القواعد التي تلتزم بها يوميًا في بالي

الحصول على الاعتماد هو البداية. أما الحفاظ على ترخيصك وسمعتك وأموال عميلك فيعتمد على عادات تكررها كل يوم. يغطي هذا الدرس أربعة مجالات كبرى: الاتفاقيات، والإعلانات، والأموال، والأمور التي تُنهي المسيرة المهنية في بالي.

1. وثّق كل تفويض كتابيًا

وفق Permendag 33/2025، يجب أن تكون لدى شركة الوساطة اتفاقيات مكتوبة مع عملائها ومع شركاء الوساطة المشتركة (Bisnis.com، SIP Law Firm). من دون اتفاقية موقعة، لا يوجد حق واضح في الأتعاب.

تنص اتفاقية العرض أو اتفاقية المشتري الجيدة على ما يلي:

• العقار، والسعر، ونوع الحق: ملكية حرة Hak Milik، أو إيجار طويل الأجل، أو Hak Pakai، أو HGB.
• نسبة العمولة، ضمن النطاق القانوني من 2% إلى 5% للمبيعات ومن 5% إلى 8% للإيجارات، وهل تُضاف ضريبة القيمة المضافة.
• من يدفع ومتى: عادةً البائع، عند توقيع العقد أو عقد الإيجار.
• هل التفويض حصري، ولأي مدة.
• ما الذي يحدث إذا تعامل العميل مباشرة مع مشترٍ قدّمته أنت.
• بيانات ترخيص الوكالة.

في الوساطة المشتركة، وقّع اتفاقية منفصلة مع الوكالة الأخرى، مع تدوين نسبة التقاسم. لا يحدد القانون نسبة التقاسم بين الوكالات.

2. أعلن بصدق

القواعد قصيرة، لكنها مهمة:

• اعرض الترخيص. يجب على شركة P4 عرض بيانات ترخيصها على موقعها الإلكتروني وفي منشوراتها (Bisnis.com).
• لا معلومات كاذبة ولا وعود غير مؤكدة. تحظرها Permendag 33/2025 في تسويق الوساطة. كما يحظر قانون حماية المستهلك، القانون 8/1999، الترويج للسلع أو الخدمات بوعود غير مؤكدة (المادة 9)، وتسمح المادة 62 بعقوبات تصل إلى 5 سنوات أو IDR 2 billion (Hukumonline).
• احذر مع العوائد. الكتيّب الذي يعد بعائد “مضمون 12%” غير مذكور في العقد هو نوع الوعود الذي يوقع المشترين والمطورين والوكلاء في المشكلات. استشهد بمقارنات حقيقية بدلًا من ذلك.
• لا تسوّق إيجارات غير قانونية. حددت وزارة السياحة مواعيد نهائية لحصول أماكن الإقامة على تراخيص OSS، وأعلنت حذف أماكن الإقامة غير المرخصة من منصات الحجز اعتبارًا من 1 أغسطس 2026 (Freaking Nomads). إذا كنت تبيع فيلا “مع دخل إيجاري”، فتحقق من الترخيص أولًا.
• الأجانب ووسائل التواصل الاجتماعي. نشر فلل للبيع نشاط تجاري. رُحّل أسترالي يحمل تأشيرة عند الوصول عام 2024 بسبب ترويجه لفيلا عبر الإنترنت (INP Polri). إذا كنت أجنبيًا، فإن الوسطاء الإندونيسيين في وكالتك هم من يتولون التسويق الموجّه للعملاء.

3. اتبع قواعد الأموال

نظام الدفع الوطني. يجب على الوسطاء استخدام نظام الدفع الوطني في المعاملات (Bisnis.com). تُصدر الوكالة فاتورة العمولة وتُدفع إلى حساب إندونيسي باسم الشركة، وليس أبدًا إلى حسابك الشخصي أو إلى الخارج.

لا تمويل جماعي، ولا غسل أموال. تمنع Permendag 33/2025 الوسطاء من تسهيل التمويل العقاري القائم على التمويل الجماعي أو غسل الأموال أو تمويل الإرهاب (Bisnis.com).

أنت جهة مُبلِّغة. أضافت اللائحة الحكومية رقم 43 لسنة 2015 الشركات العقارية والوكلاء العقاريين إلى الجهات الملزمة بالإبلاغ إلى PPATK، وحدة الاستخبارات المالية في إندونيسيا (Setkab). عمليًا:

1. اعرف عميلك. اجمع الهوية وافهم من هو المشتري الحقيقي.
2. اسأل عن مصدر الأموال، خاصة في المدفوعات النقدية ومدفوعات الأطراف الثالثة.
3. أبلغ عن المعاملات المشبوهة إلى PPATK عبر وكالتك.
4. أبلغ عن الصفقات النقدية الكبيرة. يجب على مقدمي السلع والخدمات أيضًا الإبلاغ عن المعاملات النقدية البالغة IDR 500 million أو أكثر (Hukumonline).
5. لا تنبّه العميل. يجب على الجهات المُبلِّغة ألا تخبر العميل بأن بلاغًا يُقدَّم بشأنه (Setkab).

المشتري الذي يدفع رزمًا نقدية من أشخاص مختلفين، ويرفض شرح المصدر، ويطلب عدم توثيق السعر، هو علامة تحذير نموذجية. توقف وتحدث إلى مديرك.

4. ما يعرّض الوكلاء للعقوبات أو يُبطل الصفقات

الممارسة	ما قد يحدث
العمل دون شهادة كفاءة بعد أكتوبر 2026	إنذارات من Kemendag (AFU)
شركة P4 تخالف القواعد أو لا تقدم تقريرها السنوي	إنذار كتابي، إيقاف، إلغاء الترخيص، غرامات (SIP Law Firm)
أجنبي يمارس الوساطة الميدانية بتأشيرة غير مناسبة	الترحيل وحظر الدخول (INP Polri)
ترتيب صفقة باسم مستعار (nominee)	تكون الاتفاقية باطلة ويُعامَل الشخص الاسمي كمالك (Hukumonline)
الوعد بعوائد غير مذكورة في العقد	مطالبات المستهلكين وعقوبات جنائية وفق القانون 8/1999
قبول النقد دون أي فحوص	مخالفة التزامات مكافحة غسل الأموال

صفقات الأسماء المستعارة تستحق وقفة خاصة. تضع صفقة الاسم المستعار أرض Hak Milik باسم إندونيسي، بينما تمنح أوراق جانبية السيطرة للأجنبي. وتذكر Hukumonline أن المحكمة العليا تعتبر هذه الصفقات باطلة وتعترف بالشخص الاسمي مالكًا قانونيًا. إذا اقترح عميل أو بائع ذلك، فارفض، واعرض مسارًا قانونيًا: الإيجار طويل الأجل، أو Hak Pakai، أو هيكل شركة سليم.

قائمة العادات اليومية

• اتفاقية موقعة قبل تسويق أي عقار.
• بيانات الترخيص على كل منشور وكتيّب.
• فحص سند الملكية والتصنيف العمراني والتصاريح قبل ذكر أي دخل إيجاري.
• الهوية ومصدر الأموال قبل أي دفعة مقدمة.
• كل الأموال عبر حسابات شركة إندونيسية.

اقرأ قبل أن توقّع وشراء عقار في بالي كأجنبي. تغيّرت قواعد الإيجارات والشركات الأجنبية عدة مرات في 2026، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء.