Як працює off-plan на Кіпрі

Більшість нового житла на Кіпрі продається на етапі off-plan, часто ще до видачі дозволу на будівництво. Закон дає покупцю один сильний інструмент, депонування договору в Земельному реєстрі, але не зобов'язує забудовників гарантувати авансові платежі. Більший ризик наприкінці: тисячі покупців сплатили повну суму і досі чекають на документ на право власності. Ваше завдання як брокера: переконатися, що дозволи, договір і будь-яке звільнення від застави банку є на місці до того, як гроші підуть. Цей гайд охоплює лише території під контролем Республіки Кіпр.

Коротко

1. Покупці off-plan зазвичай беруть зобов'язання на підставі планів і містобудівного дозволу, а в кращому разі дозволу на будівництво (Connor Legal, вересень 2026).
2. До кожного договору потрібна довідка з Земельного реєстру, видана не раніше ніж за п'ять робочих днів.
3. Депонуйте підписаний договір у Земельному реєстрі протягом шести місяців, збір €50, згідно з Law 81(I)/2011.
4. Банківські гарантії не є обов'язковими. Домовляйтеся про банківську гарантію або страхову гарантію (bond).
5. Якщо ділянка обтяжена іпотекою забудовника, отримайте від банку декларацію Type A і платіть лише на вказаний рахунок.
6. Платежі поетапні і прив'язані до будівництва. Завершення може тривати від 18 до 36 місяців.
7. Окремі документи на право власності видаються лише після сертифіката про прийняття, згоди кожного банку та повного пакета документів про поділ.
8. За нове житло сплачується 19% ПДВ або 5% за відповідне постійне житло, і жодного збору за переоформлення.

Спершу дозволи

Connor Legal зазначила у вересні 2026 року, що покупці беруть зобов'язання на підставі архітектурних планів, містобудівного дозволу і, в кращих випадках, дозволу на будівництво. Попросіть показати обидва, з датами та ділянкою, яку вони охоплюють, і доручіть юристу покупця перевірити їх разом із зонуванням і будь-якими обмежувальними умовами. Дата дозволу на будівництво важлива і для ПДВ, бо визначає, яким перехідним строком для старого правила 5% може скористатися проєкт.

Договір і довідка з реєстру

• Відколи 12 грудня 2023 року набув чинності змінювальний Law 132(I)/2023, до кожного договору купівлі-продажу має додаватися довідка з Земельного реєстру, видана не раніше ніж за п'ять робочих днів. Вона показує будь-які іпотеки, позначки чи заборони щодо ділянки.
• Connor Legal рекомендує, щоб юрист також перевірив корпоративні дані та судові справи забудовника, зобов'язання перед кредиторами, а в спільних проєктах режим спільних зон.
• Попросіть письмову заяву, що об'єкт вільний від обтяжень, а якщо ні, обов'язкове зобов'язання та графік їх зняття до передачі.

Депонуйте договір

Головний захист покупця полягає в тому, щоб депонувати підписаний договір у Department of Lands and Surveys згідно з Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011 протягом шести місяців після підписання. У жовтні 2026 року Koufettas Law пояснила, що депонування:

• Реєструє інтерес покупця щодо об'єкта.
• Не дає продавцю продати чи заставити об'єкт комусь іншому.
• Дозволяє покупцю подати позов про передачу права власності.

Для пізнього подання потрібне рішення суду. Збір становить €50. Внесіть строк у календар у день підписання договору.

Обов'язкової гарантії немає: домовляйтеся про неї

Банківські гарантії на Кіпрі не є обов'язковими. Юристи радять домовлятися про банківську гарантію або страхову гарантію виконання (performance bond), що покриває завдаток і кожен внесок до передачі права власності (Connor Legal). Попросіть також:

• Платежі, прив'язані до етапів будівництва, визначених у договорі.
• Чітку дату завершення, обмежений пільговий період і заздалегідь визначену неустойку за затримку.
• Кінцевий строк (long-stop date), після якого покупець має право розірвати договір і отримати повне повернення коштів.

Іпотеки на материнській ділянці

Забудовники зазвичай фінансують проєкт кредитом під заставу всієї ділянки. Koufettas Law попереджає, що ця іпотека лежить на кожному об'єкті, доки банк її не звільнить, тож якщо забудовник перестане платити, документ покупця може застрягнути за вимогою банку. Захистом, який вона описує, є декларація Type A, підписана банком і продавцем, в якій банк зобов'язується звільнити об'єкт, щойно буде сплачено 95% ціни. Після цього платежі мають надходити лише на вказаний у ній рахунок.

Koufettas Law також повідомляє про новий режим штрафів згідно з Law 81(I)/2011, оголошений 13 лютого 2026 року і чинний з 16 травня 2026 року, зі штрафами для банків від €5,000 до €100,000 залежно від розміру іпотеки. Якщо банк не підписує звільнення, вона радить зупинитися.

Графік платежів

Законодавчого графіка немає. Connor Legal зазначає, що договори зазвичай ділять ціну на етапні внески, прив'язані до будівництва, а завершення може тривати від 18 до 36 місяців. Поширена схема: бронювання, більший платіж при підписанні договору, поетапні платежі під час будівництва та залишок при передачі.

Приклад розрахунку

Ці цифри лише ілюстративні. Вирішальними є договір, гарантія та звільнення від застави банку.

Нова квартира в Ларнаці, €300,000 плюс ПДВ, постійне житло покупця, 110 кв. м, відповідає умовам для ПДВ 5%.

Етап	Платіж (без ПДВ)	Сплачено на цей момент	Гарантія або звільнення мають покривати
Бронювання	€5,000	€5,000	€5,000
Договір, депонований протягом шести місяців	€55,000	€60,000	€60,000
Каркас завершено	€90,000	€150,000	€150,000
Оздоблення завершено	€90,000	€240,000	€240,000
Здача	€60,000	€300,000	Банк звільняє об'єкт після сплати 95%

ПДВ 5% загалом додає €15,000 проти €57,000 за ставкою 19%. Покупець не сплачує збір за переоформлення, бо сплачено ПДВ. Юридичні послуги становлять близько 1% плюс ПДВ (INDEX.cy, серпень 2026). Якщо покупець сплатив €240,000 без гарантії, без депонованого договору і без декларації Type A, а забудовник збанкрутує, ці гроші під загрозою.

Сертифікат про прийняття та документи на право власності

Окремі документи на право власності видаються лише тоді, коли виконано три умови (Koufettas Law, жовтень 2026):

1. Сертифікат про прийняття завершеної будівлі, виданий будівельним органом згідно з Cap. 96.
2. Згода кожного банку, що має іпотеку на землю.
3. Повний пакет документів про поділ від забудовника. З 2 січня 2024 року Земельний реєстр приймає пакет, лише коли подано всі документи, а потім прагне видати документи приблизно за три місяці.

Затримки зазвичай виникають раніше: через відхилення від затверджених планів (через що в сертифікаті відмовляють), невиконані містобудівні умови, непогашені кредити забудовника або неплатоспроможність.

«Покупці-заручники»

Накопичену проблему досі розв'язують. Cyprus Mail повідомив у червні 2026 року, що закон 2015 року, за яким видано понад 11,000 документів, скасовано в червні 2024 року, а Law 110(I)/2025 відновив розгляд 9,497 заморожених заяв щодо договорів, депонованих до 31 грудня 2014 року, з яких 5,417 ще не мали документа на право власності. Ще близько 15,000 покупців, у будівлях яких є серйозні містобудівні порушення, не охоплені. Connor Legal додає, що згідно з Law 110(I)/2025 покупець, який сплатив повну суму, може вимагати переоформлення за письмовою згодою власників обтяжень і може звернутися до суду протягом 45 днів, якщо кредитор відмовляє.

ПДВ та інші витрати на нове житло

• 19% ПДВ застосовується до нових будівель і землі під забудову.
• 5% ПДВ застосовується до нового постійного житла фізичної особи згідно з Law 42(I)/2023 на перші 130 кв. м і перші €350,000, для житла до 190 кв. м і €475,000. Продаж або здача в оренду протягом десяти років означає повернення частини пільги.
• Старіші проєкти. Якщо заявку на містобудівний дозвіл подано до 31 жовтня 2023 року, ще може застосовуватися старе правило (5% на перші 200 кв. м, без обмеження ціни). Згідно з Law 109(I)/2026 заявки треба подати до 31 грудня 2026 року, якщо дозвіл на будівництво видано після 2024 року або він ще очікується (Mondaq, квітень 2026). Письмово запитайте забудовника, яке правило використовує проєкт.
• Немає збору за переоформлення за об'єкт, з якого сплачено ПДВ, і немає гербового збору з 1 січня 2026 року.

Хто купує нове житло і де

Landbank Analytics нарахувала 3,594 продажі новобудов на €1.149 billion у першому півріччі 2026 року та 1,956 на €606.4 million у третьому кварталі, коли 64.8% продано дешевше за €300,000 (CBN; Cyprus Mail, жовтень 2026).

• У місті Лімасол у Q3 2026 було 190 продажів новобудов, на 47.3% більше, з медіаною €292,500. У Germasogeia найвища на острові націнка на нові будинки.
• У Пафосі були найдорожчі нові будинки в першому півріччі 2026 року, з медіаною €570,000, і 21.3% дорожче за €1 million (Cyprus Mail, вересень 2026).
• У місті Ларнака у Q3 2026 було 124 продажі новобудов, на 74.6% більше, з медіаною €205,000. У липні 2026 року портова адміністрація представила план на €415 million для порту та марини, а генеральний план має бути готовий до 2029 року.
• Нікосія є найбільшим ринком новобудов за кількістю, хоча її частка знизилася з 34.5% у Q2 до 25% у Q3 2026.

Що обговорити з іноземними покупцями:

• Покупцям поза ЄС потрібен дозвіл COMM 145, і зазвичай вони обмежені одним житлом. Вони можуть підписати й депонувати договір до отримання дозволу, але не можуть оформити право власності без нього (Papacleovoulou, вересень 2026).
• Проживання. Дозвіл за Regulation 6(2) вимагає €300,000 плюс ПДВ у новому житлі від забудовника (GK Law Firm), але 24 вересня 2026 року уряд заявив, що посилить програму (Cyprus Mail). Не продавайте об'єкт, обіцяючи проживання.
• Оренду для відпочинку треба зареєструвати в Deputy Ministry of Tourism до того, як її рекламувати (Philippou Law, серпень 2026).

Що перевірити щодо забудовника та проєкту

• Містобудівний дозвіл і дозвіл на будівництво: номери, дати та ділянка, яку вони охоплюють.
• Свіжа довідка з реєстру щодо ділянки та кожна іпотека на ній.
• Декларація Type A, якщо земля в заставі, і вказаний рахунок для платежів.
• Банківська гарантія або страхова гарантія (bond) на ім'я покупця для кожного платежу.
• Корпоративні дані забудовника, судові справи та завершені проєкти з виданими документами на право власності.
• Положення про завершення, пільговий період, неустойку та кінцевий строк.
• Яке правило ПДВ застосовується, письмово.
• Що договір буде депоновано протягом шести місяців.

Тривожні сигнали

• Гроші вимагають до появи містобудівного дозволу.
• Немає довідки з реєстру або вона старша за п'ять робочих днів.
• Банк, який не підписує звільнення для ділянки в заставі.
• Платежі на рахунок, не вказаний у декларації банку, або посереднику.
• Забудовник зі старішими проєктами, де покупці досі не мають документів.
• Безстрокові продовження дати завершення.
• Маркетинг, що обіцяє проживання, паспорт чи гарантований дохід від оренди.
• Будь-який проєкт на півночі острова.

Продажі off-plan на Кіпрі більше покладаються на депонування договору та звільнення від застави банку, ніж на будь-який закон про гарантії, а проблему з документами на право власності досі розв'язують. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище, і він охоплює лише території під ефективним контролем Республіки Кіпр. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний з Estate Agents Registration Council, Department of Lands and Surveys, будь-яким забудовником, банком чи державним органом Кіпру.

Знайдіть вакансії та інші гайди в розділі Кіпр на CloserPass.