Правила, яких ви дотримуєтеся щодня у Франції

Французькі правила для агентів детальні, і їх перевіряють. Коли DGCCRF, орган захисту прав споживачів, у 2019 році обстежила 2,175 закладів агентств, вона виявила порушення в 64% із них і винесла 1,706 попереджень, 1,765 приписів і 114 повідомлень про кримінальні порушення. Більшість проблем стосувалися мандатів і відображення гонорарів. Цей урок перетворює правила на щоденні звички.

1. Немає мандата, немає переговорів

Ви не можете вести переговори щодо об'єкта для клієнта, доки не підписано письмовий мандат. DGCCRF перелічує, що в ньому має бути чітко вказано:

• Сторони та об'єкт.
• Строк.
• Гонорари і хто їх платить, продавець чи покупець.
• Чи він ексклюзивний, чи простий.
• Як його можна припинити.

Мандат підписують від імені власника картки, а не від вашого, і ваші повноваження визначає ваша attestation d’habilitation (урок 2). DGCCRF вважає неповний чи неналежний мандат оманливою практикою.

Підписано поза агентством? Коли мандат підписують удома в клієнта чи дистанційно, право захисту споживачів вимагає, щоб клієнт отримав форму відмови. Попросіть в агентстві його версію для підписання поза офісом і використовуйте її щоразу.

2. Ведіть registre des mandats

Кожне агентство повинно вести registre des mandats, реєстр, у якому всі мандати перелічено в хронологічному порядку. DGCCRF виявляла реєстри на окремих аркушах або написані олівцем. І те, й інше неправильно. Перш ніж публікувати оголошення, перевірте, що його мандат підписано та зареєстровано.

3. Ексклюзивні мандати

Ексклюзивний мандат для вас цінніший, тож і правила суворіші.

• Безвідкличність обмежена трьома місяцями (декрет 72-678, стаття 78, у викладі Le Blog de L’Immobilier, жовтень 2026).
• Після цих трьох місяців продавець зазвичай може його припинити з повідомленням за 15 днів рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Перевірте точне положення у зразку вашого агентства.
• Законного мінімального чи максимального строку немає, але мандат має його вказувати.
• За loi ALUR для приватного продавця агентство має нагадати продавцю про право на припинення до мовчазного продовження мандата.

Що DGCCRF вважає оманливим або незаконним:

• Подавати простий мандат як ексклюзивний.
• Посилатися на положення про ексклюзивність, строк якого минув.
• Положення, що змушує продавця платити гонорар, коли він сам знайшов покупця.
• Стягувати гонорар без фактичного продажу.

4. Показуйте гонорари правильно

Arrêté від 10 січня 2017 року визначає, як агентства інформують споживачів, і DGCCRF його пояснює:

• Гонорари показують TTC (з ПДВ).
• Зазначають, хто платить: продавець чи покупець.
• Розміщують у вітрині, в офісі агентства і на сайті, так, щоб їх легко було знайти, і в актуальному стані.
• З 1 квітня 2022 року (arrêté від 26 січня 2022 року) тариф має вказувати максимальну ставку.
• Тариф «лише за запитом» або такий, що показує лише частку покупця, не відповідає вимогам.

В оголошеннях, коли гонорар платить покупець, ціну зазвичай показують і з гонорарами, і без них, а гонорар у відсотках від ціни без гонорарів. Звірте шаблон свого агентства з arrêté, бо ми не перевіряли цю деталь для курсу.

Чому для клієнтів важливо, «хто платить». Agence Immobilière France вважає, що приблизно 70% мандатів на продаж покладають гонорар на продавця. Коли платить покупець, droits de mutation нараховують на чисту ціну продавця, що трохи їх зменшує (урок 6). Поясніть продавцю обидва варіанти до підписання.

5. Знайте правила енергоефективності

DPE (сертифікат енергоефективності) тепер вирішує, чи можна здавати житло. За loi Climat et résilience у викладі Hellio:

Клас DPE	Заборонено для нових і поновлених договорів оренди
G	З 1 січня 2025 року
F	З 2028 року
E	З 2034 року

Заборони також стосуються мебльованої туристичної оренди. Повідомляйте кожному покупцю-інвестору клас DPE і що він означає для оренди.

Зміна 2026 року. З 1 січня 2026 року коефіцієнт для електроенергії в DPE знизився з 2.3 до 1.9. LocService повідомив про прогноз, за яким близько 850,000 осель з електричним опаленням вийдуть із класів F і G. Власники зі свіжим DPE можуть завантажити оновлений сертифікат з ADEME. Перевірте, перш ніж казати продавцю, що житло не можна здавати.

6. Короткострокова оренда

Багато покупців-інвесторів на Лазурному Березі та в Парижі питають про туристичну оренду. Loi Le Meur від листопада 2024 року змінила правила (Optimhome):

• За податковим режимом micro-BIC некласифікована мебльована туристична оренда отримує знижку 30% у межах €15,000 доходу (класифікована: 50% у межах €77,700).
• Мери можуть обмежувати здачу основного житла 90 днями на рік замість 120 і встановлювати квоти.
• Реєстраційний номер потрібен майже в усіх комунах.

Ніколи не обіцяйте дохід від туристичної оренди. Направляйте покупця до правил мерії та до податкового консультанта.

7. Знайте свого клієнта і захищайте дані

Ви працюватимете з посвідченнями особи, підтвердженнями коштів і сімейними даними. Попросіть в агентства письмову процедуру ідентифікації клієнтів і дотримуйтеся її в кожній справі. Ніколи не надсилайте копії документів у відкриті групові чати і зберігайте лише те, що потрібно для угоди.

Що створює проблеми для агентів

Практика	Ризик
Переговори без підписаного й зареєстрованого мандата	Оманлива практика з погляду DGCCRF
Робота без attestation d’habilitation	Незаконна практика для вас і власника картки
Гонорари не показано TTC, без зазначення, хто платить, або без максимуму	Попередження або припис DGCCRF
Простий мандат, поданий як ексклюзивний	Оманлива практика
Положення про гонорар, коли продавець продає сам	Незаконне положення
Отримання завдатку як agent commercial	Порушення вашого статусу
Ігнорування класу DPE з інвестором	Покупець, який не може здати житло в оренду

Ваші щоденні звички

• Жодного оголошення без підписаного мандата, внесеного до реєстру.
• Жодного мандата поза офісом без форми відмови.
• Гонорари в кожному оголошенні, TTC, із зазначенням, хто платить.
• Клас DPE перевірено в кожній справі.
• Жодних грошей у ваших руках, ніколи.

Ці правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Тренуйте їх у розділі навички роботи з клієнтами.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною консультацією.