Кар'єра в нерухомості у Франції

Правила, які має знати брокер

Державні органи

Брокерська діяльність у нерухомості у Франції регулюється loi Hoguet (Закон № 70-9 від 2 січня 1970 року) та декретом про його застосування № 72-678 від 20 липня 1972 року. Національного регулятора агентів немає: професійну картку видає Chambre de commerce et d'industrie (CCI) за місцем головного офісу компанії через онлайн-реєстр професіоналів нерухомості CCI. Орган захисту прав споживачів (DGCCRF) перевіряє агентства щодо мандатів, відображення гонорарів і оманливих практик; notaires, які є публічними посадовими особами, складають і підписують кожен остаточний акт продажу та стягують droits de mutation; податкова адміністрація (DGFiP) публікує ставку droits de mutation кожного département; а реєстри комерційних судів ведуть спеціальний реєстр agents commerciaux (RSAC). Професійні об'єднання, як-от FNAIM, яка заявляє про близько 10,000 агентств-членів, представляють професію, але нікого не ліцензують.

Carte professionnelle

Кожен, хто регулярно веде переговори, продає, здає в оренду або управляє нерухомістю для інших, повинен мати carte professionnelle. Вона містить позначку для кожного виду діяльності: T для угод, G для управління нерухомістю і S для управління співвласністю (syndic), одна картка на компанію. Картку видає CCI за формою Cerfa 15312, вона чинна 3 роки; поновлення потрібно запросити за 2 місяці до закінчення строку. Заявник має довести професійну придатність, бездоганну репутацію, страхування професійної відповідальності (RCP) і, якщо агентство тримає кошти клієнтів, фінансову гарантію; агентству з угод, яке під присягою заявляє, що не тримає коштів, цінностей чи цінних паперів клієнтів, гарантія не потрібна. Придатність означає диплом рівня bac+3 з права, економіки або бізнесу, BTS Professions immobilières або рівноцінний титул рівня 6, або досвід: 3 роки найманим працівником власника картки з baccalauréat або 10 років без нього, що скорочується до 4 років на керівній посаді. У CCI Bretagne перша картка коштувала 160 €, а поновлення 130 € у жовтні 2026 року; інші CCI можуть брати трохи інші суми. Для поновлення власник і всі, хто веде переговори від імені агентства, мають довести 14 годин безперервного навчання на рік, або 42 години за 3 роки, зокрема щонайменше 2 години етики та 2 години з недискримінації в доступі до житла.

Хто може бути агентом

Більшість агентів ніколи не мають власної картки. Вони працюють на власника картки за attestation d'habilitation, особистим документом, прив'язаним до одного власника картки, який дозволяє вести переговори в межах повноважень, наданих цим власником. Запит до CCI подає власник картки, а не агент (Cerfa 15315, 55 € у CCI Bretagne), і attestation має бути видана до початку роботи; її оформлюють заново при поновленні картки, при зміні агентства агентом або при зміні даних, і вона ніколи не дозволяє працювати на іншого професіонала. Є два статуси. Найманий négociateur є працівником агентства, і трудовий договір не замінює attestation. Agent commercial immobilier, якого часто називають mandataire, є самозайнятим: зареєстрований у RSAC у реєстрі комерційного суду, зазвичай як micro-entrepreneur, має договір із власником картки, attestation і власне страхування відповідальності. Agent commercial не може отримувати чи тримати кошти клієнтів, керувати агентством чи офісом або виходити за межі делегованих повноважень. Мережі mandataires, як-от IAD, Safti, Capifrance і eXp, наприкінці 2025 року налічували близько 47,000 консультантів, на 7% більше, ніж роком раніше, і провели 28% продажів, здійснених через професіонала (179,000 з приблизно 640,000), проти 13% у 2018 році. Громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії можуть працювати та реєструватися як micro-entrepreneurs на тих самих умовах, що й громадяни Франції, без дозволу на проживання. Громадянам країн поза ЄС потрібен дозвіл, що охоплює цю діяльність: для самозайнятості це carte de résident, дозвіл довгострокового резидента ЄС, talent passport як засновника бізнесу, дозвіл «приватне та сімейне життя» або дозвіл підприємця та вільної професії, який діє один рік і поновлюється, лише якщо ця діяльність є основним заняттям і приносить щонайменше річну мінімальну зарплату (близько 21,876 € у 2026 році). Студентські дозволи та дозволи для найманих працівників не дають права на самозайнятість. Закон не вимагає тесту з французької, але мандати, договори купівлі-продажу та реєстр CCI ведуться французькою, тож на практиці потрібна вільна французька.

Мандати, гонорари та спліти

Жодні переговори не можуть початися без письмового мандата, у якому вказано строк, гонорар і хто його платить, сторони, об'єкт, будь-яку ексклюзивність і як його припинити, і кожен мандат вносять у хронологічному порядку до реєстру мандатів агентства. Ексклюзивний мандат не можна скасувати протягом перших 3 місяців (декрет 72-678, стаття 78); після цього повідомлення зазвичай становить 15 днів рекомендованим листом, а приватним продавцям агентство має нагадати про право припинити мандат до його мовчазного продовження. Подавати простий мандат як ексклюзивний, посилатися на прострочене положення про ексклюзивність, змушувати продавця платити, коли він сам знайшов покупця, або брати гонорар без завершеного продажу незаконно, а мандат, підписаний поза офісом чи дистанційно, має супроводжуватися формою відмови для споживача. Гонорари вільні, але з arrêté від 10 січня 2017 року їх треба показувати з ПДВ і з зазначенням, хто платить, у вітрині агентства, в офісі та на сайті, а з 1 квітня 2022 року прейскурант має вказувати максимальну ставку; прейскурант, що показує лише частку покупця або «за запитом», не відповідає вимогам. У дослідженні 2019 року DGCCRF виявила порушення в 64% з 2,175 перевірених агентств. На практиці гонорари становлять приблизно від 3% до 10% ціни і знижуються зі зростанням ціни, у середньому 4.5% до 5% для продажів від 200,000 € до 400,000 €; традиційні агентства беруть близько 4% до 6%, а мережі mandataires близько 3% до 4.5%, і приблизно 70% мандатів на продаж покладають гонорар на продавця (оцінки галузі). Консультанти мереж залишають собі частку гонорарів, які приносять: базові спліти 69% в IAD, 70% у Safti і 72% у Capifrance, що зростають з оборотом, за щомісячний пакет близько 159 € до 205 € без ПДВ, тоді як eXp France починає з 75% і переходить на 100% після 80,000 € гонорарів без ПДВ за рік. Наймані négociateurs за національною колективною угодою у сфері нерухомості (IDCC 1527) отримують фіксовану зарплату плюс комісію; мінімум для négociateur VRP, що не є керівником, становить 1,500 € брутто на місяць і може бути авансом у рахунок комісії.

Іноземні покупці

Іноземці купують нерухомість у Франції на тих самих умовах, що й громадяни Франції, без дозволу і без умови проживання. Notaire обов'язковий для остаточного акта (acte authentique) і стягує droits de mutation. До цього покупець і продавець зазвичай підписують compromis або promesse de vente, після чого приватний покупець житла має 10 календарних днів, щоб відмовитися, починаючи з дня після першого вручення рекомендованого листа з підписаним договором (або після підписання, якщо його підписано в notaire), без пояснення причин, без штрафу і з поверненням будь-якого завдатку протягом 21 дня (Code de la construction et de l'habitation, стаття L.271-1). У цілому по країні іноземці-нерезиденти у 2022 році становили близько 1.8% продажів на вторинному ринку, приблизно 20,000 угод, але вони зосереджені на Лазурному Березі та в Парижі. Продавці-нерезиденти сплачують 19% податку на доходи з приросту капіталу плюс соціальні внески 17.2%, або 7.5% для продавців, охоплених системою соціального забезпечення ЄЕЗ чи Швейцарії, з додатковим податком від 2% до 6% на прирости понад 50,000 €; знижки за строк володіння починаються з шостого року, з повним звільненням від податку на доходи після 22 років і від соціальних внесків після 30 років, а продавцю, який живе поза ЄЕЗ, потрібен податковий представник, якщо ціна перевищує 150,000 € і об'єктом володіли менше 30 років. Податок на нерухоме майно (IFI) застосовується, якщо чиста вартість нерухомості на 1 січня перевищує 1.3 млн €, за ставками від 0.5% до 1.5%, і нерезиденти сплачують його лише за свою нерухомість у Франції.

Податки та збори

Покупці житла на вторинному ринку сплачують droits de mutation (основну частину того, що французи називають «frais de notaire»). Бюджет на 2025 рік дозволив départements підвищити свою частку з 4.50% до 5.00% з 1 квітня 2025 року по 31 березня 2028 року: 89 départements так зробили, і загальна ставка становить близько 6.31% (часто округлюють до 6.32%), тоді як інші, а також покупці першого житла, які мають на це право, у départements з підвищеною ставкою, залишаються на 5.81%. Париж, Рона (Ліон) і Жиронда (Бордо) належать до групи з підвищеною ставкою; Приморські Альпи (Ніцца, Канни, Антіб) зберегли 5.81%. З гонорарами та витратами notaire купівля на вторинному ринку загалом коштує близько 7.2% до 7.8% ціни, наприклад 7.81% для квартири за 250,000 € у Парижі і 7.19% для об'єкта за 340,000 € у Приморських Альпах. Коли гонорар агентства платить покупець, податки розраховують від чистої ціни, яку отримує продавець, що їх зменшує. Нове житло, продане протягом 5 років після завершення будівництва, включає в ціну 20% ПДВ і має нижчі droits de mutation. Іпотечні ставки в жовтні 2026 року становили в середньому 3.50% на 15 років, 3.66% на 20 років і 3.75% на 25 років і зростали. Власники других осель сплачують taxe d'habitation, а комуни в районах з дефіцитом житла (zone tendue) можуть додати до нього від 5% до 60%: 1,666 з 3,689 комун у zone tendue застосовують надбавку, а Париж, Ліон, Бордо і Ніцца застосовують максимум 60%, тоді як Канни не застосовують жодної.

Off-plan

Нове житло здебільшого продається off-plan як VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), що регулюється Кодексом будівництва та житла. Покупець зазвичай починає з договору резервування із завдатком не більше 5% ціни, якщо продаж має бути підписаний протягом року, 2% протягом двох років і без завдатку за більшого строку. Далі платежі йдуть за ходом робіт із законними граничними межами: щонайбільше 35% після завершення фундаменту, 70% після того, як будівля захищена від води (hors d'eau), і 95% після завершення, а останні 5% при передачі, які можна затримати, якщо виявлено дефекти; пеня за прострочення платежу обмежена 1% на місяць. Кожна житлова VEFA має мати гарантію завершення (garantie financière d'achèvement, GFA), яка для дозволів на будівництво, поданих з 1 січня 2015 року, має надаватися банком, страховиком або гарантійною компанією, а не самим забудовником (ordonnance 2013-890). Податкова схема Pinel для нових орендних квартир завершилася 31 грудня 2024 року. Бюджет на 2026 рік (закон 2026-103 від 19 лютого 2026 року) створив статус приватного орендодавця, чинний з 21 лютого 2026 року для покупок до 31 грудня 2028 року: власник, який здає житло без меблів на 9 років, може амортизувати 80% ціни за ставкою 3.5%, 4.5% або 5.5% на рік для нових квартир у багатоквартирних будинках залежно від рівня орендної плати, або від 3% до 4% для старішого житла з роботами щонайменше на 30% ціни, у межах річної стелі від 8,000 € до 12,000 € і щонайбільше для 2 осель на домогосподарство, згідно з остаточним текстом у викладі Manda (вересень 2026); попередні проєкти відрізнялися, тож перевірте офіційний текст, перш ніж консультувати.

Оренда

З 1 січня 2025 року житло з класом G у сертифікаті енергоефективності (DPE) більше не можна здавати за новим або поновленим договором оренди; житло класу F приєднається у 2028 році, а класу E у 2034 році, і правило поширюється також на мебльовану туристичну оренду (loi Climat et résilience). З 1 січня 2026 року новий коефіцієнт перерахунку електроенергії (1.9 замість 2.3) має вивести близько 850,000 осель з електричним опаленням із класів F і G, а власники зі свіжим DPE можуть завантажити оновлений сертифікат з ADEME. Loi Le Meur від листопада 2024 року скоротила знижку micro-BIC для некласифікованої мебльованої туристичної оренди до 30% у межах стелі 15,000 € (50% і 77,700 € для класифікованої), дозволила мерам обмежувати здачу основного житла 90 днями на рік і встановлювати квоти, а також вимагає реєстраційного номера майже в кожній комуні. Власники, які здають мебльоване житло за реальним режимом LMNP і продають з 15 лютого 2025 року, мають додавати назад вираховану амортизацію при розрахунку приросту капіталу, крім студентських резиденцій, резиденцій для літніх людей і будинків догляду, а бюджет на 2026 рік застосував те саме правило до нового статусу приватного орендодавця.

Платформи

Реєстр професіоналів нерухомості CCI: carte professionnelle T, G і S, attestations d'habilitationРеєстри комерційних судів: реєстрація agents commerciaux у RSACРеєстр мандатів, який веде кожне агентствоNotaires: compromis, остаточний акт, droits de mutationDGFiP: ставки droits de mutation за départementsDGCCRF: перевірки мандатів і відображення гонорарівADEME: сертифікати енергоефективності (DPE)Реєстраційні номери комун для мебльованої туристичної орендиІндекс цін Notaires-INSEE і дані Notaires du Grand Paris