Як працювати в нерухомості в Таїланді (і що іноземці можуть робити легально)

У Таїланд легко увійти, але тут легко й помилитися. Немає ні ліцензії, ні іспиту, тож громадянин Таїланду може почати працювати в агентстві вже наступного тижня. Але брокерська діяльність входить до переліку робіт, закритих для іноземців, тож іноземець не може шукати об'єкти, показувати їх, вести переговори чи брати комісію з продажу, хоч би що підказували звички ринку. Ось як усе влаштовано станом на жовтень 2026 року і що іноземець може легально робити натомість.

Коротко

1. У Таїланді немає державної ліцензії брокера і немає державного іспиту. Асоціації, як-от TREBA, добровільні (Themis Partner; Thaiger).
2. Брокерська чи агентська діяльність є пунктом 19 Списку 1, тобто повністю заборонених робіт, у Повідомленні Міністерства праці від 1 квітня 2020 року. Єдиний виняток: брокерська діяльність у міжнародній торгівлі чи інвестиціях.
3. На практиці пошук об'єктів, покази, переговори та отримання комісії з угоди зарезервовані за громадянами Таїланду, а контроль посилився з 2024 року (Thaiger, травень 2026).
4. Іноземці можуть працювати в консультуванні з міжнародних продажів, закордонному маркетингу, розвитку бізнесу, роботі з інвесторами, адмініструванні або як директор чи акціонер у межах 49%, з візою Non-B і дозволом на роботу.
5. Роботодавцю потрібні 2 мільйони батів сплаченого капіталу і 4 тайські працівники на кожен дозвіл для іноземця, а громадянам західних країн він має платити щонайменше 50,000 батів на місяць.
6. Агентству з іноземною більшістю потрібна ліцензія на іноземний бізнес (Foreign Business Licence), яку Leto називає майже неможливою для брокерської діяльності.
7. Агенти зазвичай заробляють на комісії від 3% до 5%, яку сплачує продавець (FazWaz).

Якщо ви громадянин Таїланду: старт як агент

Фізичній особі нічого реєструвати не потрібно. Тайське агентство є звичайною компанією з обмеженою відповідальністю, зареєстрованою в Департаменті розвитку бізнесу, і ця реєстрація фактично є єдиною «ліцензією» в галузі (Themis Partner). Ви можете приєднатися до:

• Міжнародної консалтингової компанії в Бангкоку, як-от CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL або Cushman & Wakefield.
• Місцевого агентства в Бангкоку, на Пхукеті, в Паттайї або на Ко Самуї.
• Порталу з власним агентським підрозділом, як-от FazWaz або Lazudi.
• Відділу продажів забудовника.

Щоб вирізнятися без ліцензії, використовуйте добровільні кваліфікації:

• TREBA, Тайська асоціація брокерів з нерухомості (Thai Real Estate Broker Association), яку Thaiger описує як сигнал надійності для роботодавців.
• REBA-ES, Асоціація брокерів з нерухомості Східного узбережжя (Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard), для Паттайї та Чонбурі.
• CIPS, звання Certified International Property Specialist від Національної асоціації ріелторів США, корисне в роботі з іноземними покупцями.
• Сертифікації порталів, як-от DDproperty Agent Certification.

Якщо ви іноземець: перелік 2020 року

Повідомлення Міністерства праці, що визначає роботи, якими іноземцям заборонено займатися, датоване 1 квітня 2020 року, опубліковане в Урядовому віснику 21 квітня 2020 року і набуло чинності через 60 днів. Воно замінило перелік 1979 року з 39 професій на 40 пунктів у чотирьох додатках (Nagashima Ohno & Tsunematsu, травень 2020). Це міністерське Повідомлення відповідно до Надзвичайного декрету про управління іноземними працівниками, а не королівський декрет.

Список 1 містить роботи, повністю закриті для іноземців. Його пункт 19 стосується брокерської чи агентської діяльності, за винятком брокерської чи агентської діяльності в міжнародній торгівлі чи інвестиціях (Acclime, 2024). Khaosod English (липень 2023) називає його послугами агентів і брокерів. Використані нами гайди тлумачать його як такий, що охоплює польову роботу агента з нерухомістю: прийом об'єктів, покази, переговори та отримання комісії з продажу (Thaiger). Не покладайтеся на виняток для торгівлі чи інвестицій під час продажу кондо без письмової консультації тайського юриста.

Легальні посади для іноземців

Thaiger і Themis Partner описують, чим насправді займаються іноземці в тайських компаніях з нерухомості:

• Консультант або директор з міжнародних продажів, який працює із закордонними покупцями, тоді як тайські колеги проводять покази, переговори та оформлюють договори.
• Менеджер із закордонного маркетингу і розвиток бізнесу.
• Робота з інвесторами і консалтинг.
• Директор або акціонер компанії в межах ліміту 49% для іноземців.
• Маркетинг і адміністрування.

Дозвіл має відповідати роботі. Обов'язки, записані у вашому дозволі на роботу, мають відповідати тому, що ви робите (Thaiger). Дозвіл на маркетинг не охоплює покази у вихідні.

Ще один шлях. Leto описує роботу на іноземну компанію з клієнтами та платежами за межами Таїланду за візою Long-Term Resident «Work-from-Thailand Professional». Це віддалена робота на бізнес за кордоном, а не спосіб продавати тайську нерухомість на місці.

Віза та дозвіл на роботу

Thaiger описав вимоги 2026 року:

Крок	Деталі
Віза Non-Immigrant «B»	Оформлюється в посольстві Таїланду до приїзду. 2,000 батів за одноразовий в'їзд, 5,000 батів за багаторазовий
Дозвіл на роботу	Близько 7-10 робочих днів у Бангкоку, 1-3 дні для компаній BOI через Single Window
Капітал роботодавця	2 мільйони батів сплаченого капіталу
Тайський персонал	4 тайські працівники на кожен дозвіл на роботу для іноземця
Зарплата	Щонайменше 50,000 батів на місяць для громадян західних країн

Соціальне страхування у 2026 році обмежене місячною зарплатою 17,500 батів, тож щонайбільше 875 батів на місяць з вас і стільки ж з роботодавця. Податок на доходи прогресивний, від 0% до 35%, а фіксований податок LTR 17% застосовується лише до галузей, пріоритетних для BOI, не до нерухомості (Thaiger).

Власне агентство або керівництво агентством для іноземця

Закон про іноземний бізнес B.E. 2542 (1999) відносить брокерський чи агентський бізнес до Списку 3, пункт 11, обмеженого для компаній з іноземною більшістю. Винятки в тексті (цінні папери, закупівлі всередині групи, дистрибуція в міжнародній торгівлі з іноземним капіталом 100 млн батів та інші, визначені міністерським регламентом) не включають брокерську діяльність з нерухомістю (Siam Legal). Отже:

• Агентству з іноземною більшістю потрібна ліцензія на іноземний бізнес (Foreign Business Licence). Leto називає її майже неможливою для отримання на практиці.
• Пільги BOI або FBL можуть дозволити до 100% іноземної власності, а BOI може вимагати капіталу до 50 мільйонів батів (Themis Partner).
• Звичайна структура: до 49% в іноземців, 51% у справжніх тайських акціонерів (Leto).

Навіть будучи власником, іноземець однаково не може виконувати польову роботу агента.

Номінальні власники у 2026 році становлять серйозний ризик. 19 жовтня 2026 року прем'єр-міністр розпочав загальнонаціональну кампанію проти номінального володіння землею, яка охоплює 13,088 підозрюваних сторін, зокрема 1,550 компаній, з пріоритетними розслідуваннями до кінця грудня 2026 року (Thai Examiner). Leto також повідомляє про декларації Департаменту розвитку бізнесу щодо походження капіталу з 1 квітня 2026 року. Тайські акціонери лише на папері ставлять під загрозу компанію, її дозволи та її клієнтів.

Закон справді застосовують

Leto, агентство, опублікувало ці цифри у 2026 році. Ми не змогли перевірити їх незалежно:

• Працівник: штраф до 100,000 батів, депортація та заборона на в'їзд на 1-5 років.
• Роботодавець: до 400,000 батів за кожного нелегального іноземного працівника.
• Рейди: 14 в агентствах Чонбурі у 2025 році, виявлено 27 нелегальних іноземних працівників, проти 19 на Пхукеті та 11 на Ко Самуї.

Leto також пише, що багато російськомовних агентів працюють на туристичних візах. Це незаконно, хоч би якою поширеною здавалася така практика.

Як платять агентам

FazWaz називає звичайну комісію з продажу від 3% до 5%: її сплачує продавець, вона закладена в ціну пропозиції, а покупці зазвичай не платять агенту. Leto наводить від 3% до 5% на продажах забудовників і від 2% до 3% на вторинному ринку. Більшість агентств платить лише комісію. Деякі великі мережі Бангкока платять базу від 15,000 до 25,000 батів на місяць плюс комісію, а агенти отримують 30%-40% винагороди агентства як новачки, 50%-60% з досвідом і 70%-80% як найкращі агенти (Leto, орієнтовно). Іноземні працівники через мінімальну зарплату зазвичай отримують зарплату з бонусом. Дивіться Комісія агента з нерухомості в Таїланді.

Де є робота і які мови потрібні

REIC нарахував 14,899 квартир у кондо, переоформлених на іноземців у 2025 році, на суму 60.92 млрд батів; лідирують Бангкок (7,029 квартир), Чонбурі з Паттайєю (4,164) і Пхукет (1,190) (Khaosod English, березень 2026). На Ко Самуї іноземні покупці припадають на 85%-90% угод з віллами (Samui Property Group, травень 2026).

• Лідирують китайські покупці, зосереджені на Бангкоку та Чонбурі.
• Купівлі росіян зросли на 75.9% за вартістю в першому півріччі 2026 року, переважно на Пхукеті та в Чонбурі (The Nation, серпень 2026).
• Покупці з М'янми були другими за кількістю квартир у 2025 році, переважно в Бангкоку.

Тож тайська мова необхідна для оформлення угод, англійська є спільною мовою з міжнародними покупцями, а китайська, російська чи бірманська дають реальну перевагу.

Як обрати агентство

• Запитайте зареєстровану назву компанії, її директорів і чи має вона тайську більшість.
• Якщо ви іноземець, запитайте, чи має компанія 2 мільйони батів капіталу і 4 тайських працівників на кожен дозвіл і чи платитиме щонайменше 50,000 батів на місяць.
• Зафіксуйте свою роль письмово: які завдання ваші, а які належать тайським колегам.
• Зафіксуйте свою оплату письмово: база, частка, дата виплати та угоди, які закриються після вашого звільнення.
• Запитайте, чи є агентство членом TREBA або REBA-ES.
• Запитайте, як воно проводить ідентифікацію клієнтів і перевірку походження коштів.

Тривожні сигнали

• Іноземця просять показувати об'єкти, приймати об'єкти чи вести переговори.
• Старт на туристичній візі «поки не прийде дозвіл».
• Дозвіл на роботу, опис посади в якому не відповідає роботі.
• «Тайський партнер», який володіє акціями лише на папері.
• Оплата лише комісією для іноземного працівника, нижче мінімальної зарплати.
• Винагорода, сплачена готівкою або на особистий рахунок.
• Маркетинг, що обіцяє оренду на 99 років або квоту 75%, хоча жодна з них не стала законом.

У Таїланді немає ліцензії брокера, а брокерська діяльність закрита для іноземців згідно з переліком Міністерства праці 2020 року. Цей посібник перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична, податкова чи імміграційна консультація. CloserPass не пов'язаний із Міністерством праці, Департаментом розвитку бізнесу, TREBA, REBA-ES чи будь-яким державним органом Таїланду.

Знайдіть вакансії та інші гайди в розділі Таїланд на CloserPass.