Комісія агента з нерухомості на Балі

Індонезія одна з небагатьох країн, де держава встановлює діапазон комісії агента. На Балі більша частина ринку працює за верхньою межею цього діапазону, і зазвичай платить продавець. Ось як рухаються гроші в жовтні 2026 року і що брокер залишає собі після частки агентства та податків.

Коротко

1. Під час продажу комісія регулюється в межах від 2% до 5% вартості угоди. Під час оренди: від 5% до 8%.
2. На Балі агент продавця зазвичай бере близько 5%, часто вже включених у ціну продажу.
3. Платить та сторона, яка найняла агента. Зазвичай це продавець.
4. Потрібен письмовий договір з клієнтом і з будь-яким партнером з co-broking.
5. Агентство може платити своїм брокерам до 70% комісії.
6. Агентства, що дотримуються правил, додають до рахунку на комісію ПДВ за фактичною ставкою 11%.
7. Платежі мають проходити через індонезійську платіжну систему. Регулятори борються саме з винагородами, які сплачуються за кордоном неліцензованим іноземним брокерам.

Регульований діапазон

Правила встановлено Постановою міністра торгівлі 33 від 2025 року, що діє з 5 жовтня 2025 року і замінила Permendag 51/2017 (правова база даних BPK). Звіт Bisnis.com про семінар AREBI у листопаді 2025 року підсумовує правила щодо комісії:

Угода	Діапазон комісії
Купівля-продаж	Від 2% до 5% вартості угоди
Оренда	Від 5% до 8%

Джерело: Bisnis.com, листопад 2025. SIP Law Firm наводить ті самі діапазони.

Brighton, описуючи старіший регламент, наводить практичні деталі щодо оренди: близько 5% загальної орендної плати за оренду на один-три роки і від 5% до 8%, за домовленістю, за довшу оренду.

Довгострокові leasehold на Балі розташовані між двома категоріями. Оренду на 25 років, що продається як вілла, рекламують як продаж, і агенти на Балі зазвичай беруть за неї ставку продажу. Погодьте письмово, яка ставка застосовується, перш ніж виставляти об'єкт.

Скільки насправді беруть агенти на Балі

Global Investments (червень 2026) пише, що агент продавця зазвичай отримує 5% і що в багатьох угодах на Балі покупець нічого не платить агенту, бо винагорода закладена в ціну. Агент покупця або бере з покупця від 2,5% до 5%, або отримує оплату з винагороди продавця через розподіл. Rumavi (вересень 2026) також називає комісію агента близько 5% серед витрат продавця під час перепродажу вілли в leasehold.

Хто платить

Brighton пояснює, що комісію платить сторона, яка залучила посередника, зазвичай продавець. Якщо покупець наймає агента покупця, покупець платить цьому агенту. Якщо платять обидві сторони, обидві мають погодитися на це письмово.

Письмовий договір

За новими правилами брокерське агентство повинно мати письмові договори з клієнтами та з партнерами з co-broking (Bisnis.com, SIP Law Firm). Цей договір є вашим доказом права на винагороду. У ньому має бути зазначено:

• Об'єкт, ціну та тип права, що продається чи здається в оренду.
• Ставку комісії, чи додається ПДВ зверху і коли сплачується винагорода (зазвичай під час підписання акта чи договору оренди).
• Чи є доручення ексклюзивним і на який строк.
• Що буде, якщо клієнт продасть напряму покупцю, якого привели ви.
• Дані ліцензії агентства P4. Правила вимагають зазначати їх у його публікаціях.

Co-broking і розподіл з агентом

Між агентствами. Co-broking поширений на Балі: одне агентство має об'єкт, а інше приводить покупця. Кожній стороні потрібен письмовий договір co-broking. Розподіл між агентствами законом не встановлено. Наші приклади використовують 50/50, але погодьте цифру в договорі co-broking.

З агентом. Згідно з Permendag 33/2025 агентство може платити своєму експертному персоналу до 70% комісії (Bisnis.com). Нижче цієї межі розподіл узгоджується, і агентства, які надають ліди, маркетинг і офіс, зазвичай залишають собі більше. Зафіксуйте свій розподіл письмово.

Ніколи через іноземців, яким платять за кордоном. Голова AREBI Bali сказав Tirto в липні 2025 року, що неліцензовані іноземні брокери часто отримують оплату за кордоном і не сплачують податків в Індонезії, тоді як місцеві агентства реєструють своїх членів і утримують податок на дохід. Правила також вимагають проводити угоди через національну платіжну систему (Bisnis.com).

Приклади розрахунків

1. Продаж вілли в leasehold за Rp5 млрд, виставленої одним агентством

• Комісія 5%: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 млн
• ПДВ з комісії за фактичною ставкою 11%: Rp27,5 млн
• Продавець платить агентству Rp277,5 млн
• Частка агента 50%: Rp125 млн до податку на дохід
• Максимально дозволена частка 70%: Rp175 млн

2. Той самий продаж із co-broking 50/50

• Агентство продавця: Rp125 млн плюс ПДВ
• Агентство покупця: Rp125 млн плюс ПДВ
• Кожен агент при розподілі 50%: Rp62,5 млн

3. Оренда вілли на рік за Rp600 млн

• При 5%: Rp30 млн
• При 8%: Rp48 млн

4. Продаж будинку в Hak Pakai за Rp6 млрд при 3%

• Комісія: Rp180 млн плюс ПДВ Rp19,8 млн
• Продавець також сплачує остаточний податок на дохід 2,5% з передачі, Rp150 млн, окремо від комісії (Генеральний директорат податків).

Податки з комісії

ПДВ. Агентство нараховує ПДВ у рахунку на комісію. Згідно з PMK 131/2024 ставка 12% застосовується до 11/12 винагороди для нелюксових товарів і послуг, що дає фактичні 11% (Генеральний директорат податків). Brighton підтверджує, що агентства, які дотримуються правил, додають 11% ПДВ до комісії.

Податок на дохід агента. Індонезійські агентства утримують податок на дохід з того, що платять своїм брокерам, як зазначає звіт Tirto. Ставка залежить від вашого статусу та загального доходу, тож попросіть фінансовий відділ агентства надати письмовий розрахунок і тримайте свій податковий номер (NPWP) зареєстрованим.

Податки на саму угоду окремі від винагороди: 2,5% остаточного податку на дохід продавця з передачі, BPHTB покупця і 10% остаточного податку з доходу від оренди (Emerhub). Під час перепродажу leasehold, як пояснює Rumavi, продавець сплачує 10% валової ціни як податковий резидент або 20% як нерезидент, якщо договір про оподаткування не знижує ставку. Знання цих цифр допомагає визначати ціну та вести переговори.

Практичні моменти при завершенні угоди

• Рахунок виставляє компанія агентства, ніколи не з вашого особистого рахунку.
• Отримуйте комісію під час підписання, через нотаріуса або банківським переказом на індонезійський рахунок.
• Зберігайте підписаний договір, договір co-broking і підтвердження того, що клієнта привели ви.
• З жовтня 2026 року несертифікованим брокерам загрожують санкції (AFU). Підтримуйте свій сертифікат чинним.

Що перевірити перед роботою над угодою

• Підписаний договір з продавцем чи покупцем зі ставкою, ПДВ і датою оплати.
• Договір co-broking, якщо залучено інше агентство.
• Дані ліцензії вашого агентства в його маркетингових матеріалах.
• Ваш розподіл комісії і чи змінюється він залежно від обсягу.
• Що об'єкт можна законно продати: правильний тип права, зонування та дозволи на будівництво.

Комісія в Індонезії встановлюється в регульованому діапазоні, і правила змінилися в жовтні 2025 року. Цей посібник перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний з жодним органом влади чи агентством.

Знайдіть вакансії та інші посібники про Індонезію на CloserPass.