Купівля нерухомості на Кіпрі іноземцем

Кіпр дозволяє іноземцям купувати нерухомість, але ділить їх на дві групи. Громадяни ЄС і ЄЕЗ купують точно так само, як кіпріоти. Усім іншим, зокрема британцям після Brexit, потрібен дозвіл окружної адміністрації, і зазвичай вони обмежені одним житлом. Податки теж змінилися: гербовий збір зник 1 січня 2026 року, а інвесторський дозвіл на проживання ось-ось посилять. Ось що брокер має пояснити в жовтні 2026 року. Цей гайд охоплює лише території під контролем Республіки Кіпр.

Коротко

1. Для покупців з ЄС і ЄЕЗ обмежень немає. Покупцям поза ЄС, зокрема британцям, потрібен дозвіл за Cap. 109, який подається за формою COMM 145 до окружної адміністрації.
2. Дозвіл безкоштовний, зазвичай його розглядають два-три тижні, і він, як правило, дозволяє одне житло (або два об'єкти) на покупця, причому подружжя вважається одним покупцем.
3. Юрист має отримати свіжу довідку з реєстру (search certificate), видану не раніше ніж за п'ять робочих днів, до підписання договору.
4. Підписаний договір слід депонувати в Земельному реєстрі протягом шести місяців, збір €50. Це головний захист покупця.
5. На вторинному ринку сплачуються збори за переоформлення 3%, 5% і 8% за шкалою, зменшені вдвічі до фактичних ставок 1.5%, 2.5% і 4%. Натомість за нове житло сплачується 19% ПДВ або 5% за відповідне постійне житло.
6. Гербовий збір скасовано з 1 січня 2026 року, а щорічного податку на нерухомість немає.
7. Інвестори поза ЄС можуть отримати постійне проживання від €300,000 плюс ПДВ у новому житлі, але програма переглядається. Громадянство за інвестиції скасовано в 2020 році.
8. Нерухомість на півночі є окремим ринком із високим ризиком. Не продавайте її.

Хто купує і де

Покупці з-за кордону підписали 6,267 із 14,969 договорів купівлі-продажу, депонованих за перші дев'ять місяців 2026 року, тобто 41.9%: 4,173 громадяни країн поза ЄС і 2,094 громадяни ЄС (дані DLS, Cyprus Mail, жовтень 2026). У 2025 році іноземці підписали 7,255 із 18,114 договорів (Cyprus Property News, січень 2026).

• Пафос залежить від них найбільше: близько 66% його договорів у Q2 2026 (GK Law Firm з посиланням на дані Центрального банку).
• Ларнака близько 44%, а Лімасол близько 34%.
• Нікосія лише близько 16%.

Крок 1: ЄС чи не ЄС, і дозвіл за Cap. 109

Запитайте громадянство покупця на першій зустрічі. Для покупців поза ЄС Papacleovoulou виклала правила у вересні 2026 року:

• Дозвіл подається за формою COMM 145 до окружної адміністрації округу, де розташований об'єкт. Збору немає, а повний пакет зазвичай розглядають два-три тижні.
• Політика Міністерства внутрішніх справ зазвичай дозволяє одне житло на ділянці приблизно до 4,000 кв. м або до двох об'єктів: два житла, житло і магазин до 100 кв. м або житло й офіс до 250 кв. м.
• Подружжя вважається одним покупцем.
• Кіпрська компанія під контролем осіб поза ЄС підпадає під те саме правило, тож структура через компанію не допомагає його обійти.

Koufettas Law зазначає, що покупець може спершу підписати й депонувати договір, але право власності не можна зареєструвати на його ім'я, доки не надано дозвіл. Клієнту поза ЄС, який хоче другу інвестиційну квартиру, потрібна консультація до бронювання.

Крок 2: перевірки перед підписанням

• Довідка з реєстру. Відколи 12 грудня 2023 року набув чинності Law 132(I)/2023, до кожного договору купівлі-продажу має додаватися довідка з Земельного реєстру (search certificate), видана не раніше ніж за п'ять робочих днів. Вона показує власника і будь-які іпотеки, позначки чи заборони щодо об'єкта.
• Документ на право власності. Перевірте, чи існує окремий документ (title deed). Багато квартир і будинків досі стоять на одній материнській ділянці, а окремі документи видаються лише після того, як будівля отримає сертифікат про прийняття (certificate of approval) і ділянку буде поділено (Koufettas Law, жовтень 2026). Якщо ніхто не може пояснити, чому документа немає, Koufettas Law радить відмовитися від угоди.
• Іпотеки на ділянці. Кредит забудовника під заставу материнської ділянки лежить на кожному об'єкті, доки банк його не звільнить. Якщо земля в заставі, попросіть декларацію Type A, в якій банк зобов'язується звільнити об'єкт, щойно на вказаний рахунок буде сплачено 95% ціни.
• Податковий номер. Cyprus Tax Life зараховує власників нерухомості-нерезидентів і всіх, хто має дохід від оренди на Кіпрі, до тих, кому потрібен TIC (Tax Identification Code). Його оформлення займає від двох до чотирьох тижнів, тож починайте заздалегідь, якщо клієнт здаватиме житло.

Крок 3: договір, депонування та переоформлення

1. Договір купівлі-продажу. Його складає та перевіряє власний юрист покупця. У серпні 2026 року INDEX.cy оцінив юридичні послуги приблизно в 1% ціни плюс ПДВ.
2. Депонування. Депонуйте підписаний договір у Department of Lands and Surveys згідно з Law 81(I)/2011 протягом шести місяців після підписання, збір €50. Це реєструє інтерес покупця, не дає продавцю продати чи заставити об'єкт комусь іншому та дозволяє покупцю подати позов про переоформлення. Для пізнього подання потрібне рішення суду (Koufettas Law, жовтень 2026).
3. Переоформлення. Коли ціну сплачено і документ на право власності доступний, об'єкт переоформлюють у Земельному реєстрі, а покупець сплачує збір за переоформлення. Декларація продавця містить ім'я агента та сплачену винагороду.

Витрати покупця

Збори за переоформлення нараховуються від ринкової вартості за шкалою і зменшуються вдвічі, якщо продаж не обкладається ПДВ (Philippou Law, березень 2026; Cyprus Tax Life, квітень 2026):

Частина вартості	Повна ставка	Вторинний ринок (удвічі менше)
До €85,000	3%	1.5%
Від €85,001 до €170,000	5%	2.5%
Понад €170,000	8%	4%
Об'єкт, з якого сплачено ПДВ	Немає	Немає

ПДВ. Нові будівлі та земля під забудову обкладаються 19% ПДВ. Згідно з Law 42(I)/2023 нове постійне житло фізичної особи обкладається ставкою 5% на перші 130 кв. м і перші €350,000, за умови що площа житла не перевищує 190 кв. м, а загальна ціна не перевищує €475,000. Продаж або здача в оренду протягом десяти років означає повернення частини пільги. Проєкти, заявку на містобудівний дозвіл для яких подано до 31 жовтня 2023 року, ще можуть скористатися старим правилом (5% на перші 200 кв. м, без обмеження ціни), із заявками до 31 грудня 2026 року, якщо дозвіл на будівництво видано після 2024 року або він ще очікується, згідно з Law 109(I)/2026 (Mondaq, квітень 2026).

Гербового збору більше немає. Він становив до 0.2% ціни договору з обмеженням €20,000 і скасований з 1 січня 2026 року (PwC Cyprus; EY).

Іпотека. Реєстрація іпотеки коштує 1% суми кредиту (INDEX.cy).

Приклади розрахунків

Тут використано наведені вище ставки. Для кожної угоди їх має підтвердити адвокат.

Вторинна квартира в Ларнаці, €250,000, покупець з ЄС, оплата готівкою. Збір за переоформлення: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600. Юридичні послуги 1% плюс ПДВ: близько €2,975. Депонування: €50. Разом: близько €9,625, або 3.9% ціни.

Вторинна вілла в Пафосі, €600,000, британський покупець, оплата готівкою. Збір за переоформлення: €20,600. Дозвіл COMM 145: безкоштовно. Юридичні послуги: близько €7,140. Депонування: €50. Разом: близько €27,790, або 4.6%.

Нова квартира в Лімасолі, €400,000 плюс ПДВ, покупець поза ЄС, як інвестиція. ПДВ 19%: €76,000. Збір за переоформлення: немає, бо сплачено ПДВ. Юридичні послуги: близько €4,760. Загалом покупець сплачує близько €480,800.

Новий сімейний будинок у Нікосії, €300,000 плюс ПДВ, 120 кв. м, постійне житло покупця, іпотека €240,000. ПДВ 5%: €15,000 проти €57,000 за ставкою 19%. Реєстрація іпотеки: €2,400. Збір за переоформлення: немає.

Після купівлі

• Немає щорічного податку на нерухомість. Податок на нерухоме майно скасовано з 2017 року. Власники сплачують місцеві збори за вивезення сміття, каналізацію та освітлення, зазвичай близько від €90 до €300 на рік (Philippou Law, березень 2026).
• Дохід від оренди. З 2026 року він оподатковується лише податком на доходи, вже не оборонним внеском (defence contribution), а орендну плату треба сплачувати банківським переказом, карткою чи іншим електронним способом, інакше орендар не зможе її вирахувати (PwC Cyprus).
• Оренда для відпочинку. Житло можна рекламувати або здавати в короткострокову оренду лише після внесення до реєстру Deputy Ministry of Tourism, з номером у кожному оголошенні. Оренда без реєстрації може коштувати до року ув'язнення, штрафу до €5,000 або обох покарань (Philippou Law, серпень 2026).
• Дохідність. Індекс RICS і KPMG за Q2 2026 показав орієнтовну валову дохідність 5.51% для квартир і 3.01% для будинків (Papacleovoulou, вересень 2026).

Коли клієнт продає. Продавці сплачують 20% податку на приріст капіталу з прибутку після індексації на інфляцію та вирахування витрат. Реформа 2026 року підвищила довічні пільги до €30,000 загалом і €150,000 для основного житла, в якому проживали щонайменше п'ять років (PwC Cyprus). Продавці також сплачують збір 0.4% на житло для біженців, запроваджений у 2022 році.

Проживання та громадянство

Постійне проживання (Regulation 6(2)). З 2 травня 2023 року інвестору поза ЄС потрібно щонайменше €300,000 плюс ПДВ у новому житлі, придбаному в забудовника, оплаченому наперед і профінансованому з-за кордону, а також стабільний дохід щонайменше €50,000 на рік плюс €15,000 на чоловіка чи дружину та €10,000 на кожну дитину (Kyprianou, травень 2023; GK Law Firm, жовтень 2026). Власники дозволу не можуть працювати на Кіпрі.

Програма переглядається. 24 вересня 2026 року заступник міністра з питань міграції повідомив депутатам, що за два роки видано близько 1,500 дозволів, що приблизно 12,000 дозволів, наданих із 2013 року, переглядаються і що програму посилять до вступу Кіпру до Шенгену (Cyprus Mail). Станом на жовтень 2026 року нових правил не опубліковано. Ніколи не обіцяйте клієнту поточні умови.

Паспорта не буде. Програму громадянства за інвестиції скасовано в листопаді 2020 року. У грудні 2025 року парламент скасував повноваження кабінету надавати громадянство інвесторам (Cyprus Mail).

Північ острова

Північ, що з 1974 року перебуває під кіпрсько-турецькою адміністрацією, не охоплюється нічим із наведеного вище. Значна частина її землі належала переміщеним грекам-кіпріотам, право власності часто оскаржується, а поправка 2006 року до кримінального закону Республіки робить операції з такою нерухомістю злочином, за який загрожує до семи років ув'язнення (Koufettas Law, жовтень 2026). Дані щодо округу Фамагуста в офіційній статистиці стосуються лише його частини під контролем уряду. Не публікуйте, не показуйте і не беріть винагороду за нерухомість на півночі.

Що має пояснити брокер

• Чи покупець з ЄС чи поза ЄС, і що правило одного житла означає для його планів.
• Що довідку з реєстру і статус документа на право власності перевіряють до підписання, а не після.
• Чому договір треба депонувати протягом шести місяців.
• Чи сплачуються за житло збори за переоформлення чи ПДВ і чи застосовується ставка 5%, у письмовому кошторисі.
• Що гербовий збір з 2026 року більше не застосовується.
• Правило реєстрації для оренди для відпочинку.
• Що програма проживання змінюється, а купівля не дає паспорта.

Кіпр змінив податки на нерухомість 1 січня 2026 року, а програма проживання переглядається. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище, і він охоплює лише території під ефективним контролем Республіки Кіпр. Це загальна інформація, а не юридична, податкова чи імміграційна консультація. CloserPass не пов'язаний з Estate Agents Registration Council, Department of Lands and Surveys, Tax Department чи будь-яким державним органом Кіпру.

Знайдіть вакансії та інші гайди в розділі Кіпр на CloserPass.