Як працює off-plan (VEFA) у Франції

Продажі off-plan у Франції належать до найзахищеніших у Європі. VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) обмежує, скільки покупець платить на кожному етапі будівництва, обмежує завдаток при резервуванні і вимагає зовнішньої гарантії, що будівлю буде завершено. Для агента робота полягає не стільки в юридичних ризиках, скільки в цифрах: яка податкова схема застосовується до інвестора, якою може бути орендна плата і коли викликаються кошти. Ось як це працює в жовтні 2026 року.

Коротко

1. Продаж VEFA регулюється Code de la construction et de l’habitation (статті L.261-10 і наступні).
2. Завдаток за contrat de réservation обмежено 5%, якщо продаж підписують протягом року, 2% протягом двох років і нулем за більшого строку.
3. Поетапні платежі обмежено статтею R.261-14: 35% після фундаменту, 70% коли будівля захищена від води, 95% після завершення, 5% при передачі.
4. Кожна житлова VEFA потребує garantie financière d’achèvement (GFA), яка має бути зовнішньою (від банку, страховика чи гарантійної компанії) для дозволів на будівництво, поданих з 1 січня 2015 року.
5. Pinel завершився 31 грудня 2024 року. Закон про фінанси на 2026 рік створив новий statut du bailleur privé для покупок до 31 грудня 2028 року.
6. Як і з будь-яким проданим житлом, агенту потрібен мандат від забудовника, і він має показувати гонорари так, як вимагають правила.

Contrat de réservation

Продаж VEFA зазвичай починається з договору резервування, до підписання самого продажу в notaire. Le Mag Juridique наводить граничні розміри завдатку:

Строк до підписання продажу	Максимальний завдаток
Протягом 1 року	5% ціни
Протягом 2 років	2%
Понад 2 років	Немає

Джерело посилається на статтю R.261-68, тоді як більшість текстів відносять ці правила до статей R.261-28 до R.261-31. Перевірте статтю з notaire, перш ніж її цитувати.

Графік платежів

Стаття R.261-14 встановлює максимальні сукупні суми, які може викликати забудовник (Le Mag Juridique):

Етап	Максимум сплаченого загалом
Фундамент завершено	35%
Будівля захищена від води (hors d’eau)	70%
Завершення (achèvement)	95%
Передача ключів	100%

Останні 5% можна утримати на депозиті, якщо покупець фіксує дефекти при передачі. Пеня за прострочення платежу обмежена 1% на місяць.

Приклад: квартира за €350,000 у Ліоні, зарезервована за 10 місяців до продажу.

Етап	Сукупний максимум	Викликається на цьому етапі
Завдаток при резервуванні (5%)	€17,500	€17,500
Фундамент (35%)	€122,500	€105,000
Захист від води (70%)	€245,000	€122,500
Завершення (95%)	€332,500	€87,500
Передача (100%)	€350,000	€17,500

Для покупця з кредитом графік визначає, коли банк виділяє кошти. У жовтні 2026 року середні ставки брокерів становили 3.66% на 20 років і 3.75% на 25 (PAP.fr).

Гарантія завершення

GFA гарантує завершення будівлі, якщо забудовник не впорається. Homunity пояснює, що за ордонансом n° 2013-890 від 3 жовтня 2013 року вона має бути зовнішньою, тобто наданою банком, страховиком або гарантійною компанією, для кожного житлового проєкту, дозвіл на будівництво якого подано з 1 січня 2015 року. Попросіть у забудовника назву гаранта і сертифікат.

Гарантії забудовника. Зазвичай також зазначають, що покупець захищений однорічною гарантією завершення робіт, дворічною гарантією на обладнання і десятирічною décennale на конструктивні дефекти за Цивільним кодексом, зі страхуванням dommages-ouvrage, яке має забудовник. Ми не перевіряли їх для цього гайду, тож попросіть сертифікати в notaire.

Витрати покупця

Витрати покупця при першому продажу нового житла, за загальними повідомленнями, набагато нижчі, ніж на вторинному ринку, де droits de mutation сягають 6.31% або 5.81% залежно від département (MesFraisNotaire). Ми не перевіряли ставку для новобудов для цього гайду, тож попросіть кошторис у notaire, а не називайте цифру.

Відмова. Непрофесійний покупець житла має 10-денний період для відмови за статтею L.271-1 Кодексу (Notaires de France). Запитайте notaire, як він застосовується до договору резервування в кожному проєкті.

Покупці-інвестори

Pinel більше немає. Податкова знижка Pinel завершилася 31 грудня 2024 року (Lefebvre Dalloz).

Statut du bailleur privé. Закон про фінанси на 2026 рік, n° 2026-103 від 19 лютого 2026 року, створив новий режим для приватних орендодавців, який також називають dispositif Jeanbrun, чинний з 21 лютого 2026 року для покупок до 31 грудня 2028 року. Manda підсумовує остаточний текст:

Пункт	Правило
Зобов'язання	Довгострокова оренда без меблів на 9 років
База	Амортизація на 80% ціни
Нові квартири в багатоквартирних будинках	3.5%, 4.5% або 5.5% на рік для проміжної, соціальної або дуже соціальної орендної плати
Старіше житло з роботами щонайменше на 30% ціни	3%, 3.5% або 4% на рік
Річна стеля	€8,000, €10,000 або €12,000
Обмеження	Будинки виключено, щонайбільше 2 оселі на домогосподарство

Попередній виклад Lefebvre Dalloz, написаний до остаточного голосування, вказував 12-річне зобов'язання і лише одну стелю. Перевірте остаточний текст на Légifrance, перш ніж представляти схему клієнту, і направляйте інвесторів до податкового консультанта.

Мебльована оренда. При продажах з 15 лютого 2025 року амортизація, заявлена за реальним режимом LMNP, додається назад при розрахунку приросту капіталу, з винятками для студентських резиденцій, резиденцій для літніх людей і закладів догляду. Закон про фінанси на 2026 рік поширив те саме правило на новий режим приватного орендодавця (NBE Avocats). Інвесторам варто враховувати це з першого дня.

Енергоефективність. Ваші клієнти-інвестори порівнюватимуть новобудову зі старішим фондом, де житло класу G не можна здавати за новим договором з 1 січня 2025 року, класу F з 2028 року і класу E з 2034 року (Hellio).

Другі оселі. Покупець, який залишає нову квартиру як другу оселю в Парижі, Ліоні, Бордо чи Ніцці, стикається з надбавкою 60% до комунального taxe d’habitation (SeLoger, жовтень 2026).

Які ціни

Для контексту, з чим конкурує новобудова: MeilleursAgents оцінює квартири на вторинному ринку на 1 жовтня 2026 року в €9,630/m² у Парижі, €5,245 у Ніцці, €4,714 у Ліоні та €4,448 у Бордо. Порівняйте їх із прайс-листом проєкту і поясніть будь-яку різницю.

Що перевірити щодо забудовника та проєкту

• Дозвіл на будівництво і чи він остаточний.
• Сертифікат GFA і назва гаранта.
• Договір резервування: завдаток у межах ліміту, очікувана дата підписання та умови повернення завдатку.
• Графік платежів в акті в межах лімітів R.261-14.
• Дата передачі і штрафи за затримку.
• Сертифікати страхування.
• Для інвесторів: яка податкова схема застосовується, її обмеження орендної плати та строк зобов'язання.
• Ваш мандат від забудовника, ваш гонорар і коли його сплачують.

Тривожні сигнали

• Завдаток понад 5% або будь-який завдаток за продаж, до якого понад два роки.
• Виклики платежів раніше відповідного етапу будівництва.
• Немає зовнішньої GFA для нового проєкту.
• Презентація для інвестора, яка досі продає Pinel або наводить цифри bailleur privé без остаточного тексту.
• Обіцяна орендна плата вища, ніж дозволяє обрана податкова схема.
• Вас, як agent commercial, просять отримати завдаток.

Покупці VEFA у Франції захищені обмеженими платежами та зовнішньою гарантією завершення, а податкові правила для інвесторів змінилися у 2025 і 2026 роках. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний з жодним забудовником, Notaires de France, CCI чи будь-яким державним органом Франції.

Знайдіть вакансії та інші гайди в розділі Франція на CloserPass.