Як стати агентом з нерухомості на Балі

Балі приваблює тисячі іноземних покупців, і багато людей, які туди приїжджають, хочуть продавати вілли. Однак Індонезія регулює посередництво з нерухомістю суворіше, ніж очікує більшість приїжджих, і з жовтня 2025 року правила прямо кажуть, що брокер має бути індонезійцем. Ось як працює система в жовтні 2026 року і що іноземець може, а чого не може робити.

Коротко

1. Посередництво є ліцензованою підприємницькою діяльністю. Його здійснює компанія-посередник у торгівлі нерухомістю, відома як P4, зареєстрована в системі OSS за кодом KBLI 68200.
2. Чинне правило: Постанова міністра торгівлі 33 від 2025 року (Permendag 33/2025), що діє з 5 жовтня 2025 року. Вона скасувала старий регламент щодо брокерів, Permendag 51/2017.
3. Брокери мають бути громадянами Індонезії і мати сертифікат компетентності. Керівники P4 також мають бути сертифіковані і можуть бути іноземцями.
4. Перехідний період закінчується в жовтні 2026 року. Після цього, за словами Міністерства торгівлі, несертифіковані брокери зазнаватимуть санкцій.
5. Іноземець з туристичною візою, візою після прибуття чи на умовах віддаленої роботи не може легально продавати нерухомість на Балі. Людей депортували за рекламу вілл у соцмережах.
6. Законні шляхи для іноземців існують, але вони вузькі: спонсорований дозвіл на роботу на посаді, яка не є роллю брокера, PT PMA з потрібними ліцензіями або рекомендаційна робота для ліцензованого індонезійського агентства, оформлена з консультантом.
7. Комісія за продаж регулюється в межах від 2% до 5%, і продавці на Балі зазвичай платять близько 5%.

Як ліцензується посередництво

Індонезія ліцензує компанію, а не лише особу. Компанії-посереднику в торгівлі нерухомістю (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) потрібен ідентифікаційний номер бізнесу (NIB), виданий через державну систему ліцензування OSS з кодом діяльності KBLI 68200, нерухомість на основі винагороди чи договору.

Згідно зі звітом Bisnis.com про семінар AREBI у листопаді 2025 року, вимоги нових правил включають:

• Правову форму PT, PT однієї особи, кооперативу або Perum.
• Сертифікованих брокерів з нерухомості як експертний персонал. У звіті сказано, що брокери мають бути громадянами Індонезії (WNI).
• Керівників із сертифікатом професійної компетентності BNSP. Керівники можуть бути іноземцями, але кожен може бути зареєстрований лише в одному місці ведення бізнесу і не може працювати на інший P4.
• Письмові договори з клієнтами та з партнерами з co-broking.
• Щорічний звіт про діяльність через систему Міністерства торгівлі до 30 квітня.
• Дані ліцензії на сайті та в публікаціях компанії.

У тому ж звіті сказано, що Постанова уряду 28 від 2025 року, яка замінила регламент 2021 року про ліцензування на основі ризиків, перевела KBLI 68200 з низького ризику до середньо-високого ризику. Це означає більше перевірок, перш ніж брокерське агентство зможе працювати.

Правова база даних BPK вказує, що Permendag 33/2025 встановлено та оприлюднено 3 жовтня 2025 року, він діє з 5 жовтня 2025 року і скасував Permendag 51/2017 про компанії-посередники в торгівлі нерухомістю.

Сертифікація та строк до жовтня 2026 року

SIP Law Firm пояснює, що кожен брокер повинен мати сертифікат компетентності, який зазвичай видає акредитований орган професійної сертифікації (LSP) за національним стандартом компетентності (SKKNI). Фірма перелічує адміністративні санкції за роботу без ліцензії: письмове попередження, призупинення, анулювання та штрафи.

У липні 2026 року директор Міністерства торгівлі Dwinanto Rumpoko в письмовій заяві, про яку повідомив AFU, сказав, що період ознайомлення з Permendag 33/2025 закінчується в жовтні 2026 року, після чого несертифіковані брокери отримуватимуть догани. Якщо ви плануєте зараз приєднатися до агентства на Балі, попросіть показати сертифікати його брокерів і керівника.

AREBI

AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) є національною асоціацією брокерів з нерухомості. Вона не є регулятором, і членство не замінює ліцензії, але вона організовує навчання та кампанії із сертифікації і говорить від імені галузі. Її національний голова у 2025 році Clement Francis назвав Permendag 33/2025 новим фундаментом для професії (Bisnis.com). На Балі голова відділення Michael Hikma Gunawan є одним із найгучніших противників неліцензованих іноземних брокерів.

Чи може іноземець працювати агентом на Балі?

Чесна відповідь у 2026 році: не як брокер і ніколи з туристичною візою.

Роль брокера залишено за громадянами. За описаними вище правилами сертифіковані брокери, які є експертним персоналом P4, мають бути індонезійцями. Іноземець може бути сертифікованим керівником P4, але не може бути брокером.

Для роботи потрібен дозвіл на перебування з метою роботи. Hukumonline пояснює, що дозвіл на обмежене перебування (ITAS, картка називається KITAS) може видаватися для роботи і що іноземним працівникам зазвичай потрібен гарантійний лист від компанії-роботодавця. Віза після прибуття чи гостьова віза не дозволяє працювати. Індонезія також має перелік посад, закритих для іноземних працівників, встановлений Указом міністра праці 349 від 2019 року.

Боротьба реальна. З 2023 року контроль посилився:

• У квітні 2023 року імміграційна служба Балі депортувала словачку, яка рекламувала нерухомість у своїх акаунтах Instagram і Facebook, маючи дозвіл на гостьове перебування (Detik Bali).
• У вересні 2024 року австралійця з візою після прибуття депортували і заборонили йому повторний в'їзд щонайменше на шість місяців після того, як він рекламував віллу в соцмережах. Імміграційна служба заявила, що знайшла його через цифровий моніторинг (INP Polri).
• У червні 2025 року The Jakarta Post повідомила, що імміграційна служба затримала 312 іноземців на Балі в січні та лютому через порушення візового режиму, пов'язані з проблемними іноземними інвестиціями, і що бізнес-дозволи 267 іноземних компаній було анульовано через невиконання вимог до капіталу. Губернатор Wayan Koster створив робочу групу для перевірки дозволів туристичного бізнесу.
• У липні 2025 року голова AREBI Bali сказав Tirto, що іноземці становлять близько 20% усіх брокерів на Балі, що багато хто працює без офісу, рекламується в Instagram і на власних сайтах, отримує оплату за кордоном і не сплачує податків в Індонезії.
• У лютому 2026 року Міністерство інвестицій запропонувало суворіші правила для компаній з іноземним капіталом на Балі, зокрема заборону віртуальних офісів і підтвердження капіталу (Bali Villa Realty).

Якщо вам пропонують роль «фрилансового агента» на Балі з туристичною візою, ризик депортації несете ви, а не вони.

Законні шляхи, що залишаються

Це варіанти, якими насправді користуються іноземні фахівці. Для кожного потрібна консультація індонезійського юриста до початку роботи.

1. Працевлаштування з дозволом на роботу на посаді, що не є брокерською. Ліцензоване агентство чи забудовник може спонсорувати робочий KITAS для такої посади, як керівник, директор з маркетингу чи керівник міжнародних продажів, де закон дозволяє іноземця. Оскільки керівник P4 може бути іноземцем, сертифікований іноземний керівник можливий. Брокер, який підписує договори з клієнтами, однаково має бути індонезійцем.

2. Власна PT PMA. Компанія з іноземним капіталом (PT PMA) може подати заявку на KBLI 68200 через OSS, а потім наймати сертифікованих індонезійських брокерів. Infiniti повідомляє, що Регламент BKPM 5/2025 знизив мінімальний сплачений капітал для нових PT PMA з Rp10 млрд до Rp2,5 млрд, тоді як запланована сума інвестицій однаково має перевищувати Rp10 млрд. Балі уважно стежить за цими компаніями, тож очікуйте перевірок капіталу, адреси офісу та використання KBLI.

3. Рекомендаційна робота для ліцензованого агентства. Деякі іноземці приводять покупців з-за кордону і отримують винагороду за рекомендацію від ліцензованого індонезійського P4, який займається договором з клієнтом, показами та продажем. Чи це законно, залежить від того, де ви живете, де працюєте і як вам платять. Робити це з Балі за гостьовою візою небезпечно.

4. Продажі забудовника за кордоном. Робота в офісі продажів забудовника у вашій країні, за правилами вашої країни, залишає вас поза дією індонезійського імміграційного законодавства. Однак забудовник однаково має бути належно ліцензований в Індонезії.

Як платять агентам

Регульована комісія за продаж становить від 2% до 5% вартості угоди і від 5% до 8% за оренду, згідно з підсумком Permendag 33/2025 від Bisnis.com. P4 може платити своєму експертному персоналу до 70% комісії, яку заробляє.

На практиці на Балі, за словами Global Investments (червень 2026), агент продавця зазвичай отримує близько 5%, часто вже включених у ціну, а агенти покупця або беруть від 2,5% до 5%, або ділять винагороду продавця. Brighton зазначає, що агентства, які дотримуються правил, додають ПДВ до комісії.

Ми не знайшли офіційних даних про зарплати агентів на Балі. Запитайте кожне агентство, чи платить воно базову зарплату чи лише комісію, і отримайте розподіл письмово. Розрахунки з цифрами дивіться в розділі Комісія агента на Балі.

Мови та ринок

Покупці на Балі приїжджають з багатьох країн. Голова AREBI Bali сказав Tirto в липні 2025 року, що багато нещодавніх іноземних покупців були з Росії, України, Франції, Великої Британії та Швеції. Англійська є робочою мовою більшості міжнародних угод. Індонезійська потрібна для нотаріусів, земельного управління, договорів і місцевих продавців. Російська та французька дають реальну перевагу для маркетингових посад.

Як обрати агентство

• Попросіть NIB і KBLI 68200 агентства і перевірте, що ліцензія є на його сайті, як вимагають правила.
• Попросіть показати сертифікати компетентності його брокерів і керівника.
• Запитайте, чи є воно членом AREBI.
• Запитайте, як воно спонсоруватиме ваш дозвіл на роботу, яку назву посади використає, і отримайте це письмово до приїзду.
• Запитайте про розподіл комісії, дату оплати і що буде з угодами, які закриються після вашого звільнення.
• Запитайте, як воно поводиться з коштами клієнтів. Платежі мають проходити через індонезійські банківські рахунки на ім'я компанії.

Тривожні сигнали

• Пропозиція роботи, де сказано, що туристична віза чи віза після прибуття «поки що підійде».
• Агентство без фізичного офісу, з адресою віртуального офісу або без даних ліцензії на сайті.
• Комісія, яку вам платять за кордоном, готівкою чи в криптовалюті.
• Прохання підписувати договори з клієнтами на ваше ім'я.
• Оголошення з фотографіями іншого агентства без письмового договору co-broking.

Правила для брокерів в Індонезії змінилися в жовтні 2025 року, а контроль почнеться після жовтня 2026 року. Цей посібник перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи імміграційна консультація. CloserPass не пов'язаний з жодним індонезійським органом влади чи асоціацією.

Знайдіть вакансії та інші посібники про Індонезію на CloserPass.