadar sağlamdır ve 2026'dan bu yana lisanssız kiralamalar rezervasyon platformlarından kaldırılıyor.
6. Önce imar durumu. Eylül 2025'ten bu yana Bali, verimli tarım arazilerinde yeni villaları durduruyor.

Yasal çerçeve

Konuta ilişkin PP 12/2021. Hukumonline, PPJB'nin nihai senetten önce bir noter huzurunda yapılan ön sözleşme olduğunu açıklıyor. Müstakil konutlarda inşaat sırasında, dairelerde ise inşaattan önce imzalanabilir. 22I(5). madde uyarınca bir geliştirici, ancak şu konularda kesinlik sağladıktan sonra PPJB imzalayabilir:

1. Arazi mülkiyetinin durumu.
2. Satılan şey.
3. Yapı onayı (PBG).
4. Kamu altyapısı, tesisler ve hizmetler.
5. En az %20 oranında inşaat.

PPJB tek başına mülkiyeti devretmez. Devir, bir PPAT (arazi senedi memuru) huzurunda düzenlenen ve ardından tapu dairesince tescil edilen bir senetle gerçekleşir (Hukumonline, Şubat 2025). Geliştirici PPJB'yi ihlal ederse, alıcının başvuru yolu geliştiricinin bulunduğu yerdeki bölge mahkemesinde sözleşme ihlali nedeniyle açılacak bir hukuk davasıdır.

Projeden satış leasehold farklıdır. Bir yabancı kiralık arazi üzerinde projeden satış bir villa satın aldığında, belgeler genellikle arazinin noter onaylı kira sözleşmesi ile villa için bir inşaat veya satış sözleşmesinden oluşur. Yukarıdaki PPJB koşulları, konut ve daire satan geliştiriciler için yazılmıştır. Alıcının avukatına, söz konusu işlemde ödemeleri hangi kuralların koruduğunu, eğer varsa, sorun.

Yapı izinleri: PBG ve SLF

2021 tarihli ve 16 sayılı Hükümet Yönetmeliği (PP 16/2021) yapı izinlerini yeniden düzenledi. Hukumonline üç belgeyi şöyle sıralıyor:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): teknik standartları karşılaması gereken bir binayı inşa etme, değiştirme veya genişletme onayı. Artık verilmeyen eski yapı ruhsatı olan IMB'nin yerini aldı.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): binanın işlevine uygun olduğunu teyit etmek için bölgesel yönetim tarafından verilir. Bina kullanılmadan önce gereklidir. Müstakil ve sıra evler için 20 yıl, diğer binalar için 5 yıl geçerlidir.
• SBKBG: SIMBG sistemi üzerinden SLF ile birlikte verilen bina mülkiyet belgesi.

Projeden satışta PBG, projeyi pazarlamadan önce mevcut olmalıdır; SLF ise villanın oturulabilir olduğunu ve doğru işletme lisanslarıyla kiraya verilebileceğini kanıtlayan belgedir.

Tipik bir ödeme planı

Geliştiriciler kendi planlarını belirler. Aşağıdaki örnek yalnızca açıklama amaçlıdır ve Rp4 milyarlık bir leasehold villa içindir.

Aşama	Ödeme	Bugüne kadar ödenen
Rezervasyon	Rp100 milyon	Rp100 milyon
Kira ve inşaat sözleşmesinin imzalanması (%30'a kadar)	Rp1.1 milyar	Rp1.2 milyar
Kaba inşaatın tamamlanması (%60'a kadar)	Rp1.2 milyar	Rp2.4 milyar
Çatı ve ince işler (%90'a kadar)	Rp1.2 milyar	Rp3.6 milyar
SLF ile teslim	Rp400 milyon	Rp4 milyar

Açıklayıcı örnektir, piyasa ortalaması değildir.

Yasal bir garanti olmadığından, her ödemeyi tercihen bağımsız bir mühendis tarafından teyit edilen doğrulanabilir bir aşamaya bağlayın ve teslim için anlamlı bir pay ayırın. Yalnızca sözleşmeyi imzalayan geliştirici şirketin adına açılmış bir Endonezya banka hesabına ödeme yapın.

Kira garantileri

Pek çok proje, çoğu zaman geliştiriciyle bağlantılı bir yönetim şirketi aracılığıyla, ilk yıllar için sabit bir getiri vaat eder. Bir müşteri buna güvenmeden önce:

• Garantiyi kimin ödediğini ve hangi şirketin hesabından ödendiğini sorun.
• Garantinin ana sözleşmede mi yoksa bir yan mektupta mı olduğunu kontrol edin.
• Villanın turistlere kiralamak için gerekli lisanslara sahip olacağını kontrol edin. Şubat 2026'da Bali yönetimi Airbnb'den, listelenen her villanın tüm izinlere sahip olduğunu ve vergi ödediğini teyit etmesini, etmeyenleri kaldırmasını istedi (DDTCNews). Emerhub, ticari izni olmadan yapılan kiralama faaliyetlerini kiracılar için başlıca riskler arasında sayıyor.
• Otel hizmetlerine uygulanan bölgesel vergiyi (PBJT, çoğu zaman hâlâ PHR olarak anılır) hesaba katın. DDTCNews, Şubat 2026'da %10 oran uyguladı.
• Yeni alıcıların parasıyla ödenen bir garantinin, satışlar durduğunda duracağını unutmayın.

Şubat 2026'da Yatırım Bakanlığı ayrıca Bali'deki yabancı sermayeli şirketlerin kısa dönem villa kiralamaları için gayrimenkul iş kodu KBLI 68111'i kötüye kullanmasına dikkat çekti ve daha sıkı kontroller önerdi (Bali Villa Realty). Kira geliriyle pazarlanan bir projeden satış projesi, doğru şirkete ve doğru kodlara ihtiyaç duyar.

Tarım arazisi durdurma kararı ve imar durumu

Bali'nin planlamacıları 2024'ten bu yana inşaatı yavaşlatmaya çalışıyor. Eylül 2024'te il yönetimi yeni otel ve gece kulüpleri için iki yıllık bir moratoryum önerdi (The Jakarta Post). Eylül 2025'te, ölümcül sellerin ardından Vali Wayan Koster, verimli tarım arazilerinin villa, otel ve restorana dönüştürülmesini yasaklayacak, konutlara yalnızca içinde oturan malikler için izin verecek bir bölgesel yönetmelik duyurdu (The Jakarta Post). TravelMole, halihazırda inşaatı süren projelerin etkilenmediğini bildirdi.

Projeden satış için bu iki kez önemlidir. Tarım arazisindeki bir proje PBG alamayabilir ve mevcut bir PBG yeniden incelenebilir. Temmuz 2025'te Tirto, valinin Bingin plajındaki 48 lisanssız yapının yıkılmasını emrettiğini bildirdi. Bölgeyi ATR/BPN Bakanlığı'nın Gistaru haritasından ve yerel planlama ofisinden kontrol edin. Bali Exception, yeşil bölgeleri yapılaşmanın büyük ölçüde kısıtlandığı tarım arazisi olarak tanımlıyor.

Yeni yapılarda vergiler

• KDV'ye kayıtlı bir geliştiriciden satın alınan yeni yapılara KDV uygulanır. PMK 131/2024 kapsamında görünür oran %12'dir, ancak lüks olmayan mal ve hizmetler fiyatın 11/12'si üzerinden vergilendirilir, bu da efektif %11 eder. Lüks mallar tam %12 öder (Vergi Genel Müdürlüğü). Global Investments, lüks konutların tam %12 ödediğini ve bireyler arasındaki leasehold ikinci el satışlarının genellikle KDV kapsamı dışında olduğunu belirtiyor.
• 2026 KDV teşviki. PMK 90/2025 ile devlet, fiyatı Rp5 milyara kadar olan ve 2026'da teslim edilen yeni, oturmaya hazır bir konutun ilk Rp2 milyarlık kısmının KDV'sini öder (Katadata). Tamamlanmış konutlar için geçerlidir, bu yüzden 2026'dan sonra teslim edilecek projeden satış villaların çoğu bundan yararlanamaz.
• Sonraki yeniden satış. Alıcı leasehold bir villayı satarsa, Rumavi devrin kira geliri olarak vergilendirildiğini açıklıyor: vergi mukimleri için brüt fiyatın %10'u, mukim olmayanlar için ise bir anlaşma indirmediği sürece %20'si.

Edinim vergileri için Yabancı olarak Bali'de mülk satın almak sayfasına bakın.

Geliştirici ve proje hakkında kontrol edilecekler

• Arazi. BPN tapu dairesinde kontrol edilmiş arazi sertifikasının bir kopyası ve proje leasehold ise Endonezyalı arazi sahibinin kimliği.
• Kira sözleşmesi. Başlangıç tarihi. İnşaattan önce başlamış 30 yıllık bir kira, villa inşa edilirken yıl kaybeder.
• Amaçlanan kullanım için yazılı olarak teyit edilmiş imar durumu.
• PBG numarası ve daha sonra SLF.
• Şirket. OSS'deki NIB ve KBLI kodları, gerçek ofisi ve gerçek sermayeye sahip bir PT PMA olup olmadığı.
• Nominee'ler. Bir Endonezyalının araziyi veya hisseleri geliştirici ya da alıcı “adına” tuttuğu her yapı mahkemede geçersizdir (Hukumonline).
• Topluluk. CNA Indonesia, yerel banjar ve geleneksel köyle uzlaşı sağlamamış projelerin izinleri olsa bile protestolarla karşılaşabileceğini bildiriyor.
• Geçmiş performans. Alıcının ziyaret edebileceği, SLF'leri olan tamamlanmış projeler.

Tehlike işaretleri

• PBG'si olmayan bir projeyi pazarlamak veya “IMB geliyor” demek.
• Pirinç tarlalarında veya yeşil bölgede bulunan parseller.
• Kişisel bir hesaba veya yurt dışındaki bir şirkete yapılan ödemeler.
• Farklı bir şirketten gelen yan mektuptaki kira garantisi.
• İnşaattan önce işlemeye başlayan bir kira süresi.
• Alıcıdan Endonezyalı bir nominee kullanmasını isteyen bir geliştirici.

Bali'nin inşaat ve imar kuralları 2025'te değişti ve kiralamalara yönelik denetimler 2026'da arttı. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass herhangi bir makam veya geliştiriciyle bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te Endonezya sayfasında bulun.