Купівля нерухомості в Португалії іноземцем

Португалія не встановлює обмежень на купівлю нерухомості за громадянством. Резиденти й нерезиденти проходять ті самі кроки. Змінилися вартість і обіцянки довкола купівлі: нерухомість більше не веде до золотої візи, а з травня 2026 року більшість покупців житла, які є нерезидентами, сплачують фіксований податок на передачу 7.5%. Ось що брокер має пояснити у жовтні 2026 року.

Коротко

1. Іноземці можуть купувати вільно. Покупцеві потрібен NIF (податковий номер), а покупці, які живуть за межами ЄС чи ЄЕЗ, мають призначити податкового представника, щоб його отримати.
2. Адвокат або solicitador має перевірити caderneta predial (податкову картку об'єкта), certidão permanente (виписку з реєстру нерухомості) і ліцензії до сплати будь-якого завдатку.
3. Звичайна послідовність: CPCV (попередній договір) із sinal (завдатком), потім escritura (нотаріальний акт) і реєстрація.
4. Покупець сплачує IMT (податок на передачу нерухомості) і 0.8% гербового збору. Для постійного власного житла IMT у 2026 році починається з 0% до €106,346.
5. З 25 травня 2026 року нерезиденти, які купують житло, сплачують фіксований IMT 7.5% з можливістю повернення.
6. Далі власники щороку сплачують IMI, а за житлову нерухомість понад €600,000 ще й AIMI.
7. Золота віза перестала приймати нерухомість 7 жовтня 2023 року. Купівля не дає права на проживання.
8. Ліміти іпотеки: 90% вартості для постійного власного житла і 80% для інших цілей, а з нерезидентами банки часто суворіші.

Хто купує і де

INE нарахував 8,471 купівлю житла покупцями з податковою адресою за кордоном у 2025 році на суму €3.4 мільярда. Це на 13.3% менше, третє річне падіння поспіль (idealista, березень 2026). Покупці з ЄС платили в середньому €335,640, з інших країн €470,277, тоді як резиденти €234,120.

• На Алгарве припало 29.7% купівель нерезидентами за кількістю і 42.4% за вартістю.
• На Grande Lisboa припало 12.5% за кількістю.

У Лісабоні, Cascais і Алгарве брокер, який не може провести цей процес англійською, втрачає клієнтів.

Крок 1: NIF, податковий представник і банківський рахунок

NIF потрібен, щоб підписати CPCV, сплатити податки, підписати escritura та взяти іпотеку. За даними gov.pt, він безкоштовний. Резиденти звертаються до податкової служби. За даними Global Citizen Solutions (жовтень 2026), покупці, які живуть за межами ЄС чи ЄЕЗ, мають призначити податкового представника в Португалії, щоб його отримати. Почніть цей процес у день, коли клієнт вирішить купувати.

Португальський банківський рахунок спрощує решту: відстежувану оплату завдатку та ціни, автоматичні платежі за IMI та внески на кондомініум, а також будь-яку іпотеку.

Крок 2: перевірки до сплати завдатку

Literacia Financeira перелічує документи, які слід перевірити до CPCV:

• Caderneta predial: податкова картка об'єкта від Податкової служби. У ній зазначено податковий реєстраційний номер, опис і площі, власників і податкову вартість (VPT), з якої нараховується IMI. Власник безкоштовно завантажує її на Portal das Finanças, і вона дійсна 12 місяців.
• Certidão permanente: виписка з реєстру нерухомості. У ній зазначено власників і будь-які іпотеки, арешти, узуфрукти чи сервітути, а також судові справи. За даними DECO, вона коштує €15 онлайн і дійсна шість місяців. Caderneta і certidão доповнюють одна одну: перша податкова, друга юридична.
• Licença de utilização: дозвіл муніципалітету на використання. Для житла, збудованого до 7 серпня 1951 року, замість нього потрібна довідка муніципалітету. З 2024 року його більше не обов'язково показувати під час escritura, але Literacia Financeira радить зробити його умовою CPCV. З 1 жовтня 2026 року в escritura має бути зазначено, чи має об'єкт містобудівний дозвіл, інакше продаж можуть анулювати.
• Ficha técnica da habitação: технічний паспорт для житла, ліцензованого після 30 березня 2004 року.
• Енергетичний сертифікат: обов'язковий для продажу чи оренди. ComparaJá зазначає, що для житла він діє десять років і що продаж без нього може призвести до штрафів від €250 до €3,740 для фізичних осіб.
• Довідка кондомініуму про відсутність заборгованості з внесків і план продавця щодо погашення наявної іпотеки під час escritura.

Порівняйте площі та планування з документами. Literacia Financeira попереджає, що через неузаконені прибудови покупець може отримати житло, яке банк не профінансує повністю.

Крок 3: CPCV, sinal і escritura

1. CPCV. Попередній договір має бути письмовим, з підписами, засвідченими особисто нотаріусом, адвокатом або solicitador, який повинен підтвердити наявність дозволу на використання чи будівництво. Без такого засвідчення він недійсний (Literacia Financeira, жовтень 2026).
2. Sinal. Закон не встановлює суму; звичайно це від 10% до 20%. Покупець, який відмовляється від угоди, втрачає його. Продавець, який порушує договір, повертає його в подвійному розмірі, або покупець може звернутися до суду з вимогою примусового продажу; від цього права не можна відмовитися в CPCV на нерухомість.
3. Ключі до escritura є рішенням, а не люб'язністю. Передача ключів разом із CPCV вважається передачею власності, тож IMT стає належним до сплати вже тоді.
4. Escritura та реєстрація. IMT і гербовий збір сплачуються до escritura. Escritura можна підписати в нотаріуса, через solicitador чи адвоката, у банку або на державному пункті Casa Pronta, який також реєструє купівлю.

Звичайний CPCV зобов'язує продавця лише особисто. Якщо продавець продасть об'єкт комусь іншому, покупець отримає подвійний завдаток, а не житло. Для тривалих строків, великого завдатку чи продавця з боргами, як пояснює Literacia Financeira, обіцянці можна надати речову силу і зареєструвати її, але це дорожче.

Витрати покупця

IMT (податок на передачу нерухомості). У 2026 році межі шкал для материкової частини зросли на 2% (PwC Tax Guide 2026):

Купівля	IMT у 2026 році (материкова частина)
Постійне власне житло	0% до €106,346, далі граничні ставки 2%, 5%, 7% і 8% до €660,982, єдина ставка 6% до €1,150,853 і 7.5% понад цю суму
Друге житло	Починається з 1%, далі ті самі кроки
Інша міська нерухомість	6.5%
Сільськогосподарська земля	5%
Житло, придбане нерезидентом, з 25 травня 2026 року	Фіксовано 7.5%

Примітки:

• Молоді покупці. Покупці віком до 35 років включно, які купують перше постійне житло, не сплачують IMT і гербовий збір до €330,539, а з частини понад цю суму до €660,982 сплачують лише 8% IMT (Doutor Finanças).
• Нерезиденти. Фіксована ставка 7.5% встановлена Decree-law 97/2026. idealista у вересні 2026 року повідомив, що вона не застосовується до покупців, які раніше були податковими резидентами Португалії. Її можна повернути, якщо покупець стане резидентом протягом двох років або протягом шести місяців здасть житло в оренду за помірною ставкою (до €2,300 на місяць) щонайменше на 36 місяців протягом перших п'яти років.
• Азорські острови та Мадейра встановлюють власні межі шкал.

Гербовий збір (Imposto do Selo). 0.8% від ціни плюс 0.6% від іпотеки строком від п'яти років.

Escritura та реєстрація. У Casa Pronta, за даними Literacia Financeira на вересень 2026 року, фіксовані ціни становили €375 за купівлю без кредиту і €700 з банківським фінансуванням. Приватні нотаріуси чи solicitadores зазвичай беруть від €200 до €500 плюс реєстраційні збори. Адвокати встановлюють власні гонорари, тож узгодьте їх письмово.

Приклади розрахунків

Тут використано наведені вище ставки. Для кожної угоди їх має підтвердити адвокат.

Основне житло біля Порту, €200,000, покупець резидент Португалії віком понад 35 років, без кредиту. IMT: €3,542 (власний приклад Literacia Financeira). Гербовий збір 0.8%: €1,600. Casa Pronta: €375. Разом: близько €5,517, тобто 2.8% від ціни.

Квартира в Лісабоні, €400,000, покупець нерезидент, без кредиту, escritura після 25 травня 2026 року. IMT 7.5%: €30,000. Гербовий збір 0.8%: €3,200. Casa Pronta: €375. Разом: близько €33,575, тобто 8.4% від ціни, без урахування адвоката.

Вілла в Алгарве, €800,000, покупець уже резидент, як постійне житло, з іпотекою €400,000. IMT за єдиною ставкою 6%: €48,000. Гербовий збір з ціни: €6,400. Гербовий збір з кредиту 0.6%: €2,400. Casa Pronta з фінансуванням: €700. Разом: близько €57,500.

Щорічні податки після купівлі

• IMI: муніципальний податок на нерухомість, від 0.3% до 0.45% податкової вартості міської нерухомості, ставку встановлює кожен муніципалітет (PwC).
• AIMI: фізичні особи з житловою нерухомістю вартістю понад €600,000 (€1.2 мільйона для подружжя, яке подає спільну декларацію) сплачують 0.7% з перевищення, а на вищих рівнях 1% і 1.5%. Компанії сплачують 0.4%, а структури з податкових гаваней 7.5%.
• Дохід від оренди за замовчуванням оподатковується за ставкою 25%, а з 2026 року за ставкою 10% для оренди житла до €2,300 на місяць згідно з Decree-law 97/2026.
• Оренда для відпочинку потребує реєстрації як Alojamento Local у реєстрі RNAL. Після Decree-law 76/2024 рішення ухвалюють муніципалітети, а Лісабон і Порту застосовують зони обмеження. Перевірте це до купівлі, якщо клієнт купує з такою метою.

Проживання: золота віза та IFICI

Золотої візи за нерухомість більше немає. Law 56/2023 (Mais Habitação) виключив купівлю нерухомості з інвесторської візи з 7 жовтня 2023 року. Global Citizen Solutions у жовтні 2026 року перелічує решту шляхів, зокрема €500,000 у кваліфікованому фонді, який не інвестує в нерухомість, інвестицію в компанію зі створенням робочих місць, фінансування досліджень, а також мистецтва та культури. Не рекламуйте нерухомість як шлях до проживання.

Громадянство потребує більше часу. Organic Law 1/2026, чинний з 19 травня 2026 року, збільшив строк проживання, необхідний для натуралізації, з п'яти до семи років для громадян ЄС і CPLP і до десяти років для інших (ASAG).

NHR замінено. Режим non-habitual resident (NHR, «незвичайний резидент») закрито для нових учасників після 2023 року. Його наступник, IFICI, пропонує ставку 20% на кваліфікований трудовий дохід у Португалії та звільнення більшості іноземних доходів на десять років, але лише для людей, які переїжджають до Португалії для кваліфікованої дослідницької чи інноваційної роботи, реєструються заздалегідь і не були резидентами протягом попередніх п'яти років (Garrigues). Це не загальна пільга для пенсіонерів чи інвесторів.

Іпотека

Ліміти Banco de Portugal у викладі Rankia (серпень 2026):

• Співвідношення кредиту до вартості: до 90% для постійного власного житла і 80% для інших цілей, від меншої з двох сум: ціни чи оцінки.
• Обслуговування боргу: рекомендована межа знизилася з 50% до 45% чистого місячного доходу з 1 серпня 2026 року.
• Строк: до 40 років для позичальників віком до 35 років і 35 років для старших.

До нерезидентів ставляться суворіше. У гайді idealista від травня 2021 року зазначено, що банки зазвичай кредитували нерезидентів на 70% або 80% і що статус нерезидента визначається податковим резидентством, а не громадянством. Уточнюйте актуальні умови в кожному банку. На практиці покупцю-нерезиденту, який купує друге житло, потрібно від 20% до 30% ціни плюс зазначені вище податки з власних коштів. Скажіть про це на першій зустрічі.

Що має пояснити брокер

• NIF і податковий представник потребують часу; починайте одразу.
• Caderneta, certidão permanente і ліцензію перевіряють до CPCV, а не після.
• Що означає sinal для кожної сторони і чому ключі до escritura запускають сплату IMT.
• Ставку IMT на дату escritura, зокрема ставку 7.5% для нерезидентів і способи її повернення, у письмовому кошторисі.
• Щорічні IMI та AIMI і правила оренди для відпочинку.
• Що купівля не дає візи.

Податки на нерухомість у Португалії змінилися у травні 2026 року і змінюються з кожним бюджетом. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний з IMPIC, Податковою службою чи будь-яким органом влади, нотаріусом або банком Португалії.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Португалія на CloserPass.