Як стати агентом з нерухомості в Португалії

Португалія регулює брокерську діяльність у нерухомості на національному рівні, але ліцензію має агентство, а не кожен продавець. Більшість людей, які продають житло в Португалії, працюють консультантами за ліцензією агентства, часто як самозайняті. Далі ваше громадянство визначає, чи можете ви працювати взагалі і як саме. Ось як усе це поєднується у жовтні 2026 року.

Коротко

1. Посередництвом може займатися лише ліцензована компанія на підставі письмового договору (Law 15/2013). Ліцензію видає IMPIC, і її знають за номером AMI.
2. Ліцензію має компанія або індивідуальний підприємець. Продавці працюють за нею як consultores imobiliários (консультанти з нерухомості), без власної ліцензії.
3. Щоб отримати ліцензію, потрібні бездоганна комерційна репутація і страхування відповідальності щонайменше на €150,000. IMPIC стягує €100 за ліцензію і €265 на рік регуляторного збору.
4. Щороку в січні власники ліцензій мають знову підтвердити, що відповідають вимогам, і сплатити щорічний збір.
5. Громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії можуть працювати вільно. Громадяни країн поза ЄС з часу ухвалення Law 61/2025 мають отримати відповідну візу до поїздки.
6. Кожному потрібні NIF (податковий номер) і NISS (номер соціального страхування). Більшість консультантів працюють на recibos verdes (як самозайняті).
7. Оплата здебільшого у вигляді комісії: частки винагороди агентства, яку Ekonomista у вересні 2026 року оцінив у від 40% до 50%.

Ліцензія AMI

Article 3 закону Law 15/2013 встановлює, що посередництвом у сфері нерухомості в Португалії може займатися лише ліцензована посередницька компанія. Будь-якому постачальнику послуг, що працює в Португалії, потрібна ліцензія від IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), незалежно від того, чи це компанія, чи фізична особа, яка веде діяльність від власного імені (empresário em nome individual). У галузі її називають ліцензією AMI. Сам закон досі згадує попередника IMPIC, InCI.

Закон встановлює лише дві умови:

• Бездоганна комерційна репутація (idoneidade comercial). Її втрачають, наприклад, після банкрутства без затвердженого судом плану або якщо законний представник має остаточний вирок до позбавлення волі за останні п'ять років за шахрайство, зловживання довірою, корупцію чи відмивання коштів.
• Страхування цивільної відповідальності щонайменше на €150,000 або рівноцінна фінансова гарантія.

У 2013 році idealista повідомляв, що новий закон скасував дві попередні вимоги: позитивний власний капітал і підтвердження відсутності заборгованості з податків і соціального страхування.

Згідно з FAQ IMPIC, перевіреним у жовтні 2026 року:

• Збір становить €100 за ліцензію і €265 щорічного регуляторного збору, пропорційно зменшеного в перший рік.
• IMPIC має ухвалити рішення протягом 20 днів. Якщо цього не сталося, ліцензія вважається мовчазно схваленою.
• Заявники повинні мати місце проживання або головний офіс у країні Європейської економічної зони. Критерій полягає в тому, де ви базуєтеся, а не у вашому громадянстві.

Doutor Finanças перелічує документи, які індивідуальний підприємець подає до IMPIC, зокрема декларацію податкової служби про відкриття самозайнятої діяльності.

Щорічна перевірка

Ліцензія не має строку дії, але й не є безстроковою. Щороку в січні власник має сплатити щорічний збір і знову підтвердити, що відповідає вимогам: довідка про несудимість для кожного законного представника, чинна страховка, а для компаній ще й код комерційного реєстру. На 2026 рік IMPIC встановив кінцевий строк оплати 20 лютого 2026 року. Несплата або непідтвердження вимог призводить до анулювання ліцензії.

Компанії з інших країн ЄЕЗ

Посередницька компанія, яка вже має ліцензію в іншій країні ЄЕЗ, може зареєструватися в IMPIC, щоб відкритися в Португалії, або повідомити IMPIC протягом 60 днів після першої разової послуги.

Консультанти та angariadores

Більшість людей ніколи не подають заявку на ліцензію. Ekonomista у вересні 2026 року пояснив, що консультант, який приєднується до агентства, працює за ліцензією агентства і потребує договору про співпрацю з ним. Гостьовий автор Doutor Finanças у червні 2024 року оцінив, що в Португалії від 40,000 до 60,000 агентів, і переважна більшість працює саме так. Індивідуального реєстру немає, тож сприймайте це як оцінку.

Law 15/2013 визнає два типи працівників у ліцензованій компанії:

• Фахівці з посередництва (técnicos de mediação imobiliária), які виконують посередницьку роботу від імені компанії. У вакансіях їх зазвичай називають консультантами.
• Angariadores, які допомагають готувати й виконувати договори посередництва, зазвичай залучаючи об'єкти.

Жодному з них не потрібна ліцензія AMI. Але кожен повинен мати посвідчення, видане компанією, з ім'ям, фото та даними компанії, а компанія має вести облік їхніх договорів. Посвідчення IMPIC отримують лише законні представники компанії.

Правила, за якими ви працюєте щодня

• Договір посередництва з клієнтом має бути письмовим і містити об'єкт, бажану угоду, винагороду, спосіб оплати, ставку ПДВ, страховий поліс і будь-яку ексклюзивність. Якщо строк не вказано, він діє шість місяців. Див. Комісія агента з нерухомості в Португалії.
• Кожен офіс, договір, оголошення та лист повинні містити назву компанії та номер AMI, а в кожному офісі має бути книга скарг (Livro de Reclamações).
• Згідно із законом про протидію відмиванню коштів Law 83/2017, IMPIC зазначає, що компанії повинні ідентифікувати клієнтів, вести облік, навчати персонал, повідомляти IMPIC про початок діяльності у сфері нерухомості та подавати квартальні звіти про кожен продаж, який вони супроводжують, і кожну оренду з орендною платою від €2,500 на місяць.

Посередництво без ліцензованої компанії за вашою спиною є правопорушенням згідно з Law 15/2013. Ніколи не показуйте житло від власного імені.

Право на роботу: ЄС і країни поза ЄС

Громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії. Ви можете працювати в Португалії найманим працівником або самозайнятим без робочої візи. Через три місяці ви реєструєте проживання в муніципалітеті (câmara municipal) за місцем проживання. Муніципалітет Порту пояснює, що строк становить 30 днів після цих перших трьох місяців і що потрібно мати посвідчення особи або паспорт, підтвердження адреси та заяву під присягою про те, що ви відповідаєте певній умові, наприклад працюєте в Португалії.

Громадяни країн поза ЄС. У 2025 році правила посилилися. За даними M|B Advogados, Law 61/2025, чинний з 23 жовтня 2025 року:

• Скасував шлях через заяву про зацікавленість (manifestação de interesse). Більше не можна в'їхати як відвідувач і легалізуватися пізніше.
• Вимагає отримати відповідну візу у країні походження до поїздки.
• Замінив загальну візу для пошуку роботи на 120-денну візу для кваліфікованої роботи.

Візи на проживання, пов'язані з роботою, охоплюють роботу за наймом (трудовий договір) і самозайнятість. Оскільки більшість консультантів самозайняті, запитайте імміграційного юриста, яка віза відповідає вашому реальному договору. Дозволами на проживання далі займається AIMA, яка перебрала цю роботу від SEF і в принципі має дев'ять місяців на рішення.

Віза цифрового кочівника не підходить. Вона охоплює віддалену роботу на роботодавців або клієнтів за межами Португалії. Продаж житла для португальського агентства не є віддаленою роботою на іноземного клієнта.

NIF і NISS

• NIF (податковий номер): потрібен, щоб підписувати договори, виписувати квитанції та сплачувати податки. За даними gov.pt, він безкоштовний. Резиденти звертаються до податкової служби (Finanças). Нерезиденти з-поза ЄС і ЄЕЗ зазвичай подають заявку через податкового представника.
• NISS (номер соціального страхування): теж безкоштовний, його запитують онлайн з посвідченням особи та підтвердженням роботи, наприклад договором чи реєстрацією самозайнятості. Громадяни країн поза ЄС додають візу та дозвіл на проживання.

gov.pt додає, що іноземці з португальською адресою можуть запросити NIF, NISS і національний номер у системі охорони здоров'я одночасно.

Самозайнятий чи найманий працівник

Самозайнятий (recibos verdes). Це звичайна модель у великих мережах. Ви відкриваєте діяльність у податковій службі, а потім виписуєте електронну квитанцію (recibo verde) на Portal das Finanças за кожну виплату від агентства. Ваш дохід оподатковується за IRS категорії B. Ekonomista та CRN Contabilidade описують правила соціального страхування на 2026 рік:

• Ви сплачуєте 21.4% із «відповідного доходу», що дорівнює 70% вашого доходу від послуг.
• Ви декларуєте його щокварталу: до 31 січня, 30 квітня, 31 липня і 31 жовтня.
• Реєстрація зазвичай набирає чинності з 12-го місяця після початку діяльності, тож перший рік без внесків. Ці місяці не дають вам жодних виплат і не зараховуються до пенсійного стажу.

Найманий працівник. Деякі агентства і більшість забудовників наймають за трудовим договором із зарплатою, внесками на соціальне страхування від роботодавця та комісією зверху. Частка з угоди зазвичай менша.

Див. Комісія агента з нерухомості в Португалії щодо ПДВ, IRS і прикладів розрахунків.

Як платять агентам

Жоден закон не фіксує винагороду агентства. Ekonomista у вересні 2026 року повідомив, що агентства зазвичай беруть від 2% до 6% від ціни, причому у великих мережах найчастіше називають 5%, плюс ПДВ 23%. Винагорода надходить агентству, яке виплачує вам частку. Ekonomista оцінив цю частку в від 40% до 50% залежно від моделі. Частка зменшується, коли угоду ділять із колегою чи іншим агентством: у прикладі, опублікованому Postal у вересні 2026 року, консультант, який продав будинок за €250,000 зі ставкою 5%, отримав €3,125 із винагороди €12,500, тобто близько 25%.

Сторінка Indeed для consultor imobiliário, складена з 314 повідомлених зарплат і оновлена 16 жовтня 2026 року, показує в середньому близько €2,890 на місяць, здебільшого в межах від €1,079 до €7,739. Це дані сайту вакансій, які повідомили самі користувачі, а не офіційна статистика.

Кількість угод важить більше, ніж відсоток. За даними ECO за 2025 рік, у п'яти найбільших мережах було 24,825 консультантів і понад 140,000 угод, тобто в середньому близько 5.2 угоди на консультанта за рік. У новачка показник буде нижчим, тож заплануйте заощадження на кілька місяців роботи лише на комісії.

Хто наймає

• Національні мережі та франшизи. ECO повідомив у березні 2026 року, що у 2025 році RE/MAX мала 11,350 консультантів у 422 агентствах, Century 21 мала 5,086, ERA близько 3,300, а Zome 2,064. KW не назвала кількість працівників, але повідомила про 14,429 угод.
• Незалежні та бутикові агентства, часто зосереджені на одному місті, узбережжі чи ціновому сегменті.
• Відділи продажу забудовників, які продають нові проєкти за зарплату або за винагороду з кожного об'єкта.

Де є робота і які мови потрібні

Дані INE, які навів ECO, показують, що у 2025 році іноземці здійснили 27.6% купівель житла для сімей, а лідирували покупці з Бразилії, Анголи та Франції. Кожен ринок має свій склад:

• Лісабон: Confidencial Imobiliário нарахував у 2025 році покупців із 64 країн у зоні реконструкції міста; першими були американці, далі бразильці, французи, британці, китайці та німці (Dinheiro Vivo, травень 2026).
• Алгарве: у Golden Triangle лідирують британські та ірландські покупці, а у Vilamoura помітні німці, нідерландці та бельгійці (звіт Engel & Völkers, Postal, липень 2026).
• Порту: за тим самим звітом, іноземний попит очолюють американці, французи та іспанці.

Отже:

• Португальська потрібна для escritura, банків, муніципалітетів і більшості документів.
• Англійська є робочою мовою з більшістю іноземних покупців.
• Французька, німецька, нідерландська чи іспанська дають реальну перевагу на згаданих ринках.

Як обрати агентство

• Запитайте номер AMI і перевірте, що він є в оголошеннях і договорах агентства.
• Запитайте, чи приєднуєтеся ви як самозайнятий чи найманий працівник, і отримайте письмово спліт, цілі, дату оплати та умови щодо угод, які закриються після вашого відходу.
• Запитайте, як агентство проводить перевірки з протидії відмиванню коштів і квартальні звіти для IMPIC.
• Запитайте, хто платить за портали, фото та маркетинг і чи є щомісячна плата за робоче місце.
• Попросіть посвідчення компанії, перш ніж зустрічатися з клієнтами.
• Якщо ви не з ЄС, переконайтеся, що ваша віза і статус проживання дозволяють договір, який ви підпишете, ще до початку роботи.

Тривожні сигнали

• Агентство, яке не може показати свій номер AMI або в оголошеннях якого цього номера немає.
• Прохання показувати житло чи залучати об'єкти до того, як у вас є підписаний договір і посвідчення компанії.
• Винагорода, сплачена готівкою або на особистий рахунок.
• Договори посередництва, у яких немає винагороди, ставки ПДВ чи страхового поліса.
• Кандидата з-поза ЄС просять почати роботу під час туристичного перебування або з візою цифрового кочівника.
• Обіцянки заробітку, що значно перевищують діапазони в цьому гайді.

Правила посередництва в Португалії діють на національному рівні, але імміграційні правила змінилися у 2025 році, а податки змінюються щороку. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична, податкова чи імміграційна консультація. CloserPass не пов'язаний з IMPIC чи будь-яким органом влади Португалії.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Португалія на CloserPass.