Комісія агента з нерухомості на Кіпрі

На Кіпрі закон таки встановлює ставку комісії, але лише як запасний варіант: якщо агент і клієнт так і не узгодили винагороду, агенту належить 3%. На практиці винагороду обговорюють, зазвичай від 3% до 5% плюс ПДВ. Суворим закон є щодо того, кому взагалі можна платити. Лише зареєстрований агент із чинною ліцензією може стягнути винагороду, і лише ліцензовані агенти можуть отримувати комісію від клієнтів. Ось як це працює в жовтні 2026 року і що залишається після податків агенту чи асистенту.

Коротко

1. За даними INDEX.cy у серпні 2026 року, звичайна винагорода становила від 3% до 5% ціни й зазвичай її сплачував продавець.
2. Зверху додається ПДВ 19%. Винагорода 3% коштує продавцю 3.57% від ціни.
3. Якщо винагороду не узгоджено, Law 71(I)/2010 встановлює її на рівні 3% вартості угоди, що сплачується після завершення.
4. Якщо угода зривається не з вини агента, агент усе одно може вимагати розумну оплату за час і витрати.
5. Будь-який агентський договір з особою, яка не зареєстрована або не ліцензована, є недійсним, тож стягнути винагороду неможливо.
6. Декларація продавця про переоформлення містить ім'я агента та винагороду, а агент протягом 30 днів сплачує Раді 2/10,000 задекларованої вартості.
7. Лише ліцензовані агенти можуть отримувати комісію від клієнтів. Асистентам платить роботодавець.
8. З 2026 року дохід до €22,000 на рік звільнено від податку на доходи, а внесок на соціальне страхування становить 8.8% для найманих працівників і 16.6% для самозайнятих.

Звичайні ставки

У серпні 2026 року INDEX.cy повідомив, що агенти зазвичай беруть від 3% до 5% ціни плюс 19% ПДВ, а платить, як правило, продавець. Офіційної таблиці немає, і ставка обговорюється. Узгодьте ставку, ПДВ і момент виникнення права на винагороду письмово.

Що каже закон

Real Estate Agents Law 71(I)/2010 встановлює такі правила оплати:

• Article 20: винагорода за замовчуванням. Якщо винагороду не узгоджено, комісія агента становить 3% вартості угоди і сплачується після її завершення. Якщо угоду не завершено не з вини агента, агент може вимагати розумну оплату за витрачений час і понесені витрати.
• Article 27: немає ліцензії, немає винагороди. Агентський договір, письмовий чи усний, з особою, яка не зареєстрована або не має чинної ліцензії, є недійсним. Брокер, який працює без ліцензії, не може стягнути винагороду через суд, а також вчиняє правопорушення, що карається ув'язненням до 12 місяців, штрафом до €3,500 або обома покараннями.
• Розкриття інформації. Агенти мають письмово розкривати будь-який власний інтерес щодо об'єкта та повідомляти покупцям усе, що знають про його стан, обтяження та юридичні чи містобудівні обмеження.

Оскільки ставка 3% за замовчуванням застосовується лише тоді, коли нічого не узгоджено, короткий письмовий договір захищає обидві сторони: він фіксує ставку, ПДВ, хто платить, коли настає строк оплати та чи є мандат ексклюзивним.

Декларація про переоформлення та збір Ради

У Земельному реєстрі декларація продавця про переоформлення має містити ім'я агента та сплачену винагороду. Потім агент сплачує Раді 2/10,000 задекларованої вартості протягом 30 днів. Це робить винагороду видимою, тож вона має збігатися з вашим рахунком.

Законопроєкт, за яким варто стежити

Законопроєкт депутата Kostis Efstathiou, який зобов'язує юристів складати кожен договір купівлі-продажу нерухомості, у травні 2025 року знову розглядав юридичний комітет парламенту, після того як попередній президент одного разу повернув його. Рада закликала його відкликати (Cyprus Mail, травень 2025). Перевірте його статус, перш ніж радити клієнтам, хто готує договір.

Хто платить

• Продаж: зазвичай продавець (INDEX.cy).
• Новобудова: продавцем є забудовник, тож агенту, який приводить покупця, платить забудовник. Забудовнику, який продає збудоване ним, ліцензія агента не потрібна.
• Оренда: закон охоплює оренду строком понад один місяць, тож робота зі здачі в оренду є агентською роботою. Узгодьте винагороду і хто її платить письмово.

Агенти, асистенти та розподіл комісії

Між агентствами. Жоден закон не визначає, як два ліцензовані агенти ділять винагороду. Зафіксуйте розподіл, дату оплати та хто кому виставляє рахунок письмово, перш ніж показувати об'єкт. Щоб договір був чинним, обидва мають бути зареєстровані та ліцензовані.

Між агентом і асистентом. У березні 2025 року Міністерство праці підтвердило, що асистенти можуть отримувати комісію від роботодавця, якщо це передбачено договором, і працювати неповний день, тоді як лише ліцензовані агенти можуть отримувати комісію від клієнтів (Cyprus Mail). Асистент ніколи не повинен виставляти рахунок клієнту чи брати від нього готівку. Одне оголошення RE/MAX Cyprus для досвідчених асистентів у Лімасолі та Нікосії, без дати і вже неактуальне на момент перевірки в жовтні 2026 року, пропонувало фіксовані €1,500 на місяць плюс комісію. Сприймайте це як один приклад, а не ринкову ставку.

Приклади розрахунків

Тут використано лише приклади ставок. Вирішальними є ваш договір із клієнтом і ваш трудовий договір.

Вторинна квартира в Лімасолі, €400,000, продавець платить 3% плюс ПДВ. Винагорода: 400,000 x 3% = €12,000. ПДВ: 12,000 x 19% = €2,280. Продавець сплачує €14,280. Збір Ради, який сплачує агент: 400,000 x 2/10,000 = €80.

Вілла в Пафосі, €1,200,000, продавець платить 4% плюс ПДВ, винагорода ділиться 50/50 з іншим ліцензованим агентом. Винагорода: €48,000 плюс €9,120 ПДВ. Кожен агент отримує €24,000 без ПДВ. Збір Ради із задекларованої вартості: €240.

Квартира в Нікосії, €200,000, винагороду так і не узгоджено. Діє правило закону за замовчуванням: 200,000 x 3% = €6,000, що сплачується після завершення угоди. Саме тому варто домовлятися письмово: потім ви не зможете вимагати 4%.

Продаж зривається, бо покупцю відмовили в дозволі, після місяців роботи. Немає завершення угоди, отже, немає комісії. Згідно з Article 20 агент може вимагати розумну оплату за час і витрати, якщо зрив стався не з його вини.

Податки та соціальне страхування

Податок на доходи. PwC Cyprus наводить шкалу податку на доходи фізичних осіб після реформи 2026 року:

Річний оподатковуваний дохід	Ставка
До €22,000	0%
Від €22,001 до €32,000	20%
Від €32,001 до €42,000	25%
Від €42,001 до €72,000	30%
Понад €72,000	35%

Соціальне страхування. У січні 2026 року Andersen Cyprus навела ставки на 2026 рік: 8.8% для найманих працівників і 8.8% для роботодавців, а також 16.6% для самозайнятих, із заробітку до €68,904 на рік.

ПДВ на винагороду. Агенти нараховують 19% ПДВ на свою винагороду. Запитайте бухгалтера, коли вам потрібно зареєструватися платником ПДВ.

Джерела: PwC Cyprus (січень 2026) і Andersen Cyprus (січень 2026).

Приклад: асистент на окладі плюс комісія. Оклад €1,500 x 12 = €18,000, плюс €6,000 комісії від роботодавця: €24,000. Податок на доходи: (24,000 - 22,000) x 20% = €400. Соціальне страхування 8.8%: €2,112. Ваш роботодавець додатково сплачує ще 8.8%.

Приклад: ліцензований агент, який працює самостійно, з оподатковуваним прибутком €60,000. Податок на доходи: 10,000 x 20% + 10,000 x 25% + 18,000 x 30% = €9,900. Соціальне страхування 16.6% становило б близько €9,960, якби ваш застрахований дохід дорівнював прибутку, але база для самозайнятих визначається за власними правилами. Запитайте бухгалтера до закінчення вашого першого року.

Практичні моменти при завершенні угоди

• Агенти є зобов'язаними суб'єктами згідно з AML Law 188(I)/2007. Ідентифікуйте та верифікуйте кожного клієнта й кінцевого бенефіціара, перевіряйте джерело коштів клієнтів з підвищеним ризиком і повідомляйте про підозри до MOKAS (Kourtellos & Co, жовтень 2026). Отримуйте винагороду банківським переказом за рахунком, ніколи готівкою.
• Переконайтеся, що декларація про переоформлення містить ваше ім'я та винагороду, на яку ви виставили рахунок, і сплатіть збір Ради протягом 30 днів.
• В угодах off-plan перевірте, що банк продавця підписав звільнення об'єкта від застави (Koufettas Law, жовтень 2026), щоб продаж справді можна було завершити.
• Вчасно продовжуйте ліцензію до 31 грудня. Винагороду, зароблену з простроченою ліцензією, стягнути неможливо.

Що перевірити перед роботою над угодою

• Ваші реєстрація та ліцензія чинні, а номери вказано в оголошенні.
• Письмовий договір зі ставкою, ПДВ, хто платить, моментом виникнення права на винагороду та будь-якою ексклюзивністю.
• Письмовий договір про розподіл комісії з будь-яким іншим ліцензованим агентом.
• Якщо ви асистент, трудовий договір, який визначає вашу комісію від роботодавця.
• Ваше досьє AML на клієнта повне.

Комісія на Кіпрі обговорюється, закон передбачає запасну ставку 3%, і лише ліцензовані агенти можуть отримувати оплату від клієнтів. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище, і він охоплює лише території під ефективним контролем Республіки Кіпр. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний з Estate Agents Registration Council, будь-яким агентством чи будь-яким державним органом Кіпру.

Знайдіть вакансії та інші гайди в розділі Кіпр на CloserPass.