Купівля нерухомості на Балі іноземцем

Іноземці не можуть повністю володіти землею на Балі. Але вони можуть тримати нерухомість десятиліттями: через оренду, право користування або компанію. Структура визначає, що покупець може робити з віллою, як довго вона в нього буде і що станеться, якщо щось піде не так. Ось що брокер має пояснити в жовтні 2026 року.

Коротко

1. Hak Milik, індонезійська повна власність, доступна лише громадянам Індонезії. Іноземці не можуть її мати.
2. Більшість іноземних покупців на Балі використовують leasehold (Hak Sewa), зазвичай на 25-30 років з можливістю продовження.
3. Іноземець з дозволом на проживання може мати будинок на праві Hak Pakai, праві користування. На Балі будинок має коштувати щонайменше Rp5 млрд, або Rp2 млрд для квартири.
4. Інвестори, які здаватимуть нерухомість в оренду на комерційній основі, часто використовують PT PMA, компанію з іноземним капіталом, яка може мати Hak Guna Bangunan (HGB).
5. Номінальні угоди, коли індонезієць тримає право власності для іноземця, суд визнає недійсними. Власником вважається номінальна особа.
6. Покупці сплачують BPHTB (до 5%) під час передачі. Продавці сплачують 2,5% остаточного податку на дохід з передачі, а орендодавці 10% з доходу від оренди.
7. Насамперед перевірте зонування. З вересня 2025 року Балі зупинив будівництво нових вілл і готелів на продуктивних сільгоспземлях.

Чому для іноземців немає freehold

Основний аграрний закон 1960 року (UUPA) дозволяє мати Hak Milik лише громадянам Індонезії. Hukumonline посилається на статті 21(1) і 26(2) цього закону, що забороняють це іноземцям. Іноземці, які проживають в Індонезії, можуть мати Hak Pakai (право користування) і Hak Sewa untuk Bangunan (право оренди землі для будівництва) згідно зі статтями 41, 42 і 45 того ж закону та Постановою уряду 18 від 2021 року (PP 18/2021).

Варіант 1: leasehold (Hak Sewa)

Це найпоширеніша структура на Балі. Іноземець орендує землю, а часто і віллу на ній, в індонезійського власника, за яким залишається право Hak Milik.

• Emerhub (червень 2026) пише, що оренда зазвичай триває 25-30 років з можливістю продовження, і продовження можуть довести загальний строк приблизно до 80 років.
• Оренда має бути письмовою та нотаріально засвідченою ліцензованим індонезійським нотаріусом.
• Після закінчення строку нерухомість повертається власнику землі, якщо продовження не погоджено. Вимагайте письмового пункту про продовження з ціною або формулою, зафіксованою вже зараз.
• Global Investments зазначає, що оренду зазвичай сплачують одноразово, тож перевірте, що немає постійної плати за землю.
• За даними Neginski, для leasehold дозвіл на проживання не потрібен.

Податок на оренду. Орендодавець сплачує остаточний податок на дохід у розмірі 10% валової орендної плати (Emerhub). Коли орендар згодом продає залишок строку, Rumavi пояснює, що передача оподатковується як дохід від оренди, а не як передача нерухомості: 10% для податкових резидентів Індонезії і 20% для нерезидентів, якщо договір про оподаткування не знижує ставку, з валової ціни, навіть у разі збитку.

Варіант 2: Hak Pakai для житла

Іноземець з імміграційним документом може мати будинок чи квартиру на праві Hak Pakai. Hukumonline викладає правила згідно з PP 18/2021 і Регламентом міністра ATR/BPN 18/2021:

• Будинки мають бути в категорії люкс, з обмеженням одна ділянка на особу чи сім'ю, а площа землі не може перевищувати 2 000 m². Міністерство може дозволити більше, якщо інвестиція приносить економічну чи соціальну користь.
• Hak Pakai на державній землі діє до 30 років з продовженням на 20 і поновленням на 30. На землі Hak Milik воно надається актом PPAT на строк до 30 років і може бути поновлене новим актом.
• Якщо купується будинок на праві Hak Milik чи HGB, право перетворюється на Hak Pakai.
• Іноземні спадкоємці можуть успадкувати, якщо мають імміграційні документи.

Мінімальні ціни на Балі згідно з Kepmen ATR/BPN 1241/2022 (Hukumonline):

Тип нерухомості	Мінімальна ціна на Балі
Будинок (rumah tapak)	Rp5 млрд
Квартира (sarusun)	Rp2 млрд

Для представників індонезійської діаспори мінімум становить 75% цих сум.

Hukumonline не знайшов конкретної санкції за купівлю нижче мінімуму, але земельне управління не зареєструє право, яке не відповідає правилам, тож вважайте цей поріг жорсткою нижньою межею.

Звичайний спосіб відповідати вимогам: дозвіл на тривале перебування. Віза другого дому, запроваджена на Балі в жовтні 2022 року, дозволяє перебування на п'ять-десять років для заявників, які підтвердять щонайменше Rp2 млрд коштів (Tempo).

Варіант 3: PT PMA з HGB

Компанія з іноземним капіталом (PT PMA) може мати Hak Guna Bangunan, право забудови. Neginski описує HGB як право, що надається на 30 років, продовжується на 20 і поновлюється на 30, і кожен крок потребує офіційної заявки. Цей шлях підходить інвесторам, які здаватимуть віллу в оренду на комерційній основі.

• Infiniti повідомляє, що Регламент BKPM 5/2025 знизив мінімальний сплачений капітал для нових PT PMA до Rp2,5 млрд, тоді як заявлені інвестиції однаково мають перевищувати Rp10 млрд.
• Компанії потрібні правильні коди KBLI, податковий номер, щомісячні податкові декларації та офіс.
• У лютому 2026 року Міністерство інвестицій вказало на зловживання кодом нерухомості KBLI 68111 для короткострокової оренди вілл, номінальних акціонерів і віртуальних офісів на Балі та запропонувало суворіші перевірки (Bali Villa Realty).

PT PMA є справжнім бізнесом з поточними витратами. Це не короткий шлях до freehold.

Номінальні угоди: чому вони не працюють

Номінальна схема оформлює Hak Milik на індонезійця, тоді як додаткові угоди дають контроль іноземцю. Hukumonline наводить слова судді Верховного суду, який описує такі схеми як обхід закону, що не відповідає вимозі «законної підстави» Цивільного кодексу, тож вони недійсні. Верховний суд анулював такі угоди в кількох справах і визнає номінальну особу законним власником, який може продати чи заставити майно. Іноземець може щонайбільше подати до суду на номінальну особу з вимогою компенсації.

Hukumonline також зазначає, що Закон про інвестиції 2007 року забороняє угоди, у яких сказано, що акції компанії утримуються від імені іншої особи, тож номінальні акціонери в PT PMA несуть той самий ризик. У лютому 2026 року Міністерство інвестицій назвало номінальних акціонерів серед зловживань, які хоче припинити на Балі (Bali Villa Realty). Брокер, який організовує номінальну угоду, ризикує тим, що покупець втратить усе.

Податки та витрати під час купівлі

Витрата	Хто зазвичай платить	Ставка	Джерело
BPHTB (збір за набуття)	Покупець	До 5% вартості понад неоподатковуваний поріг щонайменше Rp80 млн	Hukumonline
Остаточний PPh з передачі	Продавець	2,5% валової вартості	Генеральний директорат податків
ПДВ на новобудови від забудовника	Покупець	12% номінально, близько 11% фактично на нелюксову нерухомість, 12% на люксову	DJP, Global Investments
Нотаріус і PPAT	Зазвичай навпіл	До 1%, часто від 0,5% до 1%	Global Investments
Незалежний юрист	Покупець	Від Rp20 млн до Rp60 млн	Global Investments

Приклад розрахунку: будинок у Hak Pakai за Rp5 млрд

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 мінус поріг Rp80,000,000) × 5% = Rp246 млн
• PPh продавця: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 млн
• Нотаріус і PPAT за 0,75%: Rp37,5 млн

Поріг різниться залежно від округу, тож точну суму підтверджує нотаріус. Global Investments зазначає, що BPHTB на оренду може розраховуватися інакше, тож запитайте нотаріуса, яка база застосовується.

Пільга з ПДВ 2026 року. Згідно з PMK 90/2025 держава сплачує ПДВ з перших Rp2 млрд вартості нового готового до заселення будинку чи квартири вартістю до Rp5 млрд за передачі з січня по грудень 2026 року (Katadata). У звіті не сказано, чи мають на неї право іноземні покупці, тож уточніть у податкового консультанта забудовника.

Перевірка (due diligence)

• Право власності. Отримайте копію сертифіката на землю, зазвичай SHM для Hak Milik, і попросіть юриста перевірити його в земельному управлінні BPN на обтяження, спори та зареєстрованого власника.
• Підписант. Переконайтеся, що особа, яка підписує, володіє землею і що кожен співвласник чи спадкоємець дає згоду.
• Зонування. Див. наступний розділ.
• Дозвіл на будівництво. Перевірте наявність PBG (або старого IMB) і сертифіката придатності до експлуатації SLF.
• Акт. Передачу прав на землю можна зареєструвати лише за актом уповноваженого PPAT згідно з PP 24/1997 (Hukumonline). PPJB є попереднім договором і сам по собі не передає права власності.
• Ліцензії на оренду. Якщо покупець здаватиме віллу, перевірте ліцензії та податкову реєстрацію для туристичного розміщення.
• Місцева громада. CNA Indonesia (лютий 2026) повідомляє, що інвесторам також потрібне робоче порозуміння з banjar і традиційним селом, інакше роботу можуть порушити навіть за наявності всіх дозволів.

Зонування та зупинка на сільгоспземлях 2025 року

Плани просторового розвитку Балі поділяють землю на зони. Bali Exception описує зелені зони як сільськогосподарські землі, де будівництво суворо обмежене, жовті для житла, рожеві для туризму, червоні для комерції та помаранчеві для змішаного використання. Карта Gistaru Міністерства ATR/BPN показує зонування по всій Індонезії, а Badung має власний застосунок. Neginski пише, що HGB для PT PMA зазвичай можливе лише в туристичних, комерційних чи змішаних зонах.

У вересні 2025 року, після повеней, що вразили шість із восьми округів Балі, губернатор Wayan Koster оголосив, що Балі видасть регіональний регламент, який заборонить переведення продуктивних сільгоспземель під вілли, готелі та ресторани. Житло дозволятиметься лише власникам, які в ньому живуть (The Jakarta Post). TravelMole повідомив, що проєкти, які вже будуються, це не зачіпає і що дату завершення не встановлено. Tirto повідомив у липні 2025 року, що губернатор уже підписав інструкцію, яка забороняє дозволи на туристичні об'єкти на продуктивних сільгоспземлях, і наказав знести 48 неліцензованих будівель на пляжі Bingin.

У жовтні 2026 року ми не змогли підтвердити, що остаточний регіональний регламент ухвалено. Вважайте будь-яку ділянку в зеленій зоні чи на рисових полях непридатною для будівництва вілли, доки управління планування письмово не підтвердить інше.

Що має пояснити брокер

• Що покупець не володітиме землею повністю і яке саме право він отримує.
• Як довго діє право, як його продовжити і скільки це коштує.
• Що номінальні схеми недійсні.
• Податки під час купівлі, з доходу від оренди та під час подальшого продажу.
• Що зонування і дозволи на будівництво визначають, чи можна збудувати віллу і здавати її.
• Що покупцю слід найняти незалежного юриста, окремо від нотаріуса продавця.

Земельні та податкові правила Індонезії часто змінюються, а правила зонування Балі змінилися у 2025 році. Цей посібник перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний з жодним органом влади чи агентством.

Знайдіть вакансії та інші посібники про Індонезію на CloserPass.