Комісія агента з нерухомості в Португалії

Португалія не встановлює законодавчої ставки комісії. Винагорода така, про яку агентство і клієнт домовилися письмово. Але Law 15/2013 суворо визначає, як має бути оформлена ця домовленість, коли настає строк оплати і хто може платити. Ось як працює комісія у жовтні 2026 року і що залишається вам після податків, якщо ви працюєте самозайнятим консультантом.

Коротко

1. Законодавчої ставки чи стелі немає. За даними BoaVenda, у вересні 2026 року звичайна комісія з продажу становила від 4% до 5%, у межах діапазону від 3% до 6%.
2. Зверху додається ПДВ 23%. Винагорода 5% коштує продавцю 6.15% від ціни.
3. Багато агентств встановлюють мінімальну винагороду, часто близько €6,000 плюс ПДВ.
4. При продажу зазвичай платить продавець. При оренді зазвичай платить орендодавець: місячна орендна плата плюс ПДВ. У новобудовах зазвичай платить забудовник.
5. Винагорода має бути зазначена в письмовому договорі посередництва, інакше договір може бути недійсним.
6. Строк оплати настає, коли угоду укладено, або під час підписання CPCV, якщо так передбачено договором.
7. Агентство не може отримувати оплату від обох сторін, тобто від свого клієнта й іншої сторони, в одній угоді.
8. Частка консультанта часто становить від 40% до 50% винагороди агентства, до сплати ПДВ, IRS і внесків на соціальне страхування.

Звичайні ставки

• BoaVenda (вересень 2026): типово від 4% до 5% плюс ПДВ. Для затребуваного житла ставка може знижуватися приблизно до 3%. Для розкішних, складних чи нішевих об'єктів вона може сягати 6%. У центрі Лісабона, Порту, Cascais і преміальному Алгарве угоди часто закриваються за 3.5% до 5%, а для периферійного чи дешевшого житла ставка може становити від 5% до 6%.
• Ekonomista (вересень 2026): від 2% до 6%, причому у великих мережах найчастіше називають 5%.

BoaVenda зазначає, що офіційної таблиці немає: кожне агентство встановлює власну ставку, і про неї завжди можна домовитися. Також з'ясувалося, що за ексклюзивними договорами ставки зазвичай на 0.5 до 1 пункту нижчі, ніж за неексклюзивними.

Мінімальна винагорода. BoaVenda повідомляє, що багато договорів містять мінімум, наприклад €6,000 плюс ПДВ. Для житла вартістю до €100,000 це підвищує фактичну ставку до 5% до 7%. Агентства з фіксованою винагородою конкурують саме тут і зазвичай беруть від €6,000 до €9,000 з ПДВ.

IVA на винагороду

Винагорода агентства обкладається ПДВ 23%. Формула BoaVenda проста: ціна x ставка x 1.23. Якщо названо «5%», продавець сплачує 6.15% від ціни. Law 15/2013 вимагає, щоб у договорі посередництва була зазначена ставка ПДВ, тож пишіть «5% плюс ПДВ 23%» і називайте клієнту загальну суму в євро.

Хто платить

• Продаж: платить продавець, який підписав договір посередництва.
• Оренда: зазвичай місячна орендна плата плюс ПДВ, яку сплачує орендодавець (BoaVenda).
• Новобудова: забудовник зазвичай платить від 3% до 5%, а покупець не сплачує винагороду за посередництво (BoaVenda).

Жодної подвійної оплати. Law 15/2013 забороняє посередницькій компанії отримувати оплату від обох сторін, тобто від свого клієнта й іншої сторони, в одній угоді. Якщо ви представляєте продавця, ви не можете також виставити рахунок покупцю.

Гроші покупця. Будь-які кошти, які агентство отримує від покупця до CPCV, зберігаються на відповідальному зберіганні й мають бути повернуті на вимогу. Це не ваша винагорода.

Договір посередництва

Ваш договір із продавцем називається contrato de mediação imobiliária (договір посередництва в нерухомості). Law 15/2013 вимагає, щоб він був письмовим і містив:

• Об'єкт і будь-які обтяження на ньому, а також бажану угоду (продаж, оренда, ціна).
• Винагороду у фіксованій сумі або у відсотках, спосіб оплати і ставку ПДВ.
• Страховий поліс агентства.
• Будь-якого залученого angariador (агента із залучення об'єктів) і будь-які додаткові послуги.
• Чи є договір ексклюзивним і що означає ексклюзивність.

Якщо строк не встановлено, договір діє шість місяців. Типові договори спочатку має затвердити орган із захисту прав споживачів, Direção-Geral do Consumidor. Договір без обов'язкових елементів є недійсним, хоча посилатися на це може лише клієнт. Кожен договір і кожне оголошення також мають містити назву агентства та номер AMI.

BoaVenda радить укладати ексклюзивні договори на 3 до 6 місяців, а не на 12, з можливістю виходу, якщо результати слабкі. Будьте готові, що продавці, які це прочитали, запитають про таке.

Коли настає строк оплати

Згідно з Law 15/2013, строк оплати настає, коли угоду укладено, зазвичай під час підписання escritura (нотаріального акта купівлі-продажу). Якщо так передбачено договором, він може настати під час підписання CPCV. За ексклюзивності агентство також отримує оплату, якщо угода зірвалася з вини власника. Чітко пропишіть момент виникнення права на оплату і пам'ятайте, що CPCV усе ще може зірватися: Literacia Financeira пояснює, що покупець, який відмовляється від угоди, втрачає завдаток, а продавець, який порушує договір, повертає його в подвійному розмірі.

Спліт між агентствами та з консультантом

Між агентствами. Жоден закон не визначає, як два агентства ділять винагороду за спільний продаж. Зафіксуйте письмово спліт, дату оплати та хто кому виставляє рахунок, перш ніж показувати об'єкт.

Між агентством і вами. За даними Ekonomista, у вересні 2026 року звичайна частка консультанта становила від 40% до 50% винагороди агентства залежно від моделі. Вона зменшується, коли угоду ділять. У прикладі Postal із вересня 2026 року консультант, який продав будинок за €250,000 зі ставкою 5%, отримав €3,125 із винагороди €12,500, тобто близько 25%.

Сторінка Indeed для consultor imobiliário (314 зарплат, оновлено 16 жовтня 2026 року) показує в середньому близько €2,890 на місяць, здебільшого в межах від €1,079 до €7,739. Це дані, які повідомили самі користувачі, а не офіційна статистика. За даними ECO, у п'яти найбільших мережах у 2025 році припадало близько 5.2 угоди на консультанта, тож кілька угод вирішують, яким буде ваш рік.

Приклади розрахунків

Тут використано лише приклади ставок. Вирішують ваш договір посередництва та ваша угода з агентством.

Квартира в Лісабоні, €400,000, продавець платить 5% плюс ПДВ. Винагорода: 400,000 x 5% = €20,000. ПДВ: 20,000 x 23% = €4,600. Продавець сплачує €24,600. За частки консультанта 45% ви отримуєте 20,000 x 45% = €9,000 (до сплати власного ПДВ, IRS і внесків на соціальне страхування).

Будинок продано за €250,000, продавець платить 5% плюс ПДВ (приклад Postal). Винагорода: €12,500 плюс €2,875 ПДВ. Частка консультанта в цьому випадку: €3,125.

Вілла в Алгарве, €1,200,000, продавець платить 4% плюс ПДВ, винагорода ділиться 50/50 з агентством покупця. Винагорода: €48,000 плюс €11,040 ПДВ. Кожне агентство отримує €24,000 без ПДВ.

Квартира в Setúbal, €90,000, мінімальна винагорода €6,000 плюс ПДВ. Продавець сплачує €6,000 + €1,380 ПДВ = €7,380, тобто фактична ставка 6.7% без ПДВ.

Довгострокова оренда в Порту, €1,400 на місяць, винагорода в розмірі місячної плати. Орендодавець сплачує €1,400 + €322 ПДВ = €1,722.

Податки та соціальне страхування для самозайнятого консультанта

Більшість консультантів працюють на recibos verdes (як самозайняті) і виставляють агентству рахунок за свою частку. CRN Contabilidade та Ekonomista описують правила 2026 року:

• ПДВ. Ви нараховуєте 23% на свої квитанції (22% на Мадейрі, 16% на Азорських островах) і сплачуєте його Податковій службі за вирахуванням ПДВ на ваші робочі витрати. Особи з невеликим доходом можуть бути звільнені від ПДВ згідно зі Article 53 Кодексу ПДВ, якщо їхній оборот за попередній рік не перевищив €15,000. Перевищення більш ніж на 25% одразу скасовує звільнення.
• IRS (податок на доходи). Ваш дохід належить до категорії B. За спрощеним режимом податком обкладається частина доходу, визначена коефіцієнтом: 0.75 для професій зі списку Article 151 і 0.35 для інших послуг; за певних умов у перші роки діяльності його можна зменшити. Утримання становить 23% для професій зі списку Article 151 і 11.5% для іншого доходу категорії B, як аванс у рахунок остаточного податку. Запитайте бухгалтера, який код діяльності та коефіцієнт застосовуються до вас.
• Соціальне страхування. Ви сплачуєте 21.4% із відповідного доходу, що дорівнює 70% доходу від послуг, який ви декларуєте щокварталу. Реєстрація зазвичай набирає чинності з 12-го місяця після початку діяльності, тож перший рік без внесків.

Стаття	Правило 2026 року
ПДВ на ваші квитанції	23% (материкова частина), якщо немає звільнення за Article 53
Поріг Article 53	€15,000 обороту за попередній рік
Коефіцієнт спрощеного режиму IRS	0.75 (список Article 151) або 0.35 (інші послуги)
Утримання IRS	23% (список Article 151) або 11.5% (інший дохід категорії B)
Соціальне страхування	21.4% від 70% квартального доходу від послуг

Джерела: CRN Contabilidade (вересень 2026) та Ekonomista (березень 2026).

Приклад. На другий рік ви отримуєте €40,000 часток комісії плюс €9,200 ПДВ, які передаєте державі. Соціальне страхування: 40,000 x 70% x 21.4% = приблизно €5,992 за рік, зі сплатою щокварталу. Ваш IRS залежить від коефіцієнта та інших доходів, тож проконсультуйтеся з бухгалтером, перш ніж виписати першу квитанцію.

Практичні моменти при завершенні угоди

• На агентства поширюється закон про протидію відмиванню коштів Law 83/2017. Ідентифікуйте кожного клієнта, отримуйте винагороду банківським переказом за рахунком, ніколи готівкою, і переконайтеся, що продаж потрапив до квартального звіту агентства для IMPIC.
• Виставте продавцю рахунок з оплатою в день підписання escritura або під час CPCV, якщо так передбачено договором.
• Перевірте, що чистої виручки продавця після погашення іпотеки все ще вистачить на вашу винагороду.

Що перевірити перед роботою над угодою

• Підписаний договір посередництва зі ставкою, ставкою ПДВ, страховим полісом, строком і умовами ексклюзивності.
• Момент виникнення права на оплату: escritura чи CPCV.
• Що ви не виставляєте рахунок обом сторонам.
• Письмова угода про спліт з будь-яким іншим агентством.
• Ваша власна угода з агентством: частка, цілі, дата оплати та угоди, які закриються після вашого відходу.
• Номер AMI агентства в договорі та в кожному оголошенні.

Комісію в Португалії визначає ринок, а не закон, але договір, який її встановлює, регулюється. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний з IMPIC, жодним органом влади чи агентством.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Португалія на CloserPass.