Кар'єра в нерухомості в Португалії

Правила, які має знати брокер

Державні органи

Брокерська діяльність регулюється на національному рівні IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), органом, який видає ліцензію на посередництво AMI, веде публічний реєстр ліцензованих фірм, збирає щорічний регуляторний збір і наглядає за виконанням агентствами обов'язків із протидії відмиванню грошей за Law 83/2017. Law 15/2013 досі називає компетентним органом його попередника, InCI. Поруч із ним Податкова та митна служба (AT, Portal das Finanças) видає податкові номери і збирає IMT, гербовий збір, IMI та AIMI; земельні реєстри (Conservatórias do Registo Predial) і нотаріуси реєструють угоди; AIMA займається посвідками на проживання для іноземців з того часу, як перебрала цю роботу від SEF; Turismo de Portugal веде національний реєстр короткострокової оренди (RNAL); а INE і Banco de Portugal публікують основну статистику цін та іпотеки

Ліцензія

Посередництво з нерухомістю в Португалії може здійснювати лише ліцензована посередницька фірма і лише за договором (Law 15/2013, Article 3). Будь-якому постачальнику, заснованому в Португалії, чи то компанії, чи то фізичній особі-підприємцю, що працює від власного імені (empresário em nome individual), потрібна ліцензія від IMPIC, номер якої відомий як AMI. Закон встановлює лише дві умови: ділову репутацію (idoneidade comercial) і страхування цивільної відповідальності щонайменше на EUR 150,000 або рівноцінну фінансову гарантію. Ділова репутація втрачається, наприклад, після неплатоспроможності без затвердженого судом плану або коли законний представник має остаточний вирок до позбавлення волі за останні п'ять років за шахрайство, зловживання довірою, корупцію чи відмивання грошей. Коли Law 15/2013 замінив старий режим, він скасував вимогу позитивного власного капіталу та підтвердження відсутності податкових боргів і боргів із соцстрахування. Збори IMPIC становлять EUR 100 за ліцензію і EUR 265 щорічного регуляторного збору (пропорційно в перший рік), і він має ухвалити рішення протягом 20 днів, інакше діє мовчазна згода. Ліцензії не мають строку дії, але щосічня власник має сплатити щорічний збір і знову підтвердити відповідність вимогам (довідка про несудимість кожного законного представника, чинне страхування і, для компаній, код комерційного реєстру); у 2026 році строк оплати був 20 лютого 2026 року, а несплата чи непідтвердження вимог призводить до скасування. Фірми, вже ліцензовані в іншій країні ЄЕЗ, можуть зареєструватися в IMPIC, щоб працювати в Португалії, або повідомити IMPIC протягом 60 днів після першої разової послуги.

Хто може бути агентом

Ліцензія належить фірмі, а не кожному продавцю. Law 15/2013 визнає два види персоналу, що працює на ліцензовану фірму: técnicos de mediação imobiliária (технічні фахівці з посередництва), які виконують посередницьку роботу від імені фірми, і angariadores (залучувачі), які допомагають готувати та виконувати договори посередництва. Жоден з них не потребує власної ліцензії AMI, але кожен має мати посвідчення, видане фірмою, з ім'ям, фото та даними фірми, а фірма має зберігати справу з їхніми трудовими договорами або договорами про надання послуг. Посвідчення IMPIC отримують лише законні представники фірми. Закон визначає посередницьку фірму за місцем проживання або місцезнаходженням у державі ЄЕЗ (компанія також має бути створена за правом ЄЕЗ), а не за громадянством, тож іноземець, який легально живе в Португалії, може відкрити ліцензію як підприємець або керувати ліцензованою компанією. Громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії можуть вільно жити і працювати та реєструють своє проживання в місцевій раді (Câmara Municipal) через три місяці. Громадянам країн поза ЄС потрібна посвідка на проживання з правом на роботу за наймом або самозайнятість, яку видає AIMA. З часу Law 61/2025 (чинний з 23 жовтня 2025 року) старого шляху в'їзду як відвідувача з легалізацією через manifestação de interesse більше немає: відповідну візу треба отримати до поїздки, після чого AIMA має, в принципі, дев'ять місяців, щоб ухвалити рішення про посвідку на проживання. Загальну візу для пошуку роботи замінила 120-денна віза для кваліфікованої роботи.

Правила брокерської діяльності

Договір посередництва (contrato de mediação imobiliária) має бути письмовим і зазначати об'єкт і будь-які обтяження на ньому, бажану угоду, винагороду (фіксовану або у відсотках), спосіб її оплати і ставку ПДВ, страховий поліс, залученого angariador, будь-які додаткові послуги, а також умови ексклюзиву та їхні наслідки. Якщо строк не встановлено, договір діє шість місяців, типові договори мають бути спершу затверджені органом із захисту прав споживачів (Direção-Geral do Consumidor), а договір без цих елементів недійсний, хоча послатися на це може лише клієнт. Винагорода належить після завершення угоди або, якщо так зазначено в договорі, при підписанні попереднього договору (CPCV); за ексклюзиву фірма також отримує оплату, якщо угода зірвалася з вини власника. Закон забороняє фірмі отримувати оплату і від свого клієнта, і від іншої сторони в одній угоді, а гроші, отримані від покупця до CPCV, зберігаються на відповідальному зберіганні і мають бути повернуті на вимогу. У вересні 2026 року звичайна комісія за продаж становила від 4% до 5% плюс ПДВ 23% (загальний діапазон від 3% до 6%), часто з мінімальною винагородою близько EUR 6,000 плюс ПДВ; за оренду нормою є місячна плата плюс ПДВ, яку сплачує орендодавець, а за новобудови зазвичай платить забудовник (BoaVenda). Кожен офіс, договір, оголошення і лист мають містити назву фірми та номер ліцензії AMI, а кожен офіс має мати книгу скарг. Згідно із законом про протидію відмиванню грошей Law 83/2017 і IMPIC Regulation 603/2021 фірми мають ідентифікувати клієнтів, зберігати записи, навчати персонал, повідомляти IMPIC про початок діяльності з нерухомістю і подавати квартальні звіти про кожен продаж, який вони ведуть, і кожну оренду з платою EUR 2,500 або більше на місяць.

Іноземні покупці

Португалія не встановлює обмежень за громадянством на купівлю нерухомості: резиденти і нерезиденти купують на однакових умовах, а покупцю потрібен португальський податковий номер (NIF); люди, які живуть поза ЄС або ЄЕЗ, мають призначити податкового представника, щоб його отримати (Global Citizen Solutions, жовтень 2026). Золота віза більше не приймає нерухомість: Law 56/2023 (Mais Habitação) прибрав купівлю нерухомості та простий переказ капіталу з 7 жовтня 2023 року. Серед шляхів, що залишилися: EUR 500,000 у кваліфікованому португальському інвестиційному фонді, який не інвестує в нерухомість, інвестиція EUR 500,000 у компанію зі створенням п'яти робочих місць, створення десяти робочих місць, EUR 500,000 на наукові дослідження і EUR 250,000 на мистецтво та культуру. Organic Law 1/2026, чинний з 19 травня 2026 року, збільшив строк проживання для натуралізації з п'яти до семи років для громадян ЄС і CPLP і до десяти років для інших, а заявки, що вже розглядалися, залишаються за старим законом. Податковий режим нерезидента зі звичайним проживанням (NHR) закрився для нових учасників після 2023 року, і його замінив IFICI, який пропонує ставку податку на дохід 20% на відповідний трудовий дохід у Португалії і звільнення більшості іноземних доходів на десять років, але лише для людей, які стають резидентами для кваліфікованої наукової чи інноваційної діяльності, реєструються заздалегідь і не були резидентами в попередні п'ять років. У 2025 році INE нарахував 8,471 купівлю житла покупцями з податковою адресою за кордоном, на 13.3% менше, третє річне зниження поспіль, на суму EUR 3.4 мільярда; покупці з ЄС платили в середньому EUR 335,640, покупці з інших країн EUR 470,277, проти EUR 234,120 для резидентів.

Податки та збори

Покупець сплачує IMT (податок на передачу нерухомості) і гербовий збір. У 2026 році межі шкали IMT для континенту підвищено на 2%: для постійного власного житла ставка 0% до EUR 106,346, далі маржинальні ставки 2%, 5%, 7% і 8% до EUR 660,982, єдина ставка 6% до EUR 1,150,853 і 7.5% вище; для другого житла шкала починається з 1% і має ті самі кроки, інша міська нерухомість сплачує 6.5%, а сільська земля 5% (PwC Tax Guide 2026). Азорські острови і Мадейра встановлюють власні межі шкали. Покупці віком до 35 років, які купують перше постійне житло, не сплачують IMT і гербового збору до EUR 330,539 і лише 8% IMT з частини понад цю суму до EUR 660,982. З 25 травня 2026 року Decree-law 97/2026 застосовує фіксований IMT 7.5% до нерезидентів, які купують житло; він не застосовується до покупців, які раніше були податковими резидентами Португалії, і його можна повернути, якщо покупець стане резидентом протягом двох років або здаватиме житло за помірною орендною платою (до EUR 2,300 на місяць) протягом шести місяців і щонайменше 36 місяців у перші п'ять років. Гербовий збір становить 0.8% ціни, плюс 0.6% від іпотеки на п'ять років або більше. Через державну службу Casa Pronta escritura і реєстрація коштують EUR 375 за купівлю за готівку і EUR 700 з банківським фінансуванням, а послуги приватного нотаріуса або solicitador зазвичай коштують від EUR 200 до EUR 500 плюс реєстраційні збори (Literacia Financeira, вересень 2026). Власники сплачують щорічний IMI від 0.3% до 0.45% податкової вартості міської нерухомості (встановлює кожен муніципалітет), а фізичні особи з житловою нерухомістю вартістю понад EUR 600,000 (EUR 1.2 мільйона для подружжя зі спільною декларацією) також сплачують AIMI 0.7%, що зростає до 1% і 1.5% на вищих рівнях; компанії сплачують 0.4%, а структури в податкових гаванях 7.5%.

Off-plan

Купівлі off-plan оформлюються через попередній договір купівлі-продажу (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) до остаточної escritura. Він має бути письмовим, з особистим засвідченням підписів нотаріусом, юристом, solicitador або відділом реєстру, і особа, яка засвідчує, має підтвердити наявність дозволу на будівництво або ліцензії на використання. Завдаток (sinal) не має законодавчо встановленого розміру; якщо покупець відмовляється, він його втрачає, а якщо договір порушує продавець, покупець може вимагати подвійний завдаток або звернутися до суду з вимогою примусового виконання, від якого не можна відмовитися в CPCV на нерухомість (Literacia Financeira, жовтень 2026). У Португалії немає загального закону, що зобов'язує забудовників гарантувати платежі off-plan, тож покупцям варто домовлятися про банківську гарантію або страхову гарантію на завдаток і внески, прив'язувати платежі до етапів будівництва і перевіряти земельний реєстр, дозвіл на будівництво та реєстраційні дані компанії забудовника; якщо забудовник стане неплатоспроможним до передачі ключів, покупець буде лише звичайним кредитором. Завдаток при CPCV часто становить від 10% до 30% ціни, а залишок сплачується поетапно і при escritura (The Portugal News, травень 2026). Decree-law 97/2026 також знижує ПДВ на будівництво нового житла з 23% до 6% з 1 липня 2026 року (за вибором з 1 січня 2026 року), коли воно продається як постійне власне житло приблизно до EUR 660,982 або здається за помірною орендною платою, а покупець, який не використовує таке житло як постійне місце проживання, сплачує додатковий IMT 10%.

Оренда

Короткострокова оренда (alojamento local, AL) має бути зареєстрована в національному реєстрі RNAL. Mais Habitação (Law 56/2023) заморозив нові реєстрації AL у квартирах, обмежив реєстрації п'ятьма роками і запровадив надзвичайний внесок AL (CEAL); Decree-law 76/2024 від 23 жовтня 2024 року скасував ці заходи, знову зробив реєстрації такими, що передаються, і передав контроль муніципалітетам, які можуть ухвалювати регламенти AL із зонами обмеження і сталого зростання та заперечувати проти нових реєстрацій протягом 60 днів (90 у зонах обмеження). Об'єднання власників більше не можуть самостійно скасувати AL: власники, що мають понад половину часток (permilagem) будинку, можуть ухвалити обґрунтоване заперечення через повторювані порушення спокою, а рішення ухвалює мер. Лісабон і Порту застосовують зони обмеження (див. сторінки міст). Довгострокові договори оренди мають бути письмовими і, для постійного житла, укладатися на строк від одного до 30 років; договори понад три роки поновлюються на той самий строк, а коротші на три роки, якщо не домовлено інакше, а депозит обмежено двома місячними платами. Орендодавець може раз на рік підвищувати оренду на коефіцієнт INE з письмовим повідомленням за 30 днів: 1.0224 (2.24%) на 2026 рік і 1.0256 (2.56%) на 2027 рік, опублікований 1 жовтня 2026 року. До кінця 2029 року орендна плата за новим договором на житло, яке здавалося в попередні п'ять років, може перевищувати стару не більше ніж на 2%, з деякими винятками. Дохід від оренди за замовчуванням оподатковується за ставкою 25% (менше для довгих договорів), а з 2026 року за ставкою 10% для оренди житла до EUR 2,300 на місяць згідно з Decree-law 97/2026.

Платформи

IMPIC (ліцензії на посередництво AMI, щорічний регуляторний збір, публічний реєстр ліцензованих фірм)Портал IMPIC з протидії відмиванню грошей (повідомлення про початок діяльності та квартальні звіти про угоди за Law 83/2017)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, гербовий збір, IMI, AIMI, caderneta predial, реєстрація IFICI)Земельний реєстр (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (служба єдиного вікна для escritura і реєстрації)AIMA (посвідки на проживання для громадян країн поза ЄС, наступник SEF)Місцева рада (Câmara Municipal): довідки про реєстрацію громадян ЄС, дозволи на будівництво і правила ALRNAL, національний реєстр короткострокової оренди (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (затвердження типових договорів посередництва) і Livro de ReclamaçõesСтатистика цін на житло INE та дані Banco de Portugal щодо іпотеки