Baştan sona Mısır'da bir anlaşma

Mısır'da bir anlaşma, çoğu yeni başlayanın beklediğinden daha fazla adım içerir; bunun başlıca nedeni tapu tescilidir. Bu ders her iki satış türünü gösteriyor, ardından bunlara rakamlar koyuyor.

Kim ne yapar

• Siz, emlak danışmanı: yazılı aracılık sözleşmesi, eşleştirme, gezdirmeler, pazarlık, belgelerin kontrolü, defter kaydınız.
• Avukat: tapu zincirini kontrol eder ve satış sözleşmesini hazırlar veya inceler. Birleşik Krallık hükümeti yabancı alıcılara, asla geliştiricinin veya danışmanın seçtiği değil, bağımsız bir avukat kullanmalarını tavsiye ediyor.
• Geliştirici: off-plan satışlarda rezervasyon, sözleşme, ödeme planı ve varsa devir onayı.
• Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) ve noterlikleri: Adalet Bakanlığı'na bağlı olarak tescil ve noter onayı.
• Vergi İdaresi: satıcının %2.5 elden çıkarma vergisini tahsil eder.

Adım adım bir ikinci el satış

1. Satıcıyla (ve her iki taraf adına hareket ediyorsanız alıcıyla) bir aracılık sözleşmesi imzalayın.
2. Tapuyu kontrol edin. Birim tescilli mi (“mavi sözleşme”), yoksa bir birincil sözleşmeler zinciriyle mi tutuluyor? Mısır'da mülkiyeti üçüncü kişilere karşı devreden şey tescildir. Zincirdeki bir boşluk dava anlamına gelebilir.
3. Birimi pazarlayın ve alıcıları nitelendirin. Alıcının kimliğini ve fonlarını tarayın.
4. Fiyat ve koşullarda anlaşın. Birim hâlâ inşaat halindeyse fiyat çoğu zaman ödenmiş tutar artı bir prim (“over”) olarak gösterilir ve alıcı geliştiriciye kalan taksitleri devralır.
5. Satış sözleşmesini imzalayın. Satıcı bizzat veya vekaletname ile hazır bulunmalıdır. Yurt dışından vekaletname zaman alır, bu yüzden erken başlayın.
6. Banka üzerinden ödeyin. Özellikle dövizle ödeyen yabancı alıcılar için kanıtları saklayın.
7. Tescil veya noter onayı yaptırın. Tescil bir ölçüm, Avukatlar Barosu onayı (değerin %1'i, en fazla EGP 25,000), alana göre bir sicil ücreti (100 metrekareye kadar EGP 500, 300 metrekarenin üzerinde EGP 2,000'e kadar olduğu bildiriliyor) ve sözleşme masrafları gerektirir. Enterprise, 2023'te toplam maliyetlerin çoğu zaman EGP 30,000 ile 50,000'e ulaştığını bildirdi.
8. Satıcı elden çıkarma vergisini öder: sözleşme tescilli olsun ya da olmasın, hiçbir indirim olmadan brüt satış fiyatının %2.5'i. Law 151 of 2026'nın 29 Temmuz 2026'da yürürlüğe girmesinden bu yana PwC 60 günlük bir ödeme süresi bildiriyor (eski rehberler 30 gün diyor).

Adım adım bir off-plan satış

1. Projeyi kontrol edin: geliştiricinin geçmişi, arazi tahsisi (genellikle NUCA'dan), onaylı genel plan ve Decree 2184 of 2022'nin gerektirdiği proje banka hesabı.
2. Rezervasyon. Müşteri belirli bir birim numarasını rezerve eder. Birim numarası olmayan bir “rezervasyonu” veya kişisel bir hesaba yapılan ödemeyi asla kabul etmeyin.
3. Peşinat. 2026 tarihli bir alıcı rehberi bunu %5 ile %15 arasında veriyor, ancak lansmana göre değişir.
4. Geliştiriciyle birincil sözleşmeyi imzalayın (aqd ibtidaei). Teslim tarihini, gecikme maddelerini, bitiş kalitesini, devir ücretlerini ve fiyata ek olarak alınan aidat depozitosunu okuyun.
5. Plan boyunca, çoğu zaman 7 ila 10 yıl süren taksitler. Decree 2184 uyarınca geliştiricinin geç teslim için 12 aylık bir ek süresi vardır ve 24 aylık gecikmeden sonra alıcı iade talep edebilir.
6. Teslim, ardından aidat depozitosu ödenir ve tescil daha sonra yapılabilir.

Ofisinizin komisyonunu geliştirici öder. Ne zaman ödediğini sorun.

Çözümlü örnek 1: New Cairo'da bir ikinci el satış

Bitmiş, tescilli bir daire EGP 8,000,000'a satılıyor. Satıcı sözleşmenizde %2.5 komisyonu kabul etti (örnek bir oran: kanun bir oran belirlemez).

• Elden çıkarma vergisi: 8,000,000 x %2.5 = EGP 200,000 (satıcı)
• Komisyon: 8,000,000 x %2.5 = EGP 200,000 (satıcı, banka havalesiyle)
• Diğer masraflardan önce satıcının net tutarı: 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• Alıcı: tescil masrafları, artı en fazla EGP 25,000 olan Avukatlar Barosu ücreti.

Çözümlü örnek 2: bir off-plan birim

Bir birimin fiyatı %10 peşinat ve 8 yıla yayılan üç aylık taksitlerle EGP 6,000,000 (örnek koşullar).

• Peşinat: 6,000,000 x %10 = EGP 600,000
• Kalan: 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• Çeyrekler: 8 x 4 = 32
• Her taksit: 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• Aidat depozitosu %8 ise (yalnızca örnek, sözleşmeyi kontrol edin): 6,000,000 x %8 = buna ek olarak EGP 480,000.

Müşteriye yalnızca aylık rakamı değil, her zaman toplamı gösterin. Kendi payınızı kontrol etmek için komisyon hesaplayıcısını kullanın.

Ücretler ve vergi süreleri 2026'da değişti. Harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.

Off-plan hakkında daha fazlası Mısır'da off-plan nasıl işler rehberinde. Mısır off-plan ve Mısır para alıştırmalarıyla pratik yapın.