Купівля нерухомості в Таїланді іноземцем

Таїланд дозволяє іноземцям володіти кондо на своє ім'я у повній власності (freehold), але нічим іншим напряму. Земля закрита, будинки продаються з орендою землі, а будинок кондо може належати іноземцям лише на 49%. У 2024 році уряд запропонував м'якші правила, які так і не стали законом, а в жовтні 2026 року пішов у протилежному напрямку, розпочавши загальнонаціональну кампанію проти номінального володіння. Ось що агент має пояснити станом на жовтень 2026 року.

Коротко

1. Іноземці можуть володіти квартирами в кондо у freehold у межах 49% іноземної частки площі продажу кожного будинку (Закон про кондомініуми B.E. 2522, 1979).
2. Іноземці не можуть володіти землею, а компанія з іноземною часткою понад 49% вважається іноземною згідно з розділом 97 Земельного кодексу.
3. Найдовша зареєстрована житлова оренда становить 30 років. Продовження за схемою «30+30+30» є лише договірними обіцянками.
4. Пропозиції 2024 року щодо квоти 75% та оренди на 99 років так і не стали законом.
5. Щоб зареєструвати кондо у freehold, гроші мають надійти з-за кордону в іноземній валюті, з формою FET для сум від USD 50,000.
6. Витрати на переоформлення: 2% збору за переоформлення, плюс 3.3% SBT або 0.5% гербового збору, плюс податок, утримуваний біля джерела, переважно за рахунок продавця.
7. Покупці зазвичай не платять агенту: платить продавець (FazWaz).
8. Кампанія проти номінальних власників від 19 жовтня 2026 року додає перевірки купівель понад 2 мільйони батів.

Хто купує і де

Інформаційний центр нерухомості (REIC) нарахував 14,899 квартир у кондо, переоформлених на іноземців у 2025 році, на суму 60.92 млрд батів: 14.7% квартир і 25% вартості по країні. Бангкок отримав 7,029 квартир, Чонбурі (Паттайя) 4,164 і Пхукет 1,190 (Khaosod English, березень 2026). У першому півріччі 2026 року іноземці купили 6,533 квартири на суму 28.267 млрд батів, у середньому по 4.3 млн батів і 43.9 кв. м (The Nation, вересень 2026).

• За кількістю квартир у 2025 році лідирує Китай, далі М'янма і Росія.
• Переоформлення на іноземців на Пхукеті зросли на 18.3% у 2025 році, але нерозпроданий запас сягнув 14,008 квартир (Krungsri Research, серпень 2026).
• Паттайя має структурний надлишок пропозиції, найгірше в Jomtien, а основний новий попит формують покупці з М'янми (Pattaya Mail, лютий 2026).
• Вілли на Ко Самуї: іноземні покупці в 85%-90% угод (Samui Property Group, травень 2026).

Чим може володіти іноземець

Кондо у freehold у межах квоти 49%. Площа у власності іноземців не може перевищувати 49% загальної площі продажу будинку. Понад цю межу іноземець може лише орендувати квартиру (Bektu, червень 2026). Перевірте залишок квоти в будинку, перш ніж покупець забронює об'єкт.

Без землі. Іноземець не може володіти землею, як і компанія з іноземним капіталом понад 49% або з більшістю іноземних акціонерів (Leto, червень 2026). Для вілли чи будинку звичайною структурою є зареєстрована оренда землі на строк до 30 років.

Оренда на 30 років. Умови продовження на кшталт 30+30+30 широко рекламують (Pattaya Mail), але вони договірні. Bektu пояснює, що суди зазвичай визнають лише перший зареєстрований строк 30 років. Розраховуйте ціну та пояснюйте угоду з огляду на 30 років.

Пропозиції 2024 року. У червні 2024 року Кабінет міністрів у принципі погодився на іноземну квоту 75% для кондо та оренду на 99 років. Тодішній міністр внутрішніх справ Anutin Charnvirakul заявив, що проєкт Земельного департаменту не готовий і що тайські власники мають зберегти більшість голосів (The Nation, червень 2024). Станом на червень 2026 року жодну зі змін не ухвалено (Bektu). Точне формулювання для клієнтів: квота 49% і ліміт оренди 30 років досі діють.

Кампанія жовтня 2026 року

19 жовтня 2026 року прем'єр-міністр Anutin Charnvirakul, який також є міністром внутрішніх справ, розпочав загальнонаціональну кампанію проти номінального володіння землею (Thai Examiner, жовтень 2026):

• 13,088 підозрюваних сторін, зокрема 1,550 компаній, 2,360 ділянок, близько 14.01 млрд батів.
• Губернаторам доручено завершити пріоритетні розслідування до кінця грудня 2026 року.
• Додаткові перевірки купівель понад 2 мільйони батів або з оціночною вартістю понад 5 мільйонів батів.
• Тайські подружжя мають довести походження коштів.

Leto, єдине галузеве джерело, додає схвалений Кабінетом проєкт поправки до розділу 94 Земельного кодексу про конфіскацію на користь держави землі, якою володіють через номінальних власників (24 лютого 2026), циркуляр Департаменту земель щодо кінцевих бенефіціарів (15 травня 2026) і вісім провінцій під особливим контролем, зокрема Пхукет, Сураттхані (Ко Самуї), Чіангмай і Чонбурі (Паттайя). Перевірте це з юристом. Ніколи не пропонуйте тайського номінального власника чи компанію на папері для володіння землею.

Форма FET

Storm Real Estate Phuket (вересень 2026) пояснює:

• Форму Foreign Exchange Transaction видає тайський банк, який отримує гроші.
• Вона потрібна, щоб зареєструвати кондо у freehold на ім'я іноземця, зазвичай для переказів від USD 50,000.
• Кошти мають бути переказані з-за кордону, в іноземній валюті, заздалегідь.

Скажіть про це покупцю до першого платежу, включно з платою за бронювання.

Витрати покупця і продавця

Storm Real Estate Phuket перелічує витрати під час переоформлення:

Витрата	Ставка	База	Хто платить
Збір за переоформлення	2%	Оціночна вартість	Предмет домовленості, часто навпіл
Спеціальний податок на бізнес (Specific Business Tax)	3.3%	Більша з оціночної вартості та ціни	Продавець, якщо володів менше 5 років або займається нерухомістю як бізнесом
Гербовий збір	0.5%	Більша з оціночної вартості та ціни	Лише коли SBT не застосовується
Податок, утримуваний біля джерела	1% для компанії, прогресивний для фізичної особи залежно від років володіння	Правила земельного управління	Продавець

Пільга, якої іноземці не отримують. Знижені збори 0.01% за переоформлення та іпотеку застосовуються лише до громадян Таїланду, які купують житло до 7 мільйонів батів, і діють до 30 червня 2027 року.

Винагорода агента. FazWaz називає звичайну комісію 3%-5%: її сплачує продавець, і вона закладена в ціну. Покупці зазвичай не платять нічого.

Приклади розрахунків

Тут використано ставки, наведені вище, і припущення щодо вказаної оціночної вартості. Юрист має підтвердити їх для кожної угоди.

Кондо на вторинному ринку в Бангкоку, 5,000,000 батів, оцінка 4,600,000, продавець володів 3 роки, збір за переоформлення навпіл. Збір за переоформлення: 4,600,000 x 2% = 92,000, тобто 46,000 батів для покупця. Продавець сплачує свої 46,000, SBT 5,000,000 x 3.3% = 165,000 батів і податок, утримуваний біля джерела. Гербового збору немає. Покупцю потрібна форма FET.

Кондо на вторинному ринку в Паттайї, 2,780,000 батів, оцінка на тому ж рівні, продавець володів 8 років, покупець сплачує весь збір за переоформлення. Збір за переоформлення: 2,780,000 x 2% = 55,600 батів, сплачує покупець. SBT немає, тож продавець сплачує гербовий збір 2,780,000 x 0.5% = 13,900 батів, плюс податок, утримуваний біля джерела.

Нове кондо від забудовника, 3,000,000 батів, оцінка на тому ж рівні. Тайський покупець сплатив би збір за переоформлення 0.01%, 300 батів. Іноземний покупець платить 2%, 60,000 батів, або частку, визначену в договорі із забудовником. Забудовник сплачує SBT 99,000 батів і 1% податку, утримуваного біля джерела.

Купівля off-plan

Згідно з розділом 6/2 Закону про кондомініуми договір забудовника на кондо має відповідати типовій формі Міністерства внутрішніх справ, а умови, що їй не відповідають, недійсні. Він має містити дату переоформлення з повідомленням за 30 днів, передбачає 5 років відповідальності за дефекти конструкції та 2 роки за інші частини, а також штраф за затримку здачі щонайменше 0.01% на день, але не більше 10% (Siam Legal). Ескроу є добровільним. Дивіться Як працює off-plan у Таїланді.

Що агент має пояснити

• Що іноземець може володіти кондо у freehold у межах квоти 49% і не може володіти землею.
• Що оренда становить 30 років, а продовження є лише обіцянками.
• Що оренда на 99 років і квота 75% не є законом.
• Як мають надійти гроші і що таке форма FET.
• Збір за переоформлення, SBT або гербовий збір і податок, утримуваний біля джерела, у письмовому кошторисі.
• Що кампанія проти номінальних власників означає додаткові перевірки понад 2 мільйони батів і що номінальні власники ніколи не є варіантом.

Правила іноземної власності в Таїланді перевірено на дату, вказану вище. Пропозиції 2024 року не стали законом, а контроль щодо номінальних власників посилився в жовтні 2026 року. Цей посібник є загальною інформацією, а не юридичною, податковою чи імміграційною консультацією. CloserPass не пов'язаний із Департаментом земель, Міністерством внутрішніх справ чи будь-яким державним органом Таїланду.

Знайдіть вакансії та інші гайди в розділі Таїланд на CloserPass.