Правила, яких ви дотримуєтеся щодня в Португалії

Правила для агентів у Португалії викладено в кількох законах, і IMPIC перевіряє їх дотримання. Більшість проблем виникає через слабкий договір, оголошення без номера ліцензії чи енергетичного класу, клієнта, якого ніхто не ідентифікував, або готівку. Цей урок перетворює правила на щоденні звички.

1. Спершу підпишіть договір посередництва

Ваш договір із власником називається contrato de mediação imobiliária. Article 16 закону Law 15/2013 вимагає, щоб він був письмовим і містив:

• Об'єкт, включно з усіма обтяженнями на ньому (іпотеки, застави).
• Угоду, у якій ви посередничаєте: продаж, оренда, обмін тощо.
• Винагороду у фіксованій сумі або у відсотках, спосіб оплати і ставку ПДВ.
• Дані страхування агентства.
• Залученого консультанта, якщо такий є.
• Будь-які додаткові послуги, перелічені окремо.
• Будь-який пункт про ексклюзивність і що він означає.

Якщо строк не зазначено, договір діє шість місяців. Договір, що порушує ці правила, є недійсним, і агентство не може використати це проти клієнта. Більшість агентств використовують офіційний зразок з Ordinance 228/2018, який, як зазначає idealista, має містити положення про захист даних (Imojuris, idealista).

Коли настає строк оплати винагороди? Article 19 встановлює:

• Як правило, коли угоду укладено.
• Під час попереднього договору (CPCV), якщо так передбачено договором посередництва.
• За ексклюзивності також тоді, коли угода зривається з вини власника.
• Якщо ваш клієнт покупець або орендар, ви можете взяти аванс лише якщо це дозволяє договір, і маєте повернути його, якщо угода не відбудеться.

Ваші обов'язки перед клієнтами (article 17) включають перевірку того, що сторони мають дієздатність і право підписувати, перевірку обтяжень і характеристик об'єкта, а також швидке інформування клієнтів про все, що ставить угоду під загрозу.

2. Тримайте оголошення в порядку

• Номер ліцензії. Назва агентства і номер AMI в кожному оголошенні, дописі та лістингу (article 13).
• Енергетичний клас. DECO PROteste пояснює, що енергетичний сертифікат потрібен, щойно житло виставлено на продаж чи в оренду, і що реклама без енергетичного класу карається штрафом. Штрафи становлять від €250 до €3,740 для фізичних осіб і від €2,500 до €44,890 для компаній.
• Жодних обіцянок візи. Золота віза більше не поширюється на нерухомість (урок 5).

3. Знайте свого клієнта (Law 83/2017)

Law 83/2017 відносить усіх, хто здійснює діяльність у сфері нерухомості, зокрема посередництво, до зобов'язаних суб'єктів. IMPIC наглядає за сектором згідно з Regulation 603/2021. Його FAQ описує обов'язки:

1. Ідентифікуйте кожного клієнта, а для компанії її кінцевого бенефіціарного власника, до початку відносин. У посередництві це означає під час підписання договору посередництва і завжди до будь-якого CPCV чи escritura. Law 83/2017 також вимагає перевірок разових операцій на суму від €15,000 і в будь-якому разі, коли у вас є підозри, незалежно від суми.
2. Зрозумійте мету угоди і, якщо цього вимагає рівень ризику, походження коштів.
3. Зберігайте записи про свої перевірки протягом 7 років.
4. Негайно повідомляйте про підозри до DCIAP (центрального департаменту прокуратури) і UIF (підрозділу фінансової розвідки судової поліції), не попереджаючи клієнта.
5. Повідомляйте IMPIC про кожну угоду щокварталу: Q1 до 30 червня, Q2 до 30 вересня, Q3 до 31 грудня, Q4 до 31 березня. Про оренду повідомляють, якщо орендна плата становить €2,500 на місяць або більше.
6. Навчайте персонал і призначте відповідального за комплаєнс (RCN). Нових працівників із завданнями AML навчають одразу після приходу.

Ставки високі. В огляді Abreu Advogados за 2024 рік штрафи за неповідомлення для компанії становлять від €5,000 до €1,000,000, а за загальні порушення до €5 мільйонів або вдвічі більше за отриману вигоду, якщо вона вища. Попросіть агентство надати письмову процедуру та ім'я його RCN.

4. Жодної готівки понад ліміт

Стаття 63-E Загального податкового закону забороняє платити чи отримувати €3,000 або більше готівкою, або €10,000 для фізичних осіб-нерезидентів, які не діють як бізнес (Postal з посиланням на Banco de Portugal, липень 2026). Ділити платіж, щоб не перевищити ліміт, погана ідея. Отримуйте свою винагороду банківським переказом, під рахунок або квитанцію, щоразу.

5. Захищайте персональні дані

Ви збираєте документи, податкові номери, довідки про зарплату та банківські реквізити. Діє європейський GDPR, а Law 58/2019 вводить його в португальське право, наглядовий орган CNPD (Garrigues). На практиці:

• Збирайте лише те, що потрібно для угоди, і пояснюйте навіщо.
• Ніколи не надсилайте копії документів у відкриті групові чати.
• Видаляйте або архівуйте файли, коли закінчується законний строк зберігання, пам'ятаючи про 7 років для записів AML.

6. Знайте документи на нерухомість

Перед публікацією попросіть у власника:

Документ	Що він показує	Де
Caderneta predial	Податковий запис: матрична стаття, оподатковувана вартість (VPT), площі, власники	Portal das Finanças, безкоштовно онлайн
Certidão permanente	Земельний реєстр: законний власник, іпотеки, арешти	Онлайн, близько €15
Certificado energético	Енергетичний клас, дійсний 10 років для житла	Кваліфікований експерт, визнаний ADENE
Licença de utilização	Житло можна законно використовувати як житло	Муніципалітет (câmara municipal)

Literacia Financeira пояснює, що caderneta і certidão доповнюють одне одного: один документ податковий, інший юридичний.

Licença de utilização змінилася. Montepio повідомляє, що з 1 січня 2024 року, згідно з Decree-law 10/2024 («Simplex urbanístico»), ліцензія більше не потрібна для escritura (договору купівлі-продажу). Але вона все ще важлива. Перевірте, що вона існує, що реальні площі відповідають документам і що прибудови чи засклені балкони узаконено. Інакше банки можуть відмовити в кредиті.

За що штрафують агентів

Практика	Ризик
Посередництво без ліцензованого агентства	Штрафи від €5,000 до €30,000 за Law 15/2013
Немає письмового договору або бракує змісту	Договір недійсний, винагорода під загрозою
Оголошення без номера AMI	Від €750 до €5,000 за Law 15/2013
Оголошення без енергетичного класу	Від €250 до €44,890 залежно від того, хто ви
Пропуск ідентифікації або звітів IMPIC	Штрафи AML, до €1,000,000 за неповідомлення
Готівка €3,000 або більше	Податкові штрафи за Загальним податковим законом

Ваші щоденні звички

• Жодного об'єкта без підписаного договору та енергетичного сертифіката.
• Жодного оголошення без номера AMI та енергетичного класу.
• Жодного CPCV без перевірки документів і кінцевого бенефіціара.
• Жодної готівки.
• Нагадування в календарі для кожного квартального звіту IMPIC.

Ці правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Тренуйте їх у розділі навички роботи з клієнтами.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною консультацією.