Кар'єра в нерухомості в Таїланді

Правила, які потрібно знати

Державні органи

У Таїланді немає регулятора ринку нерухомості: жоден державний орган не ліцензує брокерів, не проводить іспитів і не веде реєстру агентів. Правила, важливі для роботи, походять з інших джерел. Міністерство праці визначає, які роботи можуть виконувати іноземці, і видає дозволи на роботу відповідно до Надзвичайного декрету про управління іноземними працівниками. Департамент розвитку бізнесу реєструє компанії, а Закон про іноземний бізнес обмежує компанії з іноземною більшістю в брокерській діяльності. Департамент земель реєструє переоформлення, оренду та титули на кондо і бере участь у перевірках номінального володіння 2026 року. Інформаційний центр нерухомості (REIC) публікує офіційні дані про переоформлення кондо на іноземців. Добровільні асоціації, як-от Тайська асоціація брокерів з нерухомості (TREBA) і Асоціація брокерів з нерухомості Східного узбережжя (REBA-ES) в районі Паттайї, пропонують навчання та членство, але не мають юридичної влади над професією.

Ліцензія

Ліцензія не потрібна. У Таїланді немає державної ліцензії брокера і обов'язкового іспиту, тож будь-хто, кому законно дозволено працювати, може бути агентом з нерухомості (Themis Partner, 2025; Thaiger, травень 2026). Довіра походить з інших джерел: членство в TREBA, міжнародне звання CIPS від Національної асоціації ріелторів США для агентів, які обслуговують іноземних покупців, і сертифікації агентів від порталів, як-от DDproperty. Агентство є звичайною тайською компанією з обмеженою відповідальністю, зареєстрованою в Департаменті розвитку бізнесу, зі звичайними обов'язками щодо протидії відмиванню коштів. У юридичних гайдах за 2025 і 2026 роки, які ми переглянули, не знайдено законопроєкту про запровадження ліцензії брокера, тож професію слід описувати як неліцензовану, а не як таку, що от-от буде врегульована.

Хто може працювати

Брокерська діяльність закрита для іноземців. Повідомлення Міністерства праці про роботи, які іноземцям виконувати заборонено, датоване 1 квітня 2020 року і опубліковане в Урядовому віснику 21 квітня 2020 року, перелічує 40 професій у чотирьох додатках; Список 1, роботи, які іноземці ніколи не можуть виконувати, містить у пункті 19 брокерську чи агентську діяльність, за винятком брокерської чи агентської діяльності в міжнародній торгівлі чи інвестиціях (Nagashima Ohno & Tsunematsu, травень 2020; Acclime, 2024). На практиці пошук об'єктів, покази, переговори та отримання комісії з тайського продажу зарезервовані за громадянами Таїланду, а перевірки посилилися з 2024 року (Thaiger, травень 2026). Тож громадяни Таїланду можуть працювати агентами без жодної ліцензії. Іноземці однаково можуть легально працювати на посадах, що не є брокерськими: консультант чи директор з міжнародних продажів, закордонний маркетинг, розвиток бізнесу, робота з інвесторами, консалтинг, адміністрування, а також директор і акціонер агентства в межах іноземного ліміту 49%, тоді як покази, переговори та договори ведуть тайські колеги (Thaiger, травень 2026; Themis Partner, 2025). Для цих посад потрібні віза Non-Immigrant B, отримана в посольстві Таїланду до приїзду (2,000 батів за одноразовий в'їзд, 5,000 батів за багаторазовий), і дозвіл на роботу, який у Бангкоку видають приблизно за 7-10 робочих днів. Роботодавцю потрібні 2 мільйони батів сплаченого капіталу і 4 тайські працівники на кожен дозвіл на роботу для іноземця, а працівникам із західних країн мають платити щонайменше 50,000 батів на місяць; посада, описана в дозволі, має відповідати фактичній роботі (Thaiger, травень 2026). Робота без дозволу може означати штраф до 100,000 батів, депортацію і заборону на в'їзд на строк від одного до п'яти років, а роботодавцю загрожує до 400,000 батів за кожного працівника; одне галузеве джерело повідомляє про 14 рейдів в агентствах Чонбурі у 2025 році, під час яких виявили 27 іноземців, що працювали нелегально (Leto, червень 2026, орієнтовно). Туристична віза ніколи не дає права працювати.

Комісія та агентства

Комісія не встановлена законом. За продажі агенти зазвичай беруть 3%-5% ціни, яку сплачує продавець або власник і яка закладена в ціну пропозиції, тож покупці зазвичай не платять агенту (FazWaz, 2025). Одне галузеве джерело називає 3%-5% для продажів забудовників і 2%-3% для вторинного ринку, а ексклюзивні угоди із забудовниками дають 5%-7% (Leto, травень 2026). Більшість агентств платить агентам лише комісію; деякі великі мережі Бангкока додають базу 15,000-25,000 батів на місяць. Частка агента в комісії агентства часто становить 30%-40% для новачків, 50%-60% для досвідчених агентів і 70%-80% для найкращих (Leto, травень 2026, орієнтовно). Іноземні працівники мають заробляти щонайменше 50,000 батів, мінімальну зарплату для дозволу на роботу, тож зазвичай отримують зарплату з бонусом, а не лише комісію. Агентству з іноземною більшістю потрібна ліцензія на іноземний бізнес (Foreign Business Licence), бо брокерський і агентський бізнес входить до Списку 3 Закону про іноземний бізнес 1999 року, а нерухомість не належить до винятків (Siam Legal); таку ліцензію описують як дуже важку для отримання, тож більшість агентств на 51% належать тайцям, хоча пільги BOI в окремих випадках можуть дозволити повну іноземну власність (Themis Partner, 2025; Leto, червень 2026). Клієнти переважно надходять із рекомендацій і від повторних покупців, з оголошень на порталах, платної реклами в соцмережах, особистих каналів на YouTube чи в Telegram, ознайомчих турів для закордонних інвесторів і мовних спільнот (Leto, травень 2026).

Іноземні покупці

Іноземці можуть володіти квартирою в кондомініумі у freehold, але площа будинку у власності іноземців не може перевищувати 49% його загальної площі продажу згідно із Законом про кондомініуми 1979 року; понад цю межу можливий лише leasehold (Bektu, червень 2026). Іноземці не можуть володіти землею, а компанія з іноземним капіталом понад 49% або з більшістю іноземних акціонерів вважається іноземною і також не може володіти землею (Leto, червень 2026). Тому будинки та вілли зазвичай купують на умовах зареєстрованої оренди, обмеженої 30 роками; обіцянки продовження на кшталт 30+30+30 є договірними, а суди зазвичай визнають лише перший зареєстрований строк (Bektu, червень 2026; Pattaya Mail, лютий 2026). У червні 2024 року Кабінет у принципі погодився підвищити іноземну квоту для кондо до 75% і подовжити оренду до 99 років, але проєкт не був готовий (The Nation, червень 2024), і станом на 2026 рік жодна зі змін не стала законом. У жовтні 2026 року курс протилежний: 19 жовтня прем'єр-міністр Anutin Charnvirakul наказав розпочати загальнонаціональну кампанію проти номінального володіння землею, яка охоплює 13,088 підозрюваних сторін, зокрема 1,550 компаній, і 2,360 ділянок вартістю близько 14 млрд батів, з пріоритетними справами до кінця грудня 2026 року, додатковими перевірками купівель понад 2 мільйони батів і вимогою до тайських подружжів довести походження коштів (Thai Examiner, жовтень 2026). Щоб зареєструвати кондо у freehold, гроші мають надійти з-за кордону в іноземній валюті з формою Foreign Exchange Transaction (FET) від банку-отримувача, зазвичай для сум від USD 50,000 (Storm Real Estate, вересень 2026).

Податки та збори

У Земельному департаменті збір за переоформлення становить 2% офіційної оціночної вартості, а його розподіл між покупцем і продавцем є предметом домовленості. Спеціальний податок на бізнес (Specific Business Tax) 3.3% від більшої з двох сум, оціночної вартості чи ціни продажу, сплачує продавець, якщо володів нерухомістю менше п'яти років або займається нерухомістю як бізнесом; інакше натомість застосовується гербовий збір 0.5%. Податок, утримуваний біля джерела, становить 1% для продавців-компаній і є прогресивним для фізичних осіб залежно від років володіння. Під час перепродажу на Пхукеті інші витрати, крім збору за переоформлення, часто ділять навпіл за договором. Знижені збори 0.01% за переоформлення та іпотеку, продовжені до 30 червня 2027 року, діють лише для громадян Таїланду, які купують житло вартістю до 7 мільйонів батів; іноземці сплачують повні ставки (Storm Real Estate, вересень 2026). Податок на доходи найманих працівників прогресивний, від 0% до 35%, а місячна стеля зарплати для соціального страхування з 2026 року зростає до 17,500 батів, тобто внесок до 875 батів з кожного боку (Thaiger, травень 2026).

Off-plan

Значну частину кондо продають до завершення будівництва з поетапною оплатою: плата за бронювання, завдаток під час укладення договору, платежі під час будівництва і залишок під час переоформлення. Ескроу добровільне: Закон про ескроу 2008 року застосовується лише тоді, коли покупець і продавець погоджуються використати ліцензованого ескроу-агента, тож більшість покупців платить забудовнику напряму (Thailand Law Online). Головний захист дає сам договір. З 2008 року договори купівлі-продажу кондо мають відповідати типовій формі Міністерства внутрішніх справ, а умови, що їй не відповідають, недійсні, зі штрафом 100,000 батів для забудовників. Забудовник має вказати дату переоформлення з повідомленням за 30 днів, не може зупиняти будівництво довше ніж на один рік і відповідає за дефекти 5 років щодо конструкції і 2 роки щодо інших частин; покупець може переуступити договір без плати, а затримка здачі карається щонайменше 0.01% на день, але не більше 10% (Siam Legal). Угоди про бронювання передують договору, і повернення плати залежить від умови, тож прочитайте її, перш ніж клієнт заплатить.

Leasehold та оренда

Для іноземних інвесторів дохід від оренди та leasehold важать більше, ніж перепродаж. Вілли та будинки тримають на правах зареєстрованої оренди до 30 років, тож інвестиційне обґрунтування слід будувати лише на першому зареєстрованому строку, а не на обіцянках продовження (Bektu, червень 2026). На кількох курортних ринках пропозиція висока: на Пхукеті наприкінці 2025 року було 14,008 нерозпроданих об'єктів на суму 193.7 млрд батів (Krungsri Research, серпень 2026), а Паттайя стикається зі структурним надлишком пропозиції, найгіршим у Jomtien і на південному узбережжі (Pattaya Mail, лютий 2026), тож очікувану оренду та заповнюваність слід звіряти з тим, чого реально досягають схожі об'єкти.

Платформи

Міністерство праці: перелік робіт, заборонених для іноземців (повідомлення від 1 квітня 2020 року), дозволи на роботуДепартамент розвитку бізнесу (DBD): реєстрація компаній, декларації про походження капіталуЗакон про іноземний бізнес 1999 року: Список 3 для брокерської діяльності, ліцензія на іноземний бізнес (Foreign Business Licence), пільги BOIДепартамент земель: переоформлення, зареєстрована оренда, титули на кондо, збір за переоформленняБанківська форма FET для іноземних коштів на купівлю кондо у freeholdІнформаційний центр нерухомості (REIC): переоформлення кондо на іноземцівTREBA і REBA-ES (добровільні асоціації брокерів), звання CIPSПортали: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property, Hipflat