Купівля нерухомості у Франції іноземцем

На папері Франція є однією з найпростіших країн Європи для іноземного покупця: без дозволу, без квоти, без вимоги щодо проживання. Складність в іншому: у процедурі notaire, у десятиденному праві на відмову, яке дивує продавців, у droits de mutation, що різняться за départements, і в місцевих податках на другі оселі, які у великих містах різко зросли. Ось що має пояснити агент станом на жовтень 2026 року.

Коротко

1. Іноземці можуть купувати нерухомість у Франції без жодних обмежень чи дозволів.
2. Notaire підписує остаточний акт, acte authentique, і стягує droits de mutation.
3. Після підписання compromis непрофесійний покупець житла має 10 днів, щоб відмовитися без пояснення причин і без штрафу (Notaires de France).
4. Droits de mutation при купівлі на вторинному ринку становлять 6.31% у більшості départements, зокрема в Парижі, Роні та Жиронді, і 5.81% в інших, зокрема в Приморських Альпах (MesFraisNotaire, жовтень 2026).
5. Загальні витрати покупця на вторинному ринку становлять близько 7.2% до 7.8% ціни, без гонорару агентства, якщо його платить покупець.
6. Новобудови продаються за VEFA з обмеженими поетапними платежами та обов'язковою гарантією завершення.
7. Другі оселі в Парижі, Ліоні, Бордо та Ніцці обкладаються надбавкою 60% до комунального taxe d’habitation. У Каннах її немає.
8. Продавці-нерезиденти сплачують 19% податку на приріст капіталу плюс соціальні внески, з повним звільненням після 30 років.

Хто купує і де

Іноземці-нерезиденти у 2022 році здійснили близько 1.8% продажів на вторинному ринку в метропольній Франції, приблизно 20,000 угод (MySweetimmo з посиланням на notaires). На Рив'єрі частка набагато вища: давнє дослідження notaires на даних 2017 року показало, що близько 7% покупок у Приморських Альпах здійснили іноземці-нерезиденти, проти 0.7% в Іль-де-Франс, передусім британці, бельгійці та німці (Journal de l’Agence). Використовуйте це як рейтинг, бо дані давні.

Рівні цін дуже різняться. Оцінки MeilleursAgents на 1 жовтня 2026 року для квартир: €9,630/m² у Парижі, €5,245 у Ніцці, €4,714 у Ліоні та €4,448 у Бордо.

Крок 1: пропозиція та compromis

Покупець робить письмову пропозицію. Після її прийняття обидві сторони підписують compromis або promesse de vente, приватно, в агентстві або в notaire. Документ фіксує ціну, умови, дату акта та будь-який завдаток. Агентство має мати письмовий мандат, а його гонорар має бути показаний із зазначенням, хто платить.

Крок 2: 10-денний період для відмови

Notaires de France пояснює правило, встановлене статтею L.271-1 Code de la construction et de l’habitation:

• Воно захищає непрофесійного покупця житлової нерухомості.
• Воно триває 10 календарних днів з дня після першого вручення рекомендованого листа з підписаним compromis або з дня після підписання, якщо його підписано в notaire.
• Покупець відмовляється рекомендованим листом, без пояснення причин і без штрафу.
• Будь-який завдаток повертають протягом 21 дня.

Скажіть іноземним покупцям, що це їх захищає. Скажіть продавцям, що продаж не гарантований, доки не минуть десять днів.

Крок 3: кредит, перевірки та акт

Банк схвалює кредит. Середні ставки брокерів у жовтні 2026 року становили 3.50% на 15 років, 3.66% на 20 і 3.75% на 25 і зростали (PAP.fr). Notaire перевіряє право власності та документи, після чого сторони підписують acte authentique. Notaire отримує кошти та сплачує податки, і покупець стає власником.

Витрати покупця на вторинному ринку

Закон про фінанси на 2025 рік дозволив départements підвищити свою частку droits de mutation (DMTO) з 4.50% до 5.00% з 1 квітня 2025 року по 31 березня 2028 року. MesFraisNotaire, звірено з таблицею DGFiP від 1 червня 2026 року:

Département	Загальна DMTO
Париж (75), Рона (69), Жиронда (33) та ще 86, які підвищили ставку	6.31% (часто округлюють до 6.32%)
Приморські Альпи (06) та ще 10 без підвищення	5.81%
Покупці першого житла, які мають на це право, у département з підвищеною ставкою	5.81%

FAQ того самого сайту суперечливо описує Приморські Альпи, тож уточніть у notaire.

З гонорарами та витратами notaire загальні витрати покупця становлять близько 7.2% до 7.8% ціни.

Важливо, хто платить гонорар агентства. Приблизно 70% мандатів покладають його на продавця (Agence Immobilière France, орієнтовно). Коли його платить покупець, droits de mutation нараховують на чисту ціну продавця, що трохи їх зменшує.

Приклади розрахунків

Тут використано приклади цін. Значення має кошторис notaire.

Квартира на вторинному ринку в Парижі, €250,000. Загальні витрати покупця в прикладі MesFraisNotaire: 7.81%, близько €19,525.

Квартира на вторинному ринку в Приморських Альпах, €340,000. Загальні витрати покупця в прикладі MesFraisNotaire: 7.19%, близько €24,446.

Будинок на вторинному ринку в Жиронді, €400,000 чистими продавцю, гонорар €20,000 TTC.

• Гонорар платить продавець, акт на €420,000: DMTO 6.31% = €26,502.
• Гонорар платить покупець, акт на €400,000: DMTO = €25,240, економія податку близько €1,262.

Новобудови: VEFA

Нове житло продається off-plan за VEFA. Le Mag Juridique наводить граничні межі платежів за статтею R.261-14 Кодексу: щонайбільше 35% після фундаменту, 70% коли будівля захищена від води, 95% після завершення і останні 5% при передачі. Завдаток при резервуванні обмежено 5%, якщо продаж підписують протягом року, 2% протягом двох років і нулем за більшого строку. Кожна житлова VEFA потребує гарантії завершення (GFA) від банку чи страховика. Дивіться Як працює off-plan у Франції.

Після купівлі

Податок на другі оселі. Комуни в zone tendue можуть додавати від 5% до 60% до комунальної частки taxe d’habitation на другі оселі. SeLoger (жовтень 2026) називає Париж, Ліон, Бордо і Ніццу серед 688 комун із максимальними 60%. Канни не застосовують надбавки. Позицію Антіба ми не знайшли.

IFI. Податок на нерухоме майно застосовується, якщо чиста оподатковувана нерухомість на 1 січня перевищує €1.3 млн, за ставками 0.5% до 1.5%. Нерезиденти сплачують його лише за свою нерухомість у Франції (Fondation de France, жовтень 2026).

Оренда. За loi Climat et résilience житло з класом G у DPE не можна здавати за новим чи поновленим договором з 1 січня 2025 року, класу F з 2028 року і класу E з 2034 року, зокрема й мебльовану туристичну оренду (Hellio). Перевіряйте DPE, перш ніж інвестор зробить пропозицію.

Туристична оренда. Loi Le Meur скоротила знижку micro-BIC для некласифікованої мебльованої туристичної оренди до 30% у межах €15,000 (класифікованої: 50% у межах €77,700), дозволила мерам обмежувати здачу основного житла 90 днями на рік і зробила реєстраційний номер обов'язковим майже в усіх комунах (Optimhome).

Коли клієнт продає. David Notaires викладає правила для нерезидентів:

• 19% податку на доходи з приросту плюс 17.2% соціальних внесків, або 7.5% для продавців, охоплених системою соціального забезпечення ЄЕЗ чи Швейцарії.
• Додатковий податок від 2% до 6% на прирости понад €50,000.
• Знижки з шостого року: звільнення від податку на доходи після 22 років і від соціальних внесків після 30 років.
• Громадяни ЄЕЗ, які були податковими резидентами Франції щонайменше два роки, можуть один раз звільнити від податку до €150,000 приросту.
• Колишнє основне житло звільняється від податку, якщо його продано до 31 грудня року, наступного після виїзду з Франції.
• Податковий представник потрібен, якщо продавець живе поза ЄЕЗ, ціна перевищує €150,000, а об'єктом володіли менше 30 років.

Для мебльованої оренди за реальним режимом LMNP амортизація додається до приросту при продажах з 15 лютого 2025 року (NBE Avocats).

Що агент має пояснити

• Дозвіл не потрібен, але процедурою та строками керує notaire.
• 10-денне право на відмову і коли воно починається.
• Droits de mutation для département і загальні витрати близько 7% до 8% на вторинному ринку.
• Хто платить гонорар агентства і як це змінює податки.
• Клас DPE і що він означає для оренди.
• Надбавка на другі оселі в комуні та поріг IFI.
• Що клієнт сплатить при майбутньому продажу як нерезидент.

Франція не обмежує іноземних покупців, але податкові та орендні правила змінилися у 2025 і 2026 роках. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний з Notaires de France, CCI чи будь-яким державним органом Франції.

Знайдіть вакансії та інші гайди в розділі Франція на CloserPass.