Угода з нерухомістю в Дубаї від початку до кінця

Угода в Дубаї проходить чітким шляхом. Коли ви знаєте кожен крок, ви можете сказати клієнту, що буде далі, і саме це викликає в нього довіру.

Хто що робить

• Ви, брокер: знаходите і кваліфікуєте сторони, працюєте з формами RERA, координуєте кроки.
• Trustee office: реєстраційний офіс, що представляє Dubai Land Department (DLD) і оформлює продаж електронними договорами. У стандартному перепродажу в Дубаї нотаріуса немає.
• Девелопер: видає довідку про відсутність заперечень (NOC) при перепродажу і продає напряму при off-plan.
• Банк: оцінює об'єкт і сплачує продавцю при переоформленні, коли покупець бере іпотеку.
• DLD: реєструє продаж і видає правовстановлювальний документ (title deed).
• Конвеєнсер (за бажанням): багато покупців залучають його для роботи з документами і зберігання чека на депозит.

Перепродаж крок за кроком

1. Форма A. Продавець підписує маркетингову угоду з вашою брокерською компанією. Ви отримуєте дозвіл Trakheesi і рекламуєте.
2. Форма B. Покупець підписує договір зі своїм брокером (іноді з тим самим агентством).
3. Покази та пропозиція. Узгодьте ціну та умови. Якщо залучено два агентства, спершу підпишіть форму I.
4. Форма F (MOU). Покупець і продавець підписують угоду про продаж. Покупець зазвичай дає чек на гарантійний депозит 10% на ім'я продавця, який зберігається до переоформлення.
5. Іпотека, якщо є. Банк оцінює об'єкт і видає остаточну пропозицію.
6. NOC девелопера. DLD вказує e-NOC від девелопера як обов'язковий документ. Він підтверджує відсутність несплачених сервісних зборів. Зазвичай заяву подає і оплачує продавець.
7. Переоформлення в trustee office. Підписують обидві сторони або їхні представники. Збори сплачено, продавець отримує ціну.
8. Title deed. DLD видає електронний правовстановлювальний документ на ім'я покупця.

Продаж off-plan крок за кроком

1. Перевірте проєкт. У застосунку Dubai REST видно статус проєкту і його ескроу-рахунок. Згідно із Законом № 8 від 2007 року девелоперу потрібні погодження DLD і ескроу-рахунок проєкту, перш ніж продавати off-plan.
2. Форма бронювання. Вона закріплює об'єкт і фіксує ціну та ключові умови. Покупець сплачує суму бронювання.
3. SPA. Договір купівлі-продажу з девелопером, що включає план оплати.
4. Реєстрація в Oqood. Девелопер реєструє продаж в Oqood, тимчасовому реєстрі DLD. Збір становить 4% ціни і зазвичай сплачується при бронюванні через девелопера (Bayut).
5. Платежі за планом. Платежі надходять на ескроу-рахунок саме цього проєкту.
6. Передача об'єкта. Після завершення запис Oqood замінюють на title deed від DLD.

Три моменти, які треба пояснити покупцям:

• Комісію за off-plan сплачує девелопер, часто від 2% до 8% (Bayut).
• Перепродаж до завершення будівництва потребує NOC девелопера, а девелопери зазвичай вимагають мінімальну сплачену частку, часто 30%-40%, як зазначено в SPA (Binghatti).
• Іпотеку на off-plan Центральний банк обмежує 50% співвідношення кредиту до вартості.

Збори при перепродажу

• Збір DLD за переоформлення: 4% ціни. Постанова Виконавчої ради № 30 від 2013 року каже, що він ділиться порівну, якщо не погоджено інше, але на практиці покупець зазвичай сплачує його повністю. Зазначте розподіл у формі F.
• Trustee office: AED 4,000 плюс ПДВ, коли ціна становить AED 500,000 або більше, AED 2,000 плюс ПДВ, якщо менше (haus & haus).
• Комісія агентства: близько 2% плюс 5% ПДВ, погоджені у формі A або B.
• Реєстрація іпотеки: 0.25% від суми кредиту, а не від ціни.

Розрахунковий приклад: квартира за AED 2,000,000, покупець платить готівкою

Стаття	Розрахунок	Сума (AED )
Збір DLD за переоформлення	4% x 2,000,000	80,000
Trustee office	4,000 + 5% ПДВ	4,200
Комісія агентства	2% x 2,000,000 = 40,000, + 5% ПДВ	42,000
Title deed і адміністративні збори	Як у прикладі Property Finder	580
Загальні витрати на купівлю		126,780

Це близько 6.3% понад ціну. Якщо покупець бере іпотеку на 80% (максимум для першого житла експата вартістю до AED 5 мільйонів), додайте 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000 за реєстрацію іпотеки плюс невеликі збори.

Покажіть клієнту цю таблицю на першій зустрічі. Покупці ненавидять сюрпризи в trustee office.

Тренуйтеся з вправами off-plan і гроші та розрахунки.

Збори і процедури змінюються. Перевіряйте офіційне джерело (сторінки зборів DLD і ваш trustee office), перш ніж діяти. Цей урок не є юридичною чи фінансовою консультацією.