Знайте тайський ринок: чотири райони, іноземні покупці та правила власності

Таїланд не є одним ринком. Міське кондо в Бангкоку, квартира з видом на море в Jomtien, вілла з басейном на Пхукеті і будинок на схилі на Ко Самуї приваблюють різних покупців за різними цінами, але за однаково суворих правил власності. Знання і місць, і правил змушує клієнтів вам довіряти.

Загальна картина

Найкращі публічні дані про іноземних покупців надає Інформаційний центр нерухомості (REIC), який рахує квартири в кондо, переоформлені на іноземців.

• 2025: 14,899 квартир, плюс 2.2%, на суму 60.92 млрд батів, мінус 10.7%. Іноземці отримали 14.7% усіх переоформлених квартир у кондо і 25% вартості (Khaosod English, березень 2026).
• Перше півріччя 2026 року: 6,533 квартири, мінус 8.8%, на суму 28.267 млрд батів, мінус 1.5%. Це 11.7% квартир і 21.7% вартості, у середньому 4.3 млн батів і 43.9 кв. м на квартиру (The Nation, вересень 2026).
• Другий квартал 2026 року: 3,292 квартири, плюс 1.4%, на суму 14.803 млрд батів, плюс 20.2%.

Провінція	Квартири в кондо для іноземців, 2025	Вартість, 2025	Середнє на квартиру (розрахункове)
Бангкок	7,029	35.39 млрд батів	близько 5.0 млн батів
Чонбурі (Паттайя)	4,164	11.59 млрд батів	близько 2.78 млн батів
Пхукет	1,190	6.09 млрд батів	близько 5.1 млн батів

Середні значення є нашим власним діленням підсумків REIC, а не опублікованими цифрами. Кажіть про це, коли їх цитуєте.

Хто купує

За кількістю квартир у 2025 році: Китай 4,940 (мінус 12.9%), М'янма 1,968 (плюс 41.8%) і Росія 1,172 (плюс 8.6%) (Khaosod English).

За вартістю в першому півріччі 2026 року до першої десятки увійшли Китай, Росія, М'янма, США, Тайвань, Франція, Велика Британія, Німеччина, Австралія та Індія. Американці платили найвищу середню ціну, близько 6.6 млн батів за квартиру (The Nation, вересень 2026).

Кожна національність має власну карту (The Nation, серпень 2026):

Покупці	Перше півріччя 2026 року, за вартістю	Де купують
Китайська	6.874 млрд батів, мінус 27.7%	Бангкок і Чонбурі
Російська	3.603 млрд батів, плюс 75.9%	Пхукет і Чонбурі
М'янма	2.457 млрд батів, мінус 16.2%	Бангкок

Чотири райони

Бангкок є найбільшим іноземним ринком з великим відривом: 7,029 квартир і 35.39 млрд батів у 2025 році. Лідирують покупці з Китаю та М'янми. Очікуйте найбільше агентств, найбільші консалтингові компанії та найвищу конкуренцію.

Паттайя (Чонбурі) є другим ринком за кількістю квартир. Pattaya Mail (лютий 2026) описує структурний надлишок пропозиції, а не обвал, найгірший у Jomtien і на південному узбережжі, де забудовники використовують знижки та гнучкі умови оплати. Покупці з М'янми є основним новим джерелом попиту: вони переїжджають заради шкіл, медицини та стабільності. Квартири дешевші, ніж у Бангкоку, в середньому близько 2.78 млн батів.

Пхукет зростає завдяки іноземним покупцям і скорочується в забудовників. Krungsri Research (серпень 2026) повідомляє:

• Переоформлення кондо на іноземців у 2025 році зросли на 18.3% до 1,190 квартир, тобто 82.3% усіх переоформлень кондо на іноземців на Півдні, і на 52.2% до 420 квартир у першому кварталі 2026 року.
• Але нові запуски впали на 52.6% до 7,205 квартир, а продажі впали на 61.1% до 5,374 квартир у 2025 році, при 14,008 нерозпроданих об'єктах на суму 193.7 млрд батів.
• Вілли в середньому коштують 44.8 млн батів, а поглинання вілл знизилося до 1.8% на місяць, тобто близько 50 місяців, щоб продати запас.
• Основні іноземні покупці: з Росії, Китаю, Франції, Великої Британії та США. Прогноз на 2026 рік: запуски мінус 4.2%, продажі мінус 7.3%.

Ко Самуї є островом вілл. Samui Property Group, агентство, у травні 2026 року повідомило, переважно за даними C9 Hotelworks за червень 2025 року:

• Первинний ринок із 2,882 об'єктів у 117 проєктах на суму 30.3 млрд батів, з яких 52% кондо і 48% вілл.
• Медіана для кондо 88,500 батів за кв. м і медіана для вілли з трьома спальнями 14.9 млн батів.
• Іноземні покупці в 85%-90% угод з віллами, з посиланням на Colliers.
• Більше запитів після третього сезону The White Lotus, знятого в Maenam і показаного у 2025 році, але без виміряних цифр.

Правила, які має знати кожен агент

Квота 49% для кондо. Згідно із Законом про кондомініуми B.E. 2522 (1979) іноземці можуть володіти квартирами в кондо у freehold, але площа у власності іноземців не може перевищувати 49% загальної площі продажу будинку. Понад цю межу іноземець може лише орендувати (Bektu, червень 2026). У будинку з 10,000 кв. м площі продажу іноземцям може належати щонайбільше 4,900 кв. м.

Без землі. Іноземці не можуть володіти землею, а компанія з іноземним капіталом понад 49% або з більшістю іноземних акціонерів вважається іноземною згідно з розділом 97 Земельного кодексу (Leto).

Оренда на 30 років. Найдовша зареєстрована житлова оренда становить 30 років. Обіцянки продовження на кшталт 30+30+30 є договірними, а суди зазвичай визнають лише перший зареєстрований строк (Bektu).

Пропозиції 2024 року так і не стали законом. У червні 2024 року Кабінет у принципі погодився на іноземну квоту 75% для кондо та оренду на 99 років, але проєкт не був готовий (The Nation, червень 2024). Станом на червень 2026 року жодну зі змін не ухвалено (Bektu). Правильне формулювання для клієнтів у жовтні 2026 року: квота 49% і ліміт оренди 30 років досі діють.

Наприкінці 2026 року курс жорсткіший, а не м'якший. 19 жовтня 2026 року прем'єр-міністр розпочав загальнонаціональну кампанію проти номінального володіння землею з додатковими перевірками купівель понад 2 мільйони батів (Thai Examiner, жовтень 2026; урок 4).

Off-plan у двох рядках

Більшість нових кондо продають off-plan за типовим договором Закону про кондомініуми, зазвичай з оплатою поетапно напряму забудовнику, а ескроу використовують, лише якщо обидві сторони погодяться (урок 6). На Пхукеті та в Паттайї надлишок пропозиції означає, що покупець має простір для торгу, а ви зобов'язані перевірити забудовника.

Як вивчити свій район

1. Оберіть один район і вивчіть його вулиці, транспорт, школи, лікарні та нові проєкти.
2. Стежте за даними REIC через пресу і завжди називайте джерело та його дату.
3. Вивчіть національності та мови своїх покупців: китайська та бірманська в Бангкоку, російська на Пхукеті, бірманська та російська в Паттайї.
4. Запитуйте в кожному будинку, скільки залишилося іноземної квоти, а в кожного забудовника про умови оплати та репутацію.

Ціни та правила швидко змінюються, тож перевірте офіційне джерело, перш ніж діяти. Дивіться сторінку Таїланду і ринки, щоб дізнатися, що охоплює CloserPass.

Цей урок є загальною інформацією, а не інвестиційною порадою.