Як працюють off-plan вілли на Балі

Off-plan вілли становлять значну частину того, що бачать іноземні покупці на Балі: рендери в Instagram, ділянка в Canggu, Uluwatu чи Ubud і план платежів, розтягнутий на час будівництва. В Індонезії є правила для забудовників, які продають житло заздалегідь, але багато угод на Балі виходять за їхні межі, бо це leasehold. Брокер має знати, які гарантії діють, а які ні.

Коротко

1. Більшість off-plan вілл, що продаються іноземцям на Балі, є leasehold або оформлені через PT PMA. Іноземці не можуть купити землю у freehold.
2. Коли забудовник продає будинки заздалегідь, PPJB (попередній договір купівлі-продажу) має укладатися перед нотаріусом і лише після виконання п'яти умов, зокрема щонайменше 20% будівництва.
3. Забудовнику потрібен PBG (дозвіл на будівництво) до початку будівництва і SLF (сертифікат придатності до експлуатації), перш ніж хтось зможе користуватися віллою. PBG замінив старий IMB.
4. Ми не знайшли обов'язкової банківської гарантії на off-plan платежі за вілли в leasehold на Балі, на відміну від Іспанії. Захист покупця: договір, платежі за етапами та репутація забудовника.
5. Гарантії доходу від оренди надійні рівно настільки, наскільки надійний оператор, а з 2026 року неліцензовані об'єкти оренди видаляють з платформ бронювання.
6. Зонування насамперед. З вересня 2025 року Балі зупиняє будівництво нових вілл на продуктивних сільгоспземлях.

Правова база

PP 12/2021 про житло. Hukumonline пояснює, що PPJB є попереднім договором, який укладається перед нотаріусом до остаточного акта. Для будинків на землі його підписують під час будівництва, а для квартир його можна підписати до початку будівництва. Згідно зі статтею 22I(5) забудовник може підписати PPJB лише після того, як матиме визначеність щодо:

1. Статусу права власності на землю.
2. Того, що продається.
3. Дозволу на будівництво (PBG).
4. Громадської інфраструктури, об'єктів і комунікацій.
5. Будівництва щонайменше на 20%.

PPJB сам по собі не передає права власності. Передача відбувається за актом перед PPAT (посадовою особою із земельних актів), який потім реєструє земельне управління (Hukumonline, лютий 2025). Якщо забудовник порушує PPJB, покупець може подати цивільний позов про порушення договору до окружного суду за місцезнаходженням забудовника.

Off-plan у leasehold відрізняється. Коли іноземець купує off-plan віллу на орендованій землі, документи зазвичай складаються з нотаріально засвідченої оренди землі та договору на будівництво чи продаж вілли. Умови PPJB вище написані для забудовників, які продають будинки та квартири. Запитайте юриста покупця, які правила, якщо такі є, захищають платежі в конкретній угоді.

Дозволи на будівництво: PBG і SLF

Постанова уряду 16 від 2021 року (PP 16/2021) реорганізувала дозволи на будівництво. Hukumonline описує три документи:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): погодження на будівництво, зміну чи розширення будівлі, яка має відповідати технічним стандартам. Він замінив IMB, старий дозвіл на будівництво, який більше не видається.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): видається регіональною владою для підтвердження придатності будівлі до її функції. Він потрібен, перш ніж будівлею можна користуватися. Діє 20 років для окремих і зблокованих будинків і 5 років для інших будівель.
• SBKBG: підтвердження права власності на будівлю, що видається разом із SLF через систему SIMBG.

Для off-plan продажу PBG має існувати до того, як ви почнете рекламувати проєкт, а SLF є документом, який підтверджує, що віллу можна заселяти і, з потрібними бізнес-ліцензіями, здавати.

Типовий графік платежів

Забудовники встановлюють власні графіки. Приклад нижче лише для ілюстрації, для вілли в leasehold за Rp4 млрд.

Етап	Платіж	Сплачено на цей момент
Бронювання	Rp100 млн	Rp100 млн
Підписання договору оренди та будівництва (до 30%)	Rp1,1 млрд	Rp1,2 млрд
Каркас завершено (до 60%)	Rp1,2 млрд	Rp2,4 млрд
Дах і оздоблення (до 90%)	Rp1,2 млрд	Rp3,6 млрд
Передача з SLF	Rp400 млн	Rp4 млрд

Ілюстративний приклад, а не середнє значення по ринку.

Без законодавчої гарантії прив'язуйте кожен платіж до етапу, який можна перевірити, бажано з підтвердженням незалежного інженера, і залишайте суттєву частку до передачі. Платіть лише на індонезійський банківський рахунок на ім'я компанії-забудовника, яка підписує договір.

Гарантії доходу від оренди

Багато проєктів обіцяють фіксовану дохідність у перші роки, часто через керуючу компанію, пов'язану із забудовником. Перш ніж клієнт на неї покладеться:

• Запитайте, хто платить гарантію і з рахунку якої компанії.
• Перевірте, чи гарантія прописана в основному договорі чи в додатковому листі.
• Перевірте, що вілла матиме ліцензії на здавання туристам. У лютому 2026 року уряд Балі попросив Airbnb підтвердити, що кожна вілла в оголошеннях має всі дозволи та сплачує податки, і видалити ті, що не мають (DDTCNews). Emerhub називає здавання в оренду без комерційних дозволів серед головних ризиків для орендарів у leasehold.
• Враховуйте регіональний податок на готельні послуги (PBJT, який досі часто називають PHR). DDTCNews застосувала ставку 10% у лютому 2026 року.
• Пам'ятайте, що гарантія, яку платять з коштів нових покупців, припиняється, коли припиняються продажі.

У лютому 2026 року Міністерство інвестицій також вказало на зловживання кодом діяльності з нерухомості KBLI 68111 для короткострокової оренди вілл компаніями з іноземним капіталом на Балі та запропонувало суворіші перевірки (Bali Villa Realty). Off-plan проєкту, який рекламують через дохід від оренди, потрібні правильна компанія і правильні коди.

Зупинка на сільгоспземлях і зонування

Органи планування Балі намагаються сповільнити будівництво з 2024 року. У вересні 2024 року провінція запропонувала дворічний мораторій на нові готелі та нічні клуби (The Jakarta Post). У вересні 2025 року, після смертоносних повеней, губернатор Wayan Koster оголосив про регіональний регламент, який заборонить переведення продуктивних сільгоспземель під вілли, готелі та ресторани, дозволивши житло лише власникам, які в ньому живуть (The Jakarta Post). TravelMole повідомив, що проєкти, які вже будуються, це не зачіпає.

Для off-plan це важливо подвійно. Проєкт на сільгоспземлі може не отримати PBG, а чинний PBG можуть переглянути. У липні 2025 року Tirto повідомив, що губернатор наказав знести 48 неліцензованих будівель на пляжі Bingin. Перевірте зону на карті Gistaru Міністерства ATR/BPN і в місцевому управлінні планування. Bali Exception описує зелені зони як сільгоспземлі, де будівництво суворо обмежене.

Податки на новобудови

• ПДВ застосовується до новобудов, куплених у забудовника, зареєстрованого платником ПДВ. Згідно з PMK 131/2024 номінальна ставка становить 12%, але нелюксові товари та послуги оподатковуються з 11/12 ціни, тобто фактично 11%. Люксові товари сплачують повні 12% (Генеральний директорат податків). Global Investments зазначає, що люксове житло сплачує повні 12%, а перепродаж leasehold між фізичними особами зазвичай не обкладається ПДВ.
• Пільга з ПДВ 2026 року. Згідно з PMK 90/2025 держава сплачує ПДВ з перших Rp2 млрд вартості нового готового до заселення житла вартістю до Rp5 млрд, переданого у 2026 році (Katadata). Вона стосується готового житла, тож більшість off-plan вілл, зданих після 2026 року, її не отримають.
• Подальший перепродаж. Якщо покупець продає віллу в leasehold, Rumavi пояснює, що передача оподатковується як дохід від оренди: 10% валової ціни для податкових резидентів, 20% для нерезидентів, якщо договір про оподаткування не знижує ставку.

Податки на набуття дивіться в розділі Купівля нерухомості на Балі іноземцем.

Що перевірити щодо забудовника та проєкту

• Земля. Копія сертифіката на землю, перевірена в земельному управлінні BPN, і особа індонезійського власника землі, якщо проєкт у leasehold.
• Оренда. Дата її початку. 30-річна оренда, що почалася до будівництва, втрачає роки, поки вілла будується.
• Зонування, письмово підтверджене для запланованого використання.
• Номер PBG, а пізніше SLF.
• Компанія. Її NIB і коди KBLI в OSS, її реальний офіс і чи є вона PT PMA з реальним капіталом.
• Номінальні особи. Будь-яка структура, де індонезієць тримає землю чи акції «для» забудовника чи покупця, недійсна в суді (Hukumonline).
• Громада. CNA Indonesia повідомляє, що проєкти без порозуміння з місцевим banjar і традиційним селом можуть зіткнутися з протестами навіть за наявності дозволів.
• Репутація. Завершені проєкти з SLF, які покупець може відвідати.

Тривожні сигнали

• Реклама проєкту без PBG або слова «IMB ось-ось буде».
• Ділянки на рисових полях чи в зеленій зоні.
• Платежі на особистий рахунок або компанії за кордоном.
• Гарантія доходу від оренди в додатковому листі від іншої компанії.
• Строк оренди, що починається до будівництва.
• Забудовник, який просить покупця скористатися індонезійською номінальною особою.

Правила будівництва та зонування Балі змінилися у 2025 році, а контроль за орендою посилився у 2026 році. Цей посібник перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний з жодним органом влади чи забудовником.

Знайдіть вакансії та інші посібники про Індонезію на CloserPass.