Знайте португальський ринок: міста, узбережжя, острови та покупці

Португалія не єдиний ринок. Квартира в Avenidas Novas у Лісабоні, вілла біля Quinta do Lago і нова квартира у Funchal приваблюють різних покупців, за різними цінами і з різних причин. Саме знання цих відмінностей змушує клієнтів вам довіряти.

Загальна картина

INE, національний інститут статистики, нарахував 160,467 продажів житла за 12 місяців до березня 2026 року, за національною медіаною €2,168 за кв. м, що на 17.5% більше, ніж роком раніше. Його індекс цін на житло у Q2 2026 все ще зростав на 16.5% на рік (ComparaJá, вересень 2026). Ціни пропозиції вищі: idealista оцінив Португалію в €3,228 за кв. м у вересні 2026 року.

Медіанні ціни INE за 12 місяців до березня 2026 року:

Район	Медіанна ціна за кв. м	Примітка
Лісабон (місто)	€5,082	+15.2% за рік
Cascais	€4,687	€5,000 лише в Q1 2026
Порту (місто)	€3,510	+16.7% за рік
Регіон Алгарве	€3,240	Loulé: €4,091
Регіон Мадейра	€2,578	Funchal: €3,601 у Q1 2026, +23%
Португалія	€2,168

Завжди уточнюйте, чи наводите ви ціни продажу (INE) чи ціни пропозиції (портали). Клієнти це помічають.

Хто купує

Дані INE, які навів ECO, показують, що у 2025 році на іноземців припало 27.6% купівель сімейного житла, а у Звіті про фінансову стабільність Banco de Portugal ця частка становить 28%. Лідирували громадяни Бразилії (9,808 купівель), Анголи (4,145) і Франції (3,765). Більшість іноземних покупців уже живуть у Португалії: 34,838 мали там податкове резидентство, проти 6,248 нерезидентів, кількість яких зменшилася на 14.1%.

Іноземні покупці платять більше. За даними ECO, у 2025 році середні ціни становили близько €512,600 для покупців із Великої Британії та €479,400 для покупців зі США, проти €234,100 для резидентів Португалії. У Лісабоні, за INE, медіана для покупців з іноземною податковою адресою становила €6,325 за кв. м, проти €5,000 для національних покупців.

Лісабон і Порту

Лісабон найдорожче місто з найбільшою кількістю міжнародних покупців, віддалених працівників та інвесторів. Cascais і Oeiras на захід від міста є сімейними та преміальними ринками. Порту дешевше і швидко зростає: за INE, у Q1 2026 іноземні покупці в метрополійній зоні Порту платили приблизно на 17% більше, ніж місцеві.

Алгарве

Алгарве це узбережжя для стилю життя та другого житла. Ціна пропозиції idealista для регіону у вересні 2026 року становила €4,216 за кв. м. У преміальному «Золотому трикутнику» навколо Quinta do Lago і Vale do Lobo Engel & Völkers у липні 2026 року повідомили, що близько 80% їхніх покупців були іноземцями, передусім із Великої Британії та Ірландії, далі з Німеччини, Бельгії та Нідерландів. У Vilamoura іноземці становили близько 75%. Це дані одного агентства, а не офіційна статистика.

Мадейра

Ціна пропозиції на Мадейрі у вересні 2026 року досягла €3,767 за кв. м (idealista). Ринковий звіт idealista за 2025 рік, про який писав DNOTICIAS.PT, показав, що на іноземців припадало 32.4% пошуків для купівлі у Funchal, найбільше серед усіх столиць округів. Це попит, а не завершені купівлі.

Зміни правил, які має знати кожен агент

Золота віза. Law 56/2023 від 6 жовтня 2023 року припинив нові заявки на посвідку за інвестиції в нерухомість: купівлю нерухомості, пов'язані з нею перекази капіталу та фонди нерухомості (PwC). Уже видані дозволи ще можна продовжувати. Bright!Tax перелічує основні шляхи, що залишилися у 2026 році, наприклад €500,000 у кваліфікованому фонді, який не є фондом нерухомості. Не продавайте житло як візу.

Від NHR до IFICI. Новоприбулі тепер питають про IFICI, запроваджений на початку 2024 року (PLMJ). Ті, хто вже користувався старим режимом нерезидента зі звичайним проживанням (NHR), не можуть на нього претендувати. Ми не підтвердили на офіційній сторінці, як NHR закрився для нових учасників, тож перехідні випадки передавайте податковому консультанту. IFICI оподатковує відповідний дохід за ставкою 20% протягом 10 років для людей, які не були податковими резидентами в попередні п'ять років (буклет Finanças, березень 2025). Він орієнтований на дослідження, інновації та висококваліфіковані посади. PLMJ зазначає, що діяльність у сфері нерухомості не входить до відповідних секторів, тож більшість агентів не підпадуть під нього, хоча деякі ваші покупці можуть.

Alojamento Local (оренда для відпочинку). Decree-law 76/2024 скасував національний мораторій на нові реєстрації, дав муніципалітетам більше повноважень і скасував додатковий внесок AL (Turismo de Portugal). Тепер кожне місто встановлює власні обмеження. У Лісабоні регламент, чинний з 6 грудня 2025 року, забороняє нові реєстрації в парафіях, де AL досягає 10% житла, як-от Santa Maria Maior і Misericórdia, і вимагає погодження міської ради при частці від 5% до 10% (GuestReady). Завжди перевіряйте адресу, перш ніж інвестор купить житло під оренду для відпочинку.

Покупці-нерезиденти платять більше IMT. З кінця травня 2026 року, згідно з Decree-law 97/2026, покупці житла, які не є податковими резидентами Португалії, сплачують фіксований податок на передачу 7.5% без шкали (Financial Options, ECO). Є повернення, якщо покупець стане резидентом протягом двох років або здаватиме житло за помірною орендною платою на умовах з уроку 6.

Off-plan і новобудови

Той самий декрет-закон знизив ПДВ на будівництво житла до 6% для проєктів, розпочатих з 25 вересня 2025 року до кінця 2029 року, для житла, проданого до €660,982 як постійне житло або зданого до €2,300 на місяць (ECO). Покупцю, який не заселиться протягом шести місяців, загрожує надбавка до IMT 10%. Перевірте, чи новобудова використала знижену ставку, перш ніж консультувати інвестора.

Як вивчити свій район

1. Оберіть один район і вивчіть його вулиці, школи, транспорт і нові проєкти.
2. Стежте за даними INE, idealista і Banco de Portugal і завжди називайте джерело.
3. Вивчіть основні національності покупців та їхні мови.
4. Питайте кожного забудовника, яка ставка ПДВ і яка ліцензія застосовуються до його проєкту.

Ціни та правила швидко змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Дивіться сторінку ринків, щоб дізнатися, що охоплює CloserPass.

Цей урок є загальною інформацією, а не інвестиційною порадою.