Portekiz'de projeden satış nasıl işler

Bir bina bitmeden, hatta inşaatına başlanmadan projeden satın almak, Lizbon, Porto ve Algarve'de yeni konuta ulaşmanın yaygın bir yoludur. Ancak Portekiz'de, İspanya'daki gibi geliştiricileri alıcının avans ödemelerini teminat altına almaya zorlayan genel bir kanun yoktur. Alıcının elde ettiği koruma, sözleşmesinin sağladığı korumadır. Emlak danışmanı olarak göreviniz, para el değiştirmeden önce sözleşmenin, ruhsatın ve varsa teminatın hazır olduğundan emin olmaktır.

Kısaca

1. Projeden satışlar, nihai tapudan önce bir CPCV (satış vaadi sözleşmesi) ile imzalanır.
2. CPCV yazılı olmalı, imzalar yüz yüze onaylanmalı ve onaylayan kişi bir inşaat veya iskân ruhsatının bulunduğunu teyit etmelidir.
3. Sinal (kaparo) için yasal bir tutar yoktur. Projeden satışlarda %10 ile %30 arası kaparolar yaygındır.
4. Avans ödemeleri için genel bir yasal teminat yoktur. Bir banka teminatı veya sigorta teminatı için pazarlık yapın.
5. Geliştirici anahtarları teslim etmeden önce iflas ederse, alıcı yalnızca adi bir alacaklıdır.
6. Her ödemeyi bir inşaat aşamasına, tapuyu da iskân ruhsatına bağlayın.
7. 1 Temmuz 2026'dan itibaren 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname kapsamındaki uygun konutlarda yeni konut inşaatındaki KDV %23'ten %6'ya düşüyor.
8. Alıcı tapuda yine IMT ve damga vergisi öder ve mülk altın vize sağlamaz.

Yasal çerçeve

CPCV, Medeni Kanun'a tabidir. Literacia Financeira'nın Ekim 2026 tarihli rehberi kuralları şöyle açıklar:

• Sözleşme yazılı olmalı ve her iki tarafça imzalanmalıdır.
• İmzalar bir noter, avukat, solicitador veya onaylama yetkisi olan başka bir kurum tarafından yüz yüze onaylanmalıdır. Bundan feragat eden bir madde hükümsüzdür.
• Onaylayan kişi bir iskân ruhsatı veya inşaat ruhsatının bulunduğunu teyit etmelidir. 2024 Simplex reformu tapudaki ruhsat kontrolünü kaldırdı, ancak CPCV için kaldırmadı.
• Onay olmadan sözleşme geçersizdir ve kusura alıcı sebep olmadıkça bunu yalnızca alıcı ileri sürebilir.

Projeden satışta bu, inşaat ruhsatı olmadan CPCV olmaz demektir. Bir geliştirici ruhsatı olmadan para isterse, onaylayan kişinin teyit edebileceği bir şey yoktur.

Sinal ve temerrüt

• Kanun bir tutar belirlemez. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe alıcının imzada ödediği her tutar sinal sayılır.
• Alıcı vazgeçerse sinal kaybedilir.
• Geliştirici temerrüde düşerse alıcı sinal'in iki katını talep edebilir veya mahkemeden aynen ifa (satışın tamamlanması kararı) isteyebilir. Bir mülk CPCV'sinde bu haktan feragat edilemez.
• Sözleşmede belirtilmedikçe başka bir tazminat ödenmez. Literacia Financeira, sözleşmeye yazılacak kalemler olarak kredi ve ekspertiz masraflarını örnek verir.

Yasal teminat yok: pazarlıkla elde edin

Portekiz'de geliştiricileri projeden satış ödemelerini teminat altına almaya zorlayan genel bir kanun yoktur. Geliştirici anahtarlar teslim edilmeden önce iflas ederse alıcı, birim üzerinde özel bir hakkı olmayan adi bir alacaklıdır. The Portugal News, Mayıs 2026'da alıcılara, proje tamamlanmazsa ödemelerini banka teminatlarının veya sigortanın koruduğunu teyit etmelerini tavsiye etti.

Şunları isteyin:

• Kaparoyu ve her taksiti kapsayan, alıcı adına bir banka teminatı veya sigorta teminatı.
• Yalnızca takvim tarihlerine değil, sözleşmede tanımlanan inşaat aşamalarına bağlı ödemeler.
• Bir teslim tarihi, sınırlı bir ek süre ve gecikme için cezai şartlar. The Portugal News'in belirttiği gibi “inşaatta gecikmeler nadir değildir”.
• Teslim nihai bir son tarihi aşarsa, ödenen tüm tutarların iadesiyle birlikte bir fesih hakkı.

Vaadin tescili

Normal bir CPCV geliştiriciyi şahsen bağlar. Geliştirici aynı birimi başka birine satarsa alıcı konutu değil, iki kat sinal'i alır. Literacia Financeira'nın açıkladığı gibi bir CPCV'ye ayni etki kazandırılabilir: açık bir beyanla tapu veya onaylı belge şeklinde imzalanır, ardından tapu siciline tescil edilir. Sonraki bir alıcı mülkü bu vaatle yükümlü olarak devralır. Maliyeti daha yüksektir ve Literacia Financeira'ya göre asıl olarak uzun süreler, bitmemiş inşaatlar, borçlu bir satıcı veya büyük bir sinal söz konusu olduğunda değer; bu da çoğu projeden satış işlemini tanımlar.

Tapudan önce anahtar teslimi

Anahtarların CPCV ile teslim edilmesi vergi açısından devir sayılır, bu yüzden IMT o anda muaccel olur. Bu ayrıca alıcıya bir hapis hakkı verir: satıcı temerrüde düşerse alıcı, ödeme yapılana kadar konutta kalabilir; Literacia Financeira'ya göre bu hak satıcının banka ipoteğinden önce gelir. Erken teslimin kazara olmasına izin vermeyin.

Ödeme takvimi

Yasal bir takvim yoktur. The Portugal News, Mayıs 2026'da olağan sırayı şöyle anlattı:

1. Rezervasyon: küçük bir depozito birimi piyasadan çeker.
2. CPCV: genellikle fiyatın %10 ile %30'u kadar daha büyük bir kaparo; ödeme planı, tamamlanma tarihi ve gecikme cezaları sözleşmede yer alır.
3. İnşaat kilometre taşlarına bağlı aşamalı ödemeler.
4. Tapu: bina tamamlandığında bakiye ödenir ve mülkiyet geçer.

Örnek hesaplama

Bu rakamlar yalnızca örnek amaçlıdır. Belirleyici olan sözleşme ve varsa teminattır.

Lizbon'da daire, €500,000, içinde oturacak bir alıcı tarafından satın alınıyor.

Aşama	Ödeme	Bugüne kadar ödenen	Teminatın en az kapsaması gereken
Rezervasyon	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (%20'ye kadar)	€90,000	€100,000	€100,000
Kaba inşaatın tamamlanması (%30'a kadar)	€50,000	€150,000	€150,000
Tapu	€350,000	€500,000	Teminat sona erer

Tapuda alıcı ayrıca %0.8 damga vergisi (€4,000) ve bu fiyatta 2026'da sürekli oturulacak kendi konutu için %8 marjinal dilime giren IMT öder (PwC). Alıcı yerleşik değilse, bir istisna uygulanmadıkça 25 Mayıs 2026'dan bu yana IMT sabit %7.5'tir (€37,500). Alıcı tapudan önce teminatsız €150,000 öder ve geliştirici batarsa, bu para iflasta adi bir alacak haline gelir.

İskân ruhsatı, teknik dosya ve eksik kontrolü

• Licença de utilização. Belediyenin iskân ruhsatı, binanın onaylı projesine uygun olduğunu ve içinde oturulabileceğini teyit eder. 10/2024 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'den bu yana yeni yapılar, teknik müdürün beyanını içeren bir bildirimle kapsanır ve belediye bir kanıt belgesi düzenler. Artık tapuda zorunlu değildir, ancak teslimi ve tapuyu buna bağlayın. 1 Ekim 2026'dan itibaren tapuda mülkün bir imar belgesi olup olmadığı belirtilmelidir (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. Geliştirici, 30 Mart 2004'ten sonra ruhsat almış konutlar için malzemeleri, alanları ve tesisatı açıklayan bu teknik dosyayı hazırlamalı ve bir kopyasını belediyeye teslim etmelidir. Artık tapuda zorunlu değildir, ancak yükümlülük devam eder ve bazı bankalar hâlâ ister. Teslimde isteyin.
• Enerji sertifikası. Yeni bir bina için gereklidir ve konutu A+ ile F arasında derecelendirir (ComparaJá).
• Eksik kontrolü. The Portugal News, tamamlanan konutun planlardan farklı olabileceği konusunda uyarır. Tapudan önce planlar ve teknik şartnameyle konutu gezin ve onarım son tarihi içeren imzalı bir kusur listesi alın.

2026'da yeni konutlarda vergiler

2026 konut vergi paketi olan 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, yaklaşık €660,982'ye kadar sürekli oturulacak konut olarak satılan veya makul kirayla kiraya verilen yeni konutların inşaatındaki KDV'yi 1 Temmuz 2026'dan itibaren, isteğe bağlı olarak 1 Ocak 2026'dan itibaren %23'ten %6'ya indiriyor. Böyle bir konutu sürekli konut olarak kullanmayan bir alıcı %10 ek IMT öder. Projenin indirimli oranı kullanıp kullanmadığını geliştiriciye yazılı olarak sorun ve bunun konutu kullanımı açısından ne anlama geldiğini alıcıya anlatın.

Her alımda alıcı şunları öder:

• Tapuda, 2026 dilimlerine göre veya yerleşik olmayanlar için sabit %7.5 üzerinden IMT.
• %0.8 damga vergisi, ayrıca beş yıl veya daha uzun vadeli her konut kredisinin %0.6'sı.
• Tapu ve tescil, örneğin Casa Pronta'da peşin alımda €375 veya finansmanla €700 (Literacia Financeira, Eylül 2026).

Yeni konutlarda emlak ofisi ücretini genellikle geliştirici öder, tipik olarak %3 ile %5; alıcı aracılık ücreti ödemez (BoaVenda, Eylül 2026).

Lizbon ve Algarve

• Lizbon, 2026'nın ilk çeyreğinde metrekare başına €5,292 ile Portekiz'in en yüksek medyan satış fiyatına sahipti (INE). Parque das Nações uluslararası aileler arasında popülerdir; Marvila ve Beato'nun doğu nehir kıyısında ise eski sanayi alanları yeni konutlara dönüştürülüyor.
• Algarve, 2025'te yerleşik olmayanların alımlarının %29.7'sini ve değerlerinin %42.4'ünü aldı (INE, idealista'nın aktardığına göre). Engel & Völkers'e göre Golden Triangle'da alımların yaklaşık %80'ini yabancı alıcılar yapıyor (Postal'ın aktardığına göre, Temmuz 2026).
• Tatil kiralamaları: 76/2024 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'den bu yana yeni Alojamento Local kayıtlarını belediyeler denetler ve bunlara 60 gün içinde, sınırlama bölgelerinde 90 gün içinde itiraz edebilir. Lizbon'un merkezi mahalleleri ve Porto'nun tarihi merkezi sınırlama kapsamındadır. Bir birimi kira getirisi üzerinden satmadan önce kontrol edin.
• Kur riski: The Portugal News'in belirttiği gibi, parası euro cinsinden olmayan alıcılar inşaat süresi boyunca kur riski taşır.
• Vize yok: mülk alımı 7 Ekim 2023'te altın vize için geçerli olmaktan çıktı.

Geliştirici ve proje hakkında kontrol edilecekler

• İnşaat ruhsatı: numarası, tarihi ve kapsadığı parsel.
• Parselin tapu sicil belgesi ve üzerindeki ipotekler.
• Geliştiricinin şirket kayıtları ve zamanında tamamlanmış projelerden oluşan geçmişi.
• Her ödeme için alıcı adına bir banka teminatı veya sigorta teminatı.
• CPCV'ye eklenmiş teknik şartname ve planlar.
• Teslim, ek süre, cezai şart ve fesih maddeleri.
• Projenin %6 KDV oranını kullanıp kullanmadığı ve bununla gelen koşullar.

Tehlike işaretleri

• İnşaat ruhsatı alınmadan önce istenen para.
• Onaylı imzalar olmadan imzalanmış bir CPCV.
• Teminat olmaması veya teminatın “sonra” geleceği vaadi.
• Geliştiriciye ait olmayan bir hesaba veya bir aracıya yapılan ödemeler.
• Teslim tarihinin süresiz uzatılması.
• İskân ruhsatı olmadan veya imar belgesinin kanıtı olmadan önerilen bir tapu.
• Altın vize veya garantili kira getirisi vaat eden pazarlama.

Portekiz'de projeden satışlar özel bir kanundan çok sözleşmeye dayanır ve 2026 vergi paketi yeni konutlarda KDV ile IMT'yi değiştirdi. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass, IMPIC, herhangi bir geliştirici, banka veya Portekiz makamıyla bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te Portekiz sayfasında bulun.