Як працює off-plan у Португалії

Купівля off-plan, до завершення будівництва чи навіть до його початку, є поширеним шляхом до нового житла в Лісабоні, Порту та Алгарве. Але в Португалії немає загального закону, який зобов'язує забудовників гарантувати авансові платежі покупця, як в Іспанії. Захист покупця такий, який створює його договір. Ваше завдання як брокера: переконатися, що договір, ліцензія і будь-яка гарантія на місці, перш ніж гроші перейдуть з рук у руки.

Коротко

1. Продажі off-plan оформлюються через CPCV (попередній договір купівлі-продажу) до остаточної escritura.
2. CPCV має бути письмовим, з підписами, засвідченими особисто, а особа, яка засвідчує, має підтвердити наявність дозволу на будівництво чи використання.
3. Sinal (завдаток) не має законодавчо встановленої суми. В off-plan поширені завдатки від 10% до 30%.
4. Загальної законодавчої гарантії на авансові платежі немає. Домовляйтеся про банківську гарантію або страховий бонд.
5. Якщо забудовник стане банкрутом до передачі ключів, покупець буде лише звичайним кредитором.
6. Прив'яжіть кожен платіж до етапу будівництва, а escritura до дозволу на використання.
7. З 1 липня 2026 року ПДВ на будівництво нового житла знижується з 23% до 6% для відповідного житла згідно з Decree-law 97/2026.
8. Покупець усе одно сплачує IMT і гербовий збір під час escritura, а нерухомість не дає золотої візи.

Правова база

CPCV регулюється Цивільним кодексом. Гайд Literacia Financeira від жовтня 2026 року описує правила:

• Договір має бути письмовим і підписаним обома сторонами.
• Підписи мають бути засвідчені особисто нотаріусом, адвокатом, solicitador чи іншою уповноваженою особою. Пункт про відмову від цього не має сили.
• Особа, яка засвідчує, має підтвердити наявність дозволу на використання чи на будівництво. Реформа Simplex 2024 року скасувала перевірку дозволу під час escritura, але не для CPCV.
• Без засвідчення договір недійсний, і посилатися на це може лише покупець, якщо тільки він сам не спричинив цей недолік.

Для продажу off-plan це означає: жодного CPCV без дозволу на будівництво. Якщо забудовник просить гроші, ще не маючи дозволу, засвідчувачу нічого підтверджувати.

Sinal і порушення договору

• Закон не встановлює суму. Будь-яка сума, сплачена покупцем під час підписання, вважається sinal, якщо договір не передбачає іншого.
• Якщо покупець відмовляється від угоди, sinal втрачається.
• Якщо забудовник порушує договір, покупець може вимагати подвійний sinal або звернутися до суду з вимогою виконання в натурі (рішення про завершення продажу). Від цього права не можна відмовитися в CPCV на нерухомість.
• Інша компенсація не передбачена, якщо її не зазначено в договорі. Literacia Financeira називає витрати на кредит і оцінку як пункти, які варто прописати.

Законодавчої гарантії немає: домовтеся про неї

У Португалії немає загального закону, який зобов'язує забудовників гарантувати платежі за off-plan. Якщо забудовник стане банкрутом до передачі ключів, покупець буде лише звичайним кредитором без особливих прав на об'єкт. The Portugal News у травні 2026 року радив покупцям переконатися, що банківські гарантії чи страховка захищають їхні платежі, якщо проєкт не буде завершено.

Вимагайте:

• Банківську гарантію або страховий бонд на ім'я покупця, що покриває завдаток і кожен внесок.
• Платежі, прив'язані до етапів будівництва і визначені в договорі, а не лише до календарних дат.
• Дату передачі, обмежений пільговий період і штрафи за затримку. The Portugal News зазначає, що «затримки будівництва не рідкість».
• Право на розірвання з поверненням усіх сплачених сум, якщо передача затягується після граничної дати.

Реєстрація обіцянки

Звичайний CPCV зобов'язує забудовника лише особисто. Якщо він продасть той самий об'єкт комусь іншому, покупець отримає подвійний sinal, а не житло. Literacia Financeira пояснює, що CPCV можна надати речову силу: його підписують нотаріальним актом або засвідченим документом з прямою заявою, а потім реєструють у реєстрі нерухомості. Тоді наступний покупець отримує об'єкт з урахуванням цієї обіцянки. Це дорожче, і, за словами Literacia Financeira, насамперед виправдано для тривалих строків, незавершеного будівництва, продавця з боргами чи великого sinal, а це описує більшість угод off-plan.

Ключі до escritura

Передача ключів разом із CPCV для цілей оподаткування вважається передачею власності, тож IMT стає належним до сплати вже тоді. Це також дає покупцю право утримання: якщо продавець порушить договір, покупець може залишатися в житлі до повернення коштів, і, за словами Literacia Financeira, це право має пріоритет над іпотекою банку продавця. Не допускайте раннього доступу випадково.

Графік платежів

Законодавчого графіка немає. The Portugal News у травні 2026 року описав звичайну послідовність:

1. Бронювання: невеликий завдаток знімає об'єкт із продажу.
2. CPCV: більший завдаток, часто від 10% до 30% ціни, з графіком платежів, датою завершення і штрафами за затримку в договорі.
3. Поетапні платежі, прив'язані до етапів будівництва.
4. Escritura: залишок сплачується після завершення будівлі, і право власності переходить.

Приклад розрахунку

Ці цифри лише ілюстративні. Вирішують договір і будь-яка гарантія.

Квартира в Лісабоні, €500,000, купує покупець, який житиме в ній.

Етап	Платіж	Сплачено на цей момент	Гарантія має покривати щонайменше
Бронювання	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (до 20%)	€90,000	€100,000	€100,000
Каркас завершено (до 30%)	€50,000	€150,000	€150,000
Escritura	€350,000	€500,000	Гарантія припиняється

Під час escritura покупець також сплачує гербовий збір 0.8% (€4,000) і IMT, який за такої ціни у 2026 році потрапляє у граничну ставку 8% для постійного власного житла (PwC). Якщо покупець нерезидент, IMT з 25 травня 2026 року становить фіксовані 7.5% (€37,500), якщо не застосовується виняток. Якщо покупець сплатить €150,000 до escritura без гарантії і забудовник збанкрутує, ці гроші стануть звичайною вимогою в процедурі банкрутства.

Дозвіл на використання, технічний паспорт і перевірка дефектів

• Licença de utilização. Дозвіл муніципалітету на використання підтверджує, що будівля відповідає затвердженому проєкту і придатна для проживання. Після Decree-law 10/2024 нові роботи оформлюються повідомленням із заявою технічного директора, а муніципалітет видає підтвердний документ. Під час escritura він більше не обов'язковий, але зробіть передачу та escritura залежними від нього. З 1 жовтня 2026 року в escritura має бути зазначено, чи має об'єкт містобудівний дозвіл (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. Забудовник має підготувати цей технічний паспорт з описом матеріалів, площ і інженерних систем для житла, ліцензованого після 30 березня 2004 року, і передати копію до муніципалітету. Під час escritura він більше не обов'язковий, але обов'язок залишається, і деякі банки досі його вимагають. Попросіть його під час передачі.
• Енергетичний сертифікат. Він потрібен для нової будівлі й оцінює житло від A+ до F (ComparaJá).
• Перевірка дефектів. The Portugal News попереджає, що готове житло може відрізнятися від планів. Огляньте житло перед escritura з планами та специфікацією й отримайте підписаний перелік дефектів зі строком їх усунення.

Податки на нове житло у 2026 році

Decree-law 97/2026, житловий податковий пакет 2026 року, знижує ПДВ на будівництво нового житла з 23% до 6% з 1 липня 2026 року або, за вибором, з 1 січня 2026 року, якщо житло продається як постійне власне житло вартістю приблизно до €660,982 або здається в оренду за помірною ставкою. Покупець, який не використовує таке житло як постійне місце проживання, сплачує додаткові 10% IMT. Запитайте забудовника письмово, чи застосовує проєкт знижену ставку, і поясніть покупцю, що це означає для використання житла.

За кожної купівлі покупець сплачує:

• IMT під час escritura за шкалами 2026 року або фіксовані 7.5% для нерезидентів.
• Гербовий збір 0.8% плюс 0.6% від будь-якої іпотеки строком від п'яти років.
• Escritura та реєстрація, наприклад €375 без кредиту або €700 з фінансуванням у Casa Pronta (Literacia Financeira, вересень 2026).

У новобудовах винагороду агентства зазвичай сплачує забудовник, як правило від 3% до 5%, а покупець не платить за посередництво (BoaVenda, вересень 2026).

Лісабон і Алгарве

• У Лісабоні в I кварталі 2026 року була найвища в Португалії медіанна ціна продажу, €5,292 за кв. м (INE). Parque das Nações популярний серед іноземних сімей, а на східному березі річки в Marvila і Beato колишні промислові ділянки перетворюються на нове житло.
• На Алгарве у 2025 році припало 29.7% купівель нерезидентами і 42.4% їхньої вартості (INE, за даними idealista). У Golden Triangle, за оцінкою Engel & Völkers, іноземні покупці становлять близько 80% купівель (за даними Postal, липень 2026).
• Оренда для відпочинку: після Decree-law 76/2024 муніципалітети контролюють нові реєстрації Alojamento Local і можуть заперечити проти них протягом 60 днів, а в зонах обмеження протягом 90. Центральні парафії Лісабона та історичний центр Порту перебувають у зонах обмеження. Перевірте це, перш ніж продавати об'єкт під орендну дохідність.
• Валютний ризик: The Portugal News зазначає, що покупці, чиї гроші не в євро, несуть курсовий ризик протягом усього періоду будівництва.
• Жодної візи: нерухомість перестала давати право на золоту візу 7 жовтня 2023 року.

Що перевірити щодо забудовника та проєкту

• Дозвіл на будівництво: номер, дата і ділянка, на яку він поширюється.
• Виписка з реєстру нерухомості щодо ділянки та будь-яких іпотек на неї.
• Дані компанії забудовника та його історія завершених вчасно проєктів.
• Банківська гарантія або страховий бонд на ім'я покупця для кожного платежу.
• Специфікація та плани, додані до CPCV.
• Пункти про передачу, пільговий період, штрафи та розірвання.
• Чи застосовує проєкт ставку ПДВ 6% і які умови з цим пов'язані.

Тривожні сигнали

• Гроші просять до появи дозволу на будівництво.
• CPCV підписано без засвідчених підписів.
• Гарантії немає, або обіцяють, що вона буде «пізніше».
• Платежі на рахунок, який не належить забудовнику, або посереднику.
• Безстрокові перенесення дати передачі.
• Escritura пропонують без дозволу на використання чи підтвердження містобудівного дозволу.
• Маркетинг, що обіцяє золоту візу або гарантований дохід від оренди.

Продажі off-plan у Португалії більше спираються на договір, ніж на спеціальний закон, а податковий пакет 2026 року змінив ПДВ та IMT на нове житло. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний з IMPIC, жодним забудовником, банком чи органом влади Португалії.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Португалія на CloserPass.