Kıbrıs'ta projeden satış nasıl işler

Kıbrıs'ta yeni konutların çoğu projeden, çoğu zaman yapı ruhsatı bile verilmeden satılır. Kanun alıcıya güçlü bir araç verir, sözleşmenin Tapu Dairesi'ne kaydı, ancak geliştiricileri peşin ödemeleri teminat altına almaya zorlamaz. Daha büyük risk sondadır: binlerce alıcı tüm bedeli ödemiş ve hâlâ tapu bekliyor. Bir emlak danışmanı olarak işiniz, para el değiştirmeden önce izinlerin, sözleşmenin ve varsa banka fekkinin yerinde olduğundan emin olmaktır. Bu kılavuz yalnızca Kıbrıs Cumhuriyeti'nin kontrolündeki bölgeleri kapsar.

Kısaca

1. Projeden satış alıcıları genellikle projeler ve bir imar izni üzerinden, en iyi ihtimalle de bir yapı ruhsatıyla taahhütte bulunur (Connor Legal, Eylül 2026).
2. Her sözleşmeye en fazla beş iş günü önce alınmış bir Tapu Dairesi arama belgesi gerekir.
3. İmzalanan sözleşmeyi altı ay içinde, Law 81(I)/2011 kapsamında €50 karşılığında Tapu Dairesi'ne kaydettirin.
4. Banka teminatları zorunlu değildir. Bir banka teminatı veya sigortalı kefalet pazarlık edin.
5. Arsa üzerinde bir geliştirici ipoteği varsa bankadan bir Type A beyanı alın ve yalnızca belirtilen hesaba ödeme yapın.
6. Ödemeler inşaata bağlı olarak taksitlidir. Teslim 18 ila 36 ay sürebilir.
7. Ayrı tapu senetleri ancak iskândan (certificate of approval), her bankanın onayından ve eksiksiz bir ifraz dosyasından sonra verilir.
8. Yeni konutlar %19 KDV, şartları taşıyan bir daimi konutta %5 öder ve devir harcı ödemez.

Önce izinler

Connor Legal Eylül 2026'da alıcıların mimari projeler, bir imar izni ve en iyi durumlarda bir yapı ruhsatı temelinde taahhütte bulunduğunu belirtti. Her ikisini de tarihleri ve kapsadıkları arsayla birlikte görmek isteyin ve alıcının avukatına imar durumu ve varsa kısıtlayıcı şartlarla birlikte incelettirin. Yapı ruhsatının tarihi KDV açısından da önemlidir, çünkü bir projenin eski %5 kuralı için hangi geçiş süresini kullanabileceğini belirler.

Sözleşme ve arama belgesi

• Değişiklik kanunu Law 132(I)/2023'ün 12 Aralık 2023'te yürürlüğe girmesinden bu yana her satış sözleşmesine en fazla beş iş günü önce alınmış bir Tapu Dairesi arama belgesi eklenmelidir. Belge arsa üzerindeki ipotek, şerh veya yasakları gösterir.
• Connor Legal, avukatın ayrıca geliştiricinin şirket kayıtlarını ve davalarını, kredi veren taahhütlerini ve ortak projelerde ortak alan rejimini kontrol etmesini öneriyor.
• Birimin her türlü yükten ari olduğuna dair yazılı bir beyan ya da değilse, teslimden önce bunları kaldırmak için bağlayıcı bir taahhüt ve takvim isteyin.

Sözleşmeyi kaydettirin

Alıcının ana güvencesi, imzalanan sözleşmeyi imzadan itibaren altı ay içinde Taşınmaz Satışı (Aynen İfa) Kanunu (Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011) kapsamında Tapu ve Kadastro Dairesi'ne kaydettirmektir. Koufettas Law Ekim 2026'da kaydın şunları sağladığını açıkladı:

• Alıcının mülk üzerindeki hakkını tescil eder.
• Satıcının birimi başkasına satmasını veya ipotek ettirmesini engeller.
• Alıcıya tapu devri için dava açma imkânı verir.

Geç kayıt mahkeme kararı gerektirir. Ücret €50'dir. Sözleşmenin imzalandığı gün son tarihi takviminize not edin.

Zorunlu teminat yok: pazarlık edin

Kıbrıs'ta banka teminatları zorunlu değildir. Avukatlar, tapu teslim edilene kadar kaparo ve her taksiti kapsayan bir banka teminatı veya sigortalı performans kefaleti pazarlık edilmesini öneriyor (Connor Legal). Ayrıca şunları isteyin:

• Sözleşmede tanımlanmış, inşaat aşamalarına bağlı ödemeler.
• Net bir teslim tarihi, sınırlı bir ek süre ve gecikme için götürü tazminat.
• Alıcıya sözleşmeyi feshetme ve tam iade alma hakkı veren bir nihai son tarih (long-stop date).

Ana arsa üzerindeki ipotekler

Geliştiriciler bir projeyi genellikle tüm arsa üzerine teminatlı bir krediyle finanse eder. Koufettas Law, bu ipoteğin banka fekkini verene kadar her birimin üzerinde kaldığı konusunda uyarıyor; dolayısıyla geliştirici ödemeyi keserse alıcının tapusu bankanın alacağının arkasında sıkışıp kalabilir. Tarif ettiği güvence, banka ve satıcı tarafından imzalanan ve bankanın fiyatın %95'i ödendiğinde birimi serbest bırakmayı taahhüt ettiği bir Type A beyanıdır. Ödemeler bundan sonra yalnızca beyanda belirtilen hesaba yapılmalıdır.

Koufettas Law ayrıca Law 81(I)/2011 kapsamında 13 Şubat 2026'da açıklanan ve 16 Mayıs 2026'dan itibaren uygulanan, bankalar için ipoteğin büyüklüğüne göre €5,000 ile €100,000 arasında para cezaları öngören yeni bir ceza rejimini bildiriyor. Banka fek imzalamazsa tavsiyesi işlemi durdurmaktır.

Ödeme takvimi

Yasal bir takvim yoktur. Connor Legal, sözleşmelerin fiyatı genellikle inşaata bağlı aşama taksitlerine böldüğünü ve teslimin 18 ila 36 ay sürebileceğini söylüyor. Yaygın bir yapı şöyledir: rezervasyon, sözleşmede daha büyük bir ödeme, inşaat sırasında aşama ödemeleri ve teslimde bakiye.

Örnek hesaplama

Bu rakamlar yalnızca açıklama amaçlıdır. Sözleşme, teminat ve bankanın fekki belirleyicidir.

Larnaka'da yeni daire, €300,000 artı KDV, alıcının daimi konutu, 110 m², %5 KDV şartlarını taşıyor.

Aşama	Ödeme (KDV öncesi)	Bugüne kadar ödenen	Teminat veya fekkin kapsaması gereken
Rezervasyon	€5,000	€5,000	€5,000
Sözleşme, altı ay içinde kaydedilir	€55,000	€60,000	€60,000
Kaba inşaat tamamlandı	€90,000	€150,000	€150,000
İnce işler tamamlandı	€90,000	€240,000	€240,000
Teslim	€60,000	€300,000	%95 ödendiğinde banka birimi serbest bırakır

%5 KDV toplamda €15,000 ekler, %19'la €57,000 yerine. Alıcı devir harcı ödemez, çünkü KDV ödendi. Avukatlık ücretleri yaklaşık %1 artı KDV'dir (INDEX.cy, Ağustos 2026). Alıcı teminat, kayıtlı sözleşme ve Type A beyanı olmadan €240,000 ödemişse ve geliştirici batarsa bu para risk altındadır.

İskân ve tapu senetleri

Ayrı tapu senetleri yalnızca üç şey yerine geldiğinde verilir (Koufettas Law, Ekim 2026):

1. Yapı makamı tarafından Cap. 96 kapsamında biten bina için verilen bir iskân (certificate of approval).
2. Arazi üzerinde ipoteği bulunan her bankanın onayı.
3. Geliştiriciden eksiksiz bir ifraz dosyası. 2 Ocak 2024'ten bu yana Tapu Dairesi bir dosyayı ancak tüm belgeler tamamsa kabul ediyor ve ardından tapuları yaklaşık üç ay içinde vermeyi hedefliyor.

Gecikmeler genellikle daha önce ortaya çıkar: onaylı projelerden sapmalar (iskânın reddine yol açar), yerine getirilmemiş imar koşulları, ödenmemiş geliştirici kredileri veya iflas.

Mağdur alıcılar

Birikim hâlâ eritiliyor. Cyprus Mail Haziran 2026'da, 11,000'den fazla tapu veren 2015 tarihli kanunun Haziran 2024'te iptal edildiğini ve Law 110(I)/2025'in 31 Aralık 2014'e kadar kaydedilmiş sözleşmeler için dondurulmuş 9,497 başvuruyu yeniden açtığını, bunların 5,417'sinin henüz tapusu olmadığını bildirdi. Binalarında ciddi imar ihlalleri bulunan yaklaşık 15,000 alıcı daha kapsam dışında. Connor Legal, Law 110(I)/2025 kapsamında bedelin tamamını ödemiş bir alıcının yük sahiplerinin yazılı onayıyla devir talep edebileceğini ve bir alacaklı reddederse 45 gün içinde mahkemeye başvurabileceğini ekliyor.

Yeni konutlarda KDV ve diğer masraflar

• Yeni binalar ve yapı arsalarına %19 KDV uygulanır.
• Law 42(I)/2023 kapsamında bir bireyin yeni daimi konutuna, 190 m² ve €475,000'e kadar konutlar için ilk 130 m² ve ilk €350,000 üzerinden %5 KDV uygulanır. On yıl içinde satmak veya kiraya vermek tasarrufun bir kısmını geri ödemek anlamına gelir.
• Eski projeler. İmar başvurusu 31 Ekim 2023'e kadar yapılmışsa eski kural (ilk 200 m² için %5, fiyat sınırı yok) hâlâ uygulanabilir. Law 109(I)/2026 uyarınca, yapı ruhsatı 2024'ten sonra verilmiş veya hâlâ beklemedeyse başvuruların son tarihi 31 Aralık 2026'dır (Mondaq, Nisan 2026). Projenin hangi kuralı kullandığını geliştiriciye yazılı olarak sorun.
• KDV'si ödenmiş bir mülkte devir harcı yoktur ve 1 Ocak 2026'dan itibaren damga vergisi yoktur.

Yeni konutları kim alıyor ve nerede

Landbank Analytics 2026'nın ilk yarısında €1.149 milyar değerinde 3,594 yeni yapı satışı, üçüncü çeyrekte ise €606.4 milyon değerinde 1,956 satış saydı; bu çeyrekte satışların %64.8'i €300,000'in altındaydı (CBN; Cyprus Mail, Ekim 2026).

• Limasol şehri 2026'nın 3. çeyreğinde %47.3 artışla, €292,500 medyanla 190 yeni yapı satışı gerçekleştirdi. Germasogeia adadaki en yüksek yeni ev primine sahip.
• Baf, 2026'nın ilk yarısında €570,000 medyanla en pahalı yeni evlere sahipti; %21.3'ü €1 milyonun üzerindeydi (Cyprus Mail, Eylül 2026).
• Larnaka şehri 2026'nın 3. çeyreğinde %74.6 artışla, €205,000 medyanla 124 yeni yapı satışı gerçekleştirdi. Liman idaresi Temmuz 2026'da liman ve marina için €415 milyonluk bir plan sundu; master plan 2029'a kadar hazırlanacak.
• Lefkoşa sayı bakımından en büyük yeni yapı pazarıdır, ancak payı 2026'nın 2. çeyreğindeki %34.5'ten 3. çeyrekte %25'e düştü.

Yabancı alıcılarla konuşulması gereken noktalar:

• AB dışı alıcıların COMM 145 iznine ihtiyacı vardır ve normalde bir konutla sınırlıdırlar. Sözleşmeyi izinden önce imzalayıp kaydettirebilirler, ancak izin olmadan tapuyu alamazlar (Papacleovoulou, Eylül 2026).
• Oturma izni. Regulation 6(2) izni bir geliştiriciden alınan yeni konutlarda €300,000 artı KDV gerektirir (GK Law Firm), ancak hükümet 24 Eylül 2026'da programı sıkılaştıracağını açıkladı (Cyprus Mail). Bir birimi oturma izni vaadiyle satmayın.
• Tatil kiralamaları ilan edilmeden önce Turizm Bakan Yardımcılığı'na kaydedilmelidir (Philippou Law, Ağustos 2026).

Geliştirici ve proje hakkında kontrol edilecekler

• İmar izni ve yapı ruhsatı: numaralar, tarihler ve kapsadıkları arsa.
• Arsa için güncel bir arama belgesi ve üzerindeki tüm ipotekler.
• Arazi ipotekliyse bir Type A beyanı ve belirtilen ödeme hesabı.
• Her ödeme için alıcı adına bir banka teminatı veya kefalet.
• Geliştiricinin şirket kayıtları, davaları ve tapuları verilmiş tamamlanmış projeleri.
• Teslim, ek süre, cezai şart ve nihai son tarih maddeleri.
• Hangi KDV kuralının uygulandığı, yazılı olarak.
• Sözleşmenin altı ay içinde kaydedileceği.

Tehlike işaretleri

• Henüz imar izni yokken para istenmesi.
• Arama belgesinin olmaması veya beş iş gününden eski olması.
• İpotekli bir arsa için fek imzalamayan bir banka.
• Bankanın beyanında belirtilmemiş bir hesaba veya bir aracıya yapılan ödemeler.
• Eski projelerinde alıcıların hâlâ tapusu olmayan bir geliştirici.
• Teslim tarihinin süresiz uzatılması.
• Oturma izni, pasaport veya garantili kira getirisi vaat eden pazarlama.
• Adanın kuzeyindeki herhangi bir proje.

Kıbrıs'ta projeden satışlar, herhangi bir teminat kanunundan çok sözleşmenin kaydına ve bankanın fekkine dayanır ve tapu birikimi hâlâ eritiliyor. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edilmiştir ve yalnızca Kıbrıs Cumhuriyeti'nin fiili kontrolü altındaki bölgeleri kapsar. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. CloserPass, Emlak Danışmanları Kayıt Konseyi, Tapu ve Kadastro Dairesi, herhangi bir geliştirici, banka veya Kıbrıs'taki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.

CloserPass'te Kıbrıs bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.