Як стати агентом з нерухомості у Франції

У Франції право вести переговори щодо нерухомості для інших належить власнику carte professionnelle, яку видає місцева торгово-промислова палата. Усі інші, хто продає, наймані чи самозайняті, працюють від імені цього власника з особистим дозволом. Тому вхід у професію широкий: можна почати без диплома, в агентстві чи мережі, і згодом прагнути власної картки. Ось як усе це поєднується в жовтні 2026 року.

Коротко

1. Loi Hoguet (закон n° 70-9 від 2 січня 1970 року) і декрет до нього n° 72-678 від 20 липня 1972 року вимагають carte professionnelle, щоб вести переговори, продавати, здавати в оренду або управляти нерухомістю для інших. Для продажів це carte T.
2. Картку видає CCI за місцем головного офісу, вона чинна три роки і коштує €160 уперше та €130 за поновлення в CCI Bretagne.
3. Власнику потрібні професійна придатність (bac+3 або рівноцінне, або досвід найманої роботи), бездоганна репутація, страхування RCP і, якщо він тримає кошти клієнтів, фінансова гарантія.
4. Наймані négociateurs і самозайняті agents commerciaux не потребують картки. Їм потрібна attestation d’habilitation, яку власник картки запитує в CCI (€55) до початку роботи.
5. Agent commercial також має бути в RSAC, мати власне страхування RCP і ніколи не може тримати гроші клієнтів.
6. Кожен, хто веде переговори, має пройти 42 години навчання за три роки, зокрема з етики та недискримінації.
7. Громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії працюють вільно. Громадянам країн поза ЄС потрібен дозвіл на проживання, що дозволяє обраний статус.

Власник картки

За даними CCI Bretagne, картка має три можливі позначки: T для угод, G для управління нерухомістю і S для управління багатоквартирними будинками. Одна картка на компанію. Заяву подають онлайн через реєстр професіоналів нерухомості CCI за формою Cerfa 15312*03 (Le Campus Immo2).

Професійна придатність

Le Campus Immo2 підсумовує шляхи, передбачені декретом:

• Bac+3 з права, економіки чи бізнесу або титул цього рівня, BTS Professions immobilières, титул RNCP рівня 6 або диплом ICH.
• З baccalauréat: три роки найманим працівником у діяльності за Hoguet у власника картки.
• Без диплома: десять років найманим працівником або чотири роки на керівній посаді.
• VAE, підтвердження досвіду для отримання визнаного диплома.

Перевірте точне формулювання на Légifrance або у своїй CCI, перш ніж подавати заяву.

Гарантія та страхування

Фінансова гарантія обов'язкова для управління нерухомістю та управління будинками, а для угод лише якщо агентство тримає кошти клієнтів. Агентство, яке заявляє, що не тримає коштів, отримує позначку «non-détention de fonds» і гарантії не потребує (CCI Bretagne). Часто називають мінімуми €110,000 або €30,000 у перші два роки, але ми не змогли перевірити їх на Légifrance, тож запитайте свого гаранта. Страхування професійної відповідальності RCP обов'язкове для власника.

Збори та поновлення

Позиція в CCI Bretagne	Збір
Перша картка	€160
Поновлення	€130
Оновлення	€68 (€160 за додавання позначки)
Підтвердження нового закладу	€96
Attestation d’habilitation, за кожного співробітника	€55

Поновлення потрібно запросити за два місяці до закінчення строку, з підтвердженням безперервного навчання. Збори можуть трохи відрізнятися в різних CCI.

Робота за чужою карткою

Більшість новачків починають саме тут. CNACIM, навчальна організація, виклала правила в жовтні 2026 року.

Attestation d’habilitation є іменним документом, прив'язаним до одного власника картки, який дозволяє вам вести переговори в межах наданих ним повноважень. Власник запитує її за формою Cerfa 15315. Вона має існувати до того, як ви почнете, і її оформлюють заново при поновленні картки, при зміні агентства або при зміні ваших даних. Вона не дозволяє працювати на когось іншого.

Як найманому négociateur вам потрібна attestation. Трудовий договір її не замінює.

Як agent commercial immobilier, самозайнятому «mandataire», вам потрібні:

• Реєстрація в RSAC, реєстрі комерційних агентів, який веде реєстр комерційного суду.
• Договір agent commercial із власником картки.
• Чинна attestation d’habilitation.
• Власне страхування RCP.

Реєстрація в RSAC не замінює attestation. Більшість agents commerciaux використовують режим micro-entreprise. Agent commercial не може отримувати чи тримати кошти клієнтів, керувати агентством чи закладом, виконувати завдання, закріплені за власником картки, або виходити за межі делегованих повноважень.

Безперервне навчання

CCI Bretagne визначає обов'язок у 14 годин на рік, або 42 години за три роки, зокрема щонайменше 2 години етики і 2 години з недискримінації в доступі до житла за цей період. Він випливає з декрету n° 2016-173 від 18 лютого 2016 року за loi ALUR. Він стосується власників карток, законних представників, керівників закладів і всіх, хто веде переговори, найманих чи незалежних. Без підтвердження навчання картку не можна поновити.

Правила, за якими ви працюєте щодня

• Спершу письмовий мандат. Жодних переговорів без підписаного мандата, у якому вказано строк, гонорари і хто платить, сторони, об'єкт, будь-яку ексклюзивність і як його припинити. DGCCRF вважає неналежні мандати оманливими практиками.
• Registre des mandats. Кожен мандат вносять до хронологічного реєстру. DGCCRF виявляла реєстри на окремих аркушах або написані олівцем.
• Ексклюзивність. Її безвідкличність обмежена трьома місяцями. Подавати простий мандат як ексклюзивний або стягувати плату з продавця, коли він сам знайшов покупця, заборонено.
• Гонорари на виду. TTC, із зазначенням, хто платить, а з 1 квітня 2022 року з максимальною ставкою, у вітрині, в офісі та на сайті.
• Мандати поза офісом. Клієнт має отримати форму відмови.

У дослідженні 2019 року 2,175 закладів DGCCRF виявила порушення в 64% і направила 114 повідомлень про кримінальні порушення. Перевірки справжні.

Право на роботу: ЄС і країни поза ЄС

Громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії можуть вільно працювати у Франції та реєструватися як micro-entrepreneurs без дозволу на проживання (LegalPlace, червень 2026).

Громадянам країн поза ЄС потрібен дозвіл, що дозволяє цю діяльність. Для самозайнятої роботи як agent commercial LegalPlace перелічує carte de résident, résident longue durée-UE, passeport talent «créateur d’entreprise», «vie privée et familiale» і «entrepreneur / profession libérale». Студентські дозволи та дозволи для найманих працівників не дають права на самозайнятість. Картка підприємця діє один рік, а при поновленні префектура перевіряє дохід щонайменше на рівні річної мінімальної зарплати, близько €21,876 у 2026 році.

Для найманої роботи загальне правило таке: вам потрібен дозвіл на найману роботу, а дозвіл на працевлаштування оформлює роботодавець. Деталі уточніть у префектурі або в імміграційного юриста.

Мова. Закон не вимагає тесту з французької, але кожен мандат, compromis і документ CCI складено французькою. На практиці потрібна вільна французька.

Як платять агентам

Законної шкали гонорарів немає. Agence Immobilière France, галузевий блог, оцінює гонорари від 3% до 10% ціни, менше для вищих цін, причому мережі часто дешевші за традиційні агентства. Гонорар належить власнику картки. Ваша частка залежить від вашого статусу:

• Мережі. Maformationimmo (березень 2026) наводить базові спліти 69% в IAD, 70% у Safti і 72% у Capifrance, що зростають з оборотом, плюс щомісячні пакети близько €159 до €205 без ПДВ. MeilleursRéseaux повідомляє про щонайменше 75% в eXp France і 100% після €80,000 комісій за рік.
• Наймані négociateurs. За IDCC 1527 Kohen Avocats визначає мінімум для négociateur VRP, що не є керівником, у €1,500 брутто на місяць, €19,500 на рік за 13 місяців, і це може бути аванс у рахунок комісій.

Приклади розрахунків дивіться в гайді Комісія агента з нерухомості у Франції.

Де є робота

За 12 місяців до травня 2026 року власника змінили близько 949,000 осель на вторинному ринку (MesFraisNotaire з посиланням на Notaires de France). La Maison des Mandataires нарахувала 47,000 консультантів мереж наприкінці 2025 року, які провели 28% продажів через посередників. FNAIM заявляє про близько 10,000 агентств-членів.

• Париж: найвищі ціни в країні, престижні агентства, як-от Barnes, Daniel Féau, Kretz і Junot, і щільна мережа франшиз.
• Лазурний Берег: найміжнародніший ринок. Давнє дослідження notaires на даних 2017 року показало, що іноземці-нерезиденти здійснювали близько 7% покупок у Приморських Альпах. Серед агентств там Michaël Zingraf Christie’s, Côte d’Azur Sotheby’s International Realty, John Taylor і Engel & Völkers.
• Ліон: великий місцевий ринок, де серед престижних брендів Barnes, Lyon Sotheby’s International Realty і Engel & Völkers.
• Бордо: місцеві та національні покупці, Barnes, Émile Garcin і Engel & Völkers поряд з Orpi, Laforêt і незалежними агентствами.

Як обрати агентство чи мережу

• Запитайте, хто має carte T, яка CCI її видала і коли закінчується її строк.
• Переконайтеся, що вашу attestation видадуть до вашого першого дня переговорів.
• Чесно порівнюйте пропозиції для найманих працівників і для agent commercial: стабільність проти спліту.
• Зафіксуйте письмово спліт, пакет і строк повідомлення про його припинення.
• Запитайте, хто платить за години навчання, портали та фото.
• Якщо ви не з ЄС, переконайтеся, що ваш дозвіл дозволяє цей статус.

Тривожні сигнали

• Вас просять вести переговори до видачі attestation.
• Агентство, яке не може назвати власника картки або показати свої гонорари TTC із зазначенням, хто платить.
• Прохання отримати завдаток або готівку як agent commercial.
• Пропозиція стати «mandataire» людині зі студентським дозволом.
• Положення про гонорар, що стягує плату з продавця, який продає сам, або гонорар без продажу.
• Пакет мережі, від якого не можна відмовитися без тривалого повідомлення.

Франція ліцензує бізнес, що має картку, і окремо уповноважує кожного продавця. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична, податкова чи імміграційна консультація. CloserPass не пов'язаний з CCI, FNAIM чи будь-яким державним органом Франції.

Знайдіть вакансії та інші гайди в розділі Франція на CloserPass.