Правила, яких ви дотримуєтеся щодня в Таїланді

У Таїланді немає закону про агентів із переліком обов'язків, тож правила, яких ви дотримуєтеся щодня, походять із кількох джерел: вашого договору з власником, Закону про кондомініуми, банківських документів для іноземних грошей, обов'язків щодо протидії відмиванню коштів і, з жовтня 2026 року, загальнонаціонального наступу на номінальне володіння. Більшість проблем виникає через винагороду, яку ніхто не записав, обіцянку, яку закон не підтримує, або гроші, що надійшли не тим шляхом. Цей урок перетворює правила на звички.

1. Погоджуйте комісію письмово

У Таїланді немає законодавчої ставки за замовчуванням. FazWaz називає звичайну комісію з продажу від 3% до 5% ціни: її сплачує продавець, і вона закладена в ціну пропозиції. Оскільки закон цю прогалину не заповнює, ваша письмова угода з власником є вашим єдиним захистом. У ній мають бути:

• Об'єкт і угода (продаж чи оренда).
• Комісія у відсотках або сумою, і хто платить.
• Коли настає строк оплати: під час підписання договору купівлі-продажу чи під час переоформлення в Департаменті земель.
• Чи є доручення ексклюзивним і на який строк.
• Як ділиться угода, спільна з іншим агентством.

Знайте свою роль. Якщо ви іноземець, ви не підписуєте угоди з власниками, не показуєте квартири і не ведете переговорів (урок 2). Угоду підписує агентство, а ведуть її тайські колеги. Опис посади у вашому дозволі має відповідати вашій реальній роботі (Thaiger).

2. Рекламуйте лише те, що дозволяє закон

Більшість скарг у тайській нерухомості починається з обіцянки. Ось ті, яких ніколи не варто давати:

• «Оренда на 99 років» або «іноземна квота 75%». У червні 2024 року Кабінет у принципі погодився підвищити іноземну квоту для кондо до 75% і подовжити оренду до 99 років, але тодішній міністр внутрішніх справ заявив, що проєкт не готовий (The Nation, червень 2024). Станом на червень 2026 року жодна зі змін не стала законом (Bektu). Кажіть так: квота 49% і ліміт оренди 30 років досі діють.
• «30+30+30» як гарантія. Такі структури широко рекламують (Pattaya Mail, лютий 2026), але продовження є лише договірними обіцянками. Bektu пояснює, що суди зазвичай визнають лише перший зареєстрований строк 30 років. Ви можете описати можливість продовження. Ніколи не продавайте це як 90 років.
• «Freehold» без перевірки квоти. Іноземна власність на кондо у freehold обмежена 49% площі продажу будинку. Понад цю межу іноземець може лише орендувати. Перевірте, що в будинку ще є місце в іноземній квоті, перш ніж рекламувати квартиру як freehold для іноземця.
• «Захищено ескроу», коли це не так. Ескроу згідно із Законом про ескроу B.E. 2551 (2008) є добровільним і застосовується, лише якщо обидві сторони погодилися використати ліцензованого ескроу-агента (Thailand Law Online). Більшість покупців платить забудовнику напряму.
• Земля на ім'я іноземця. Іноземці не можуть володіти землею. Ніколи не рекламуйте землю чи будинок із землею як те, чим іноземний покупець може володіти напряму.

3. Знайте типовий договір на кондо

Розділ 6/2 Закону про кондомініуми, доданий у 2008 році, вимагає, щоб договір купівлі-продажу кондо із забудовником відповідав типовій формі Міністерства внутрішніх справ (Siam Legal). Умови, що їй не відповідають, недійсні, а розділ 63 встановлює штраф 100,000 батів. Ключові гарантії для покупця:

• Забудовник має вказати дату переоформлення і повідомити про неї за 30 днів.
• Будівництво не може зупинятися довше ніж на один рік.
• Відповідальність за дефекти: 5 років за конструкцію і 2 роки за інші частини.
• Покупець може переуступити договір іншій особі без плати.
• Штраф за затримку здачі щонайменше 0.01% на день, але не більше 10%.

Якщо покупець показує вам договір, що відступає від цих умов, направте його до юриста до підписання.

4. Правильно оформіть іноземні гроші: форма FET

Іноземний покупець, який хоче кондо у freehold на своє ім'я, має показати, що гроші надійшли з-за кордону. Storm Real Estate Phuket (вересень 2026) пояснює:

• Форму Foreign Exchange Transaction (FET) видає тайський банк, який отримує гроші.
• Зазвичай вона потрібна для переказів від USD 50,000.
• Кошти мають бути переказані з-за кордону, в іноземній валюті, до переоформлення.

Департамент земель використовує форму під час реєстрації квартири на ім'я іноземця. Скажіть про це покупцям у перший же день. Гроші, ввезені неправильно, є класичною причиною затримки переоформлення на іноземця.

5. Знайте свого клієнта і походження коштів

Themis Partner відносить обов'язки щодо протидії відмиванню коштів до правил, що застосовуються до агентств. Попросіть в агентства його письмову процедуру і дотримуйтеся її в кожній справі. У щоденній практиці:

1. Ідентифікуйте кожного покупця і продавця, а також реального власника за будь-якою компанією.
2. Розберіться з грошима: звідки вони походять і як надійдуть.
3. Приймайте винагороду лише банківським переказом на рахунок компанії за рахунком-фактурою.
4. Зберігайте записи про кожну проведену перевірку.

Кампанія 2026 року проти номінальних власників підвищує ставки. Загальнонаціональна кампанія, розпочата 19 жовтня 2026 року, додає перевірки купівель понад 2 мільйони батів або з оціночною вартістю понад 5 мільйонів батів, а тайські подружжя іноземців мають довести походження коштів (Thai Examiner, жовтень 2026). Leto також повідомляє про циркуляр Департаменту земель від 15 травня 2026 року щодо перевірки кінцевих бенефіціарів. Очікуйте запитань у земельному управлінні та готуйте до них клієнтів.

Ніколи не пропонуйте номінальну структуру, тайського «друга» в титулі чи компанію з тайськими акціонерами на папері, щоб обійти заборону на землю. Ви ризикуєте грошима клієнта і власною кар'єрою.

Що створює проблеми

Практика	Ризик
Іноземець показує квартири або веде переговори	Штраф, депортація та заборона на в'їзд для працівника, штраф для роботодавця (урок 2)
Немає письмової угоди про комісію	Немає законодавчої норми за замовчуванням, на яку можна спертися, і суперечка про те, хто платить
Продаж оренди на 99 років або квоти 75%	Обіцянка прав, яких немає в законі
Продаж 30+30+30 як гарантованих	Зазвичай визнають лише перші зареєстровані 30 років
Гроші надіслано без FET або в батах	Переоформлення у freehold, яке неможливо зареєструвати на ім'я іноземця
Пропозиція номінального власника	Розслідування і можлива втрата землі в межах кампанії 2026 року

Ваші щоденні звички

• Жодного об'єкта без письмової угоди про комісію.
• Жодної реклами, що обіцяє більше, ніж дозволяють квота 49% і оренда 30 років.
• Жодного бронювання без документа, що посвідчує особу, і зрозумілого походження коштів.
• Кожному іноземному покупцю розповідають про FET до того, як він надішле будь-які гроші.
• Жодної готівки і жодних номінальних власників, ніколи.

Ці правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Тренуйте їх у розділі навички роботи з клієнтами.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною консультацією. CloserPass не пов'язаний із жодним державним органом Таїланду.