Знайте французький ринок: Париж, Лазурний Берег, Ліон і Бордо

Франція є однією країною з дуже різними ринками. Османівська квартира в Парижі, квартира з видом на море в Ніцці, сімейний будинок у Ліоні та кам'яний будинок у Бордо приваблюють різних покупців, за різними цінами й з різних причин. Знання цих відмінностей разом із джерелами змушує клієнтів вам довіряти.

Загальна картина

Ринок відновлюється повільно. За 12 місяців до кінця травня 2026 року продано близько 949,000 осель на вторинному ринку, на 5.7% більше, ніж роком раніше, проти мінімуму в 832,000 у вересні 2024 року і рекорду в 1,251,000 у серпні 2021 року (MesFraisNotaire з посиланням на Notaires de France, липень 2026).

Ціни стоять на місці. Індекс Notaires-INSEE за рік до I кварталу 2026 року зріс на 0.1%: квартири +0.6%, будинки -0.2%, а зростання очолив Іль-де-Франс.

Іпотека. PAP.fr повідомив про середні ставки брокерів у жовтні 2026 року: 3.50% на 15 років, 3.66% на 20 років і 3.75% на 25 років, а для найкращих профілів 3.00% до 3.25%. Ставки зростали з вересня, і брокери очікували 3.70% до 4% до кінця 2026 року.

Ціни на ваших чотирьох ринках

Оцінки MeilleursAgents на 1 жовтня 2026 року, у євро за m²:

Місто	Квартири	Будинки
Париж	9,630	10,059
Ніцца	5,245	6,365
Ліон	4,714	5,798
Бордо	4,448	4,960

Це оцінки порталів. Дані notaires ґрунтуються на підписаних актах і відстають на кілька місяців. Завжди кажіть, який саме показник ви наводите.

Париж. Notaires du Grand Paris оцінили квартири на вторинному ринку в €9,550/m² наприкінці липня 2026 року, на 0.5% менше, ніж роком раніше, а квартири в Іль-де-Франс у €6,150/m². Іль-де-Франс зафіксував 36,810 продажів з травня по липень 2026 року, плюс 5%. Попередні договори вказували на близько €9,600/m² у Парижі в жовтні 2026 року.

Лазурний Берег. Actual-Immo за барометром SeLoger і MeilleursAgents на вересень 2026 року навів ціни квартир €6,529/m² в Антібі (+4.9% за рік), €6,064/m² у Каннах (-1.1%) і €5,219/m² у Ніцці (-1.4%). Престижні вілли живуть за власною логікою, вулиця за вулицею.

Ліон. Свіжих даних notaires для цього курсу ми не знайшли. MeilleursAgents дає €4,714/m² для квартир.

Бордо. Syage Notaires з посиланням на Notaires de France оцінив медіанну квартиру на вторинному ринку в €4,240/m² у III кварталі 2025 року (-1% за рік), а медіанний будинок у €345,000 (+0.4%).

Хто купує

Більшість покупців є резидентами Франції. Іноземці-нерезиденти у 2022 році здійснили близько 1.8% продажів на вторинному ринку в метропольній Франції, приблизно 20,000 угод (MySweetimmo з посиланням на notaires).

На Рив'єрі картина зовсім інша. Давнє дослідження notaires на даних 2017 року, про яке повідомив Journal de l’Agence, показало, що іноземці-нерезиденти здійснили близько 7% покупок у Приморських Альпах проти 1.6% по країні та 0.7% в Іль-де-Франс, передусім британці, потім бельгійці та німці. Використовуйте це як рейтинг, бо дані давні.

Отже:

• Париж: переважно французькі покупці, з міжнародною нішею в престижних кварталах.
• Лазурний Берег: найміжнародніший ринок у цьому курсі. Тут мови окуповуються.
• Ліон і Бордо: переважно місцеві та національні покупці, сім'ї та інвестори.

Франція не обмежує іноземців у купівлі нерухомості (урок 6).

Податки, про які питатимуть ваші клієнти

Другі оселі. Комуни в zone tendue можуть додавати від 5% до 60% до своєї частки taxe d’habitation на другі оселі. SeLoger (жовтень 2026) нарахував 3,689 комун у zone tendue, з яких 1,666 застосовують надбавку, а 688 максимальні 60%, зокрема Париж, Ліон, Бордо і Ніцца. Канни не застосовують надбавки. Позицію Антіба ми не знайшли, тож уточніть у мерії.

IFI. Податок на нерухоме майно застосовується, якщо чиста оподатковувана нерухомість на 1 січня перевищує €1.3 млн, за ставками від 0.5% до 1.5%, без змін у 2026 році (Fondation de France). Нерезидентів оподатковують лише за їхню нерухомість у Франції. Дебати про його розширення законом не є.

Подальший продаж. Продавці-нерезиденти сплачують податок на приріст капіталу 19% плюс соціальні внески (урок 6).

Off-plan і новобудови

Нове житло продається за VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) з регульованим графіком платежів і обов'язковою гарантією завершення (урок 6). Для інвесторів важливі дві зміни:

• Pinel завершився 31 грудня 2024 року (Lefebvre Dalloz).
• Новий statut du bailleur privé, який також називають dispositif Jeanbrun, з'явився із законом про фінанси на 2026 рік (n° 2026-103 від 19 лютого 2026 року). Manda підсумовує: для покупок до 31 грудня 2028 року інвестор, який здає житло без меблів на дев'ять років, може амортизувати 80% ціни за ставкою 3.5%, 4.5% або 5.5% на рік для нових квартир у багатоквартирних будинках (проміжна, соціальна або дуже соціальна орендна плата) і 3%, 3.5% або 4% для старішого житла з роботами щонайменше на 30% ціни, з річними стелями €8,000, €10,000 або €12,000. Будинки виключено, а домогосподарство може використати схему щонайбільше для двох осель.

Деталі змінювалися під час бюджетних дебатів, а попередній виклад наводив інші цифри, тож перевірте остаточний текст на Légifrance, перш ніж представляти схему клієнту.

Як вивчити свій район

1. Оберіть один район: arrondissement, місто на Рив'єрі, район Ліона або квартал Бордо.
2. Обійдіть його пішки. Дізнайтеся про школи, транспорт, типи будівель і нові проєкти.
3. Щомісяця відстежуйте дані notaires, MeilleursAgents та іпотечних ставок і завжди називайте джерело.
4. Дізнайтеся, хто там купує і якою мовою.

Ціни й правила швидко змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Дивіться сторінку Франції і ринки, щоб дізнатися, що охоплює CloserPass.

Цей урок є загальною інформацією, а не інвестиційною чи податковою порадою.