Як працює off-plan у Таїланді

Більшість нових кондо в Таїланді продають ще до завершення будівництва. Головний захист покупця не банківська гарантія, а договір: з 2008 року Закон про кондомініуми зобов'язує забудовників використовувати типову форму, і будь-яка умова, що від неї відступає, недійсна. Ескроу існує, але лише якщо обидві сторони його оберуть. У 2026 році більший комерційний ризик становить надлишок пропозиції, передусім на Пхукеті та в Паттайї. Ваше завдання як агента: перевірити договір, забудовника і рух грошей, перш ніж покупець заплатить.

Коротко

1. Договір забудовника на кондо має відповідати типовій формі Міністерства внутрішніх справ згідно з розділом 6/2 Закону про кондомініуми. Умови, що їй не відповідають, недійсні, а штраф становить 100,000 батів (розділ 63).
2. Договір має встановлювати дату переоформлення з повідомленням за 30 днів, обмежувати будь-яке зупинення будівництва одним роком, давати 5 років відповідальності за дефекти конструкції та 2 роки за інші частини.
3. Покупець може переуступити договір без плати, а затримка здачі коштує забудовнику щонайменше 0.01% на день, але не більше 10%.
4. Ескроу є добровільним згідно із Законом про ескроу B.E. 2551 (2008). Більшість покупців платить забудовнику напряму, поетапно.
5. Плата за бронювання зазвичай закріплює квартиру за покупцем. Чи повертається вона, залежить від умови договору.
6. Іноземним покупцям потрібне місце в квоті 49%, і вони мають надсилати гроші з-за кордону в іноземній валюті, з формою FET від USD 50,000.
7. Забудовники платять агентам від 3% до 5%, а на деяких ексклюзивних угодах від 5% до 7% (Leto, травень 2026).

Типовий договір

Розділ 6/2 додали до Закону про кондомініуми у 2008 році. Siam Legal пояснює, що він вимагає, щоб договори купівлі-продажу кондо відповідали типовій формі Міністерства внутрішніх справ, а умови, що їй не відповідають, недійсні. Розділ 63 встановлює штраф 100,000 батів за порушення. Обов'язки, найважливіші для покупця:

Обов'язок	Що має гарантувати договір
Дата переоформлення	Конкретна дата з повідомленням за 30 днів для покупця
Будівництво	Зупинення не довше одного року
Дефекти	5 років за конструкцію, 2 роки за інші частини
Переуступка	Покупець може передати договір іншій особі без плати
Затримка здачі	Штраф щонайменше 0.01% на день, але не більше 10% ціни

Якщо договір забудовника відрізняється від цих умов, юрист покупця має перевірити його до підписання.

Ескроу є вибором, а не правилом

Thailand Law Online пояснює, що Закон про ескроу B.E. 2551 (2008) застосовується лише тоді, коли покупець і продавець домовляються використати ліцензованого ескроу-агента. Жоден закон не зобов'язує забудовника використовувати ескроу. На практиці більшість покупців платить забудовнику напряму, поетапно. Ніколи не описуйте проєкт як «захищений ескроу», якщо цього не підтверджують договір і документи ескроу-агента.

Бронювання та поетапні платежі

Thailand Law Online описує звичайну послідовність:

1. Плата за бронювання, щоб закріпити квартиру до укладення договору купівлі-продажу.
2. Завдаток за договором під час підписання.
3. Платежі в розстрочку під час будівництва.
4. Залишок під час переоформлення в Департаменті земель.

Угоди про бронювання різняться. Перш ніж покупець заплатить, прочитайте умову про повернення коштів: що буде, якщо покупець відмовиться, якщо забудовник змінить квартиру або якщо квота заповнена.

Приклад розрахунку

Ці цифри лише ілюстративні. Вирішує договір.

Нове кондо за 4,300,000 батів, близько до середніх для іноземців у першому півріччі 2026 року 4.3 млн батів і 43.9 кв. м (The Nation, вересень 2026), яке купує іноземний покупець.

Етап	Платіж	Сплачено на цей момент
Бронювання	50,000 батів	50,000 батів
Завдаток за договором	380,000 батів	430,000 батів
Платежі під час будівництва	860,000 батів	1,290,000 батів
Залишок під час переоформлення	3,010,000 батів	4,300,000 батів

Якщо будинок здадуть на 100 днів пізніше, штраф за мінімальною ставкою становитиме 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 батів. Верхня межа 10% становить 430,000 батів.

Під час переоформлення (Storm Real Estate Phuket, вересень 2026), за умови, що оціночна вартість дорівнює ціні: збір за переоформлення 2% становить 86,000 батів і розподіляється так, як передбачає договір. Забудовник, оскільки займається нерухомістю як бізнесом, сплачує SBT 3.3%, 141,900 батів, і податок, утримуваний біля джерела, 1% як компанія. Тайський покупець житла до 7 мільйонів батів до 30 червня 2027 року сплатив би лише 0.01% збору за переоформлення. Іноземці платять повні 2%.

Іноземні покупці: квота і гроші

• Квота 49%. Іноземець може володіти квартирою у freehold лише доти, доки площа у власності іноземців не перевищує 49% площі продажу будинку. Запитайте забудовника письмово, скільки іноземної квоти залишилося, перш ніж покупець забронює об'єкт (Bektu, червень 2026).
• Форма FET. Щоб зареєструвати квартиру на ім'я іноземця, гроші мають надійти з-за кордону, в іноземній валюті, а банк-отримувач видає форму FET, зазвичай для переказів від USD 50,000 (Storm Real Estate Phuket). Кожен платіж має йти тим самим шляхом.
• Жодної оренди на 99 років, жодної квоти 75%. Обидві пропозиції висунули у 2024 році, і вони не стали законом (Bektu).
• Додаткові перевірки наприкінці 2026 року. З 19 жовтня 2026 року купівлі понад 2 мільйони батів проходять додаткові перевірки в межах кампанії проти номінальних власників (Thai Examiner).

Вілли та будинки off-plan

Іноземець не може володіти землею під віллою. Вілли off-plan зазвичай продають із зареєстрованою орендою на строк до 30 років. Умови продовження на кшталт 30+30+30 є обіцянками в договорі, а суди зазвичай визнають лише перший зареєстрований строк (Bektu). Типовий договір на кондо за розділом 6/2 охоплює продаж кондомініумів, тож договір на віллу потребує окремої ретельної перевірки.

Де зосереджена пропозиція новобудов

• Пхукет. Krungsri Research (серпень 2026) повідомляє, що у 2025 році запуски впали на 52.6% до 7,205 квартир, а продажі впали на 61.1%, при 14,008 нерозпроданих об'єктах на суму 193.7 млрд батів. Поглинання вілл знизилося до 1.8% на місяць, тобто близько 50 місяців запасу, при середній ціні вілли 44.8 млн батів. Прогноз на 2026 рік: запуски мінус 4.2%, продажі мінус 7.3%.
• Паттайя. Pattaya Mail (лютий 2026) описує структурний надлишок пропозиції, найгірший у Jomtien і на південному узбережжі, де забудовники пропонують знижки і гнучкі умови оплати. Основний новий попит формують покупці з М'янми.
• Ко Самуї. Первинний ринок із 2,882 об'єктів у 117 проєктах на суму 30.3 млрд батів, 52% кондо і 48% вілл (Samui Property Group, травень 2026, переважно за даними C9 Hotelworks за червень 2025).

Надлишок пропозиції дає покупцям простір для торгу і робить фінансовий стан забудовника важливішим. Проєкт, що продається повільно, може бути завершений із запізненням.

Що перевірити щодо забудовника та проєкту

• Договір відповідає типовій формі і містить дату переоформлення, умови щодо дефектів і штрафів.
• Чи пропонується ескроу, і дані ескроу-агента, якщо так.
• Умова про бронювання: сума, умови повернення, строк укладення договору купівлі-продажу.
• Графік платежів і рахунок, на який іде кожен платіж.
• Залишок іноземної квоти в будинку, письмово.
• Завершені проєкти забудовника і чи отримали їхні покупці квартири вчасно.
• Хто сплачує збір за переоформлення після завершення.
• Для вілл: умови оренди і що саме зареєстровано.

Тривожні сигнали

• Договір, що не відповідає типовій формі, або забудовник, який відмовляється показати його до оплати.
• «Захищено ескроу» в рекламі без угоди про ескроу.
• Неповоротне бронювання без чіткого строку.
• Обіцянка оренди на 99 років, квоти 75% або гарантованих 30+30+30.
• Вимога платежів у батах з тайського рахунку для іноземного покупця у freehold.
• Пропозиція тайського номінального власника або компанії на папері для володіння землею.
• Гарантована дохідність від оренди без пояснення, хто її виплачує.

Продажі off-plan у Таїланді спираються на типовий договір на кондо більше, ніж на будь-який закон про гарантії, а ескроу є добровільним. Цей посібник перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний із жодним забудовником, банком, ескроу-агентом чи державним органом Таїланду.

Знайдіть вакансії та інші гайди в розділі Таїланд на CloserPass.