تنضم موظفة جديدة من بالي إلى وكالة في Canggu في 2026 وتسأل عمّا تشترطه لائحة وزير التجارة رقم 33/2025 منها شخصيًا قبل أن تتولى الصفقات. ما الإجابة الصحيحة؟

1. لا شيء شخصي: الوكالة وحدها تحتاج إلى رخصة
2. شهادة كفاءة، ويجب أن تعمل تحت كيان وساطة مرخّص
3. العضوية في غرفة كتّاب العدل وشهادة في القانون
4. رخصة مرشد سياحي من حكومة مقاطعة بالي

بموجب Permendag 33/2025، ما نطاق العمولة الذي ينطبق على بيع عقار عبر وسيط في إندونيسيا؟

1. من 1% إلى 2% من السعر
2. تُتفاوض بحرية، دون أي نطاق
3. من 5% إلى 8% من السعر
4. من 2% إلى 5% من السعر

أرقام توضيحية: تبيع وكالتك فيلا بالتملك الحر في Sanur لمشترٍ إندونيسي مقابل IDR 5,000,000,000 بعمولة 3%. بموجب Permendag 33/2025، ما الحد الأقصى للمبلغ الذي يجوز للوكالة دفعه للوكيل المعتمد الذي تولى الصفقة (بـ IDR)؟

أسترالي يحمل تأشيرة عند الوصول يصوّر فيلا وينشرها على وسائل التواصل الاجتماعي للعثور على مشترين ومستأجرين. ماذا فعلت دائرة الهجرة في بالي في قضية مشابهة عام 2024؟

1. وجّهت إليه تحذيرًا شفهيًا، لأن منشورات وسائل التواصل ليست عملًا
2. ألزمته بالتحويل إلى تصريح عمل خلال 30 يومًا
3. رحّلته، معتبرة الترويج نشاطًا تجاريًا لا تسمح به التأشيرة عند الوصول، مع منعه من العودة
4. غرّمت مالك الفيلا فقط، لأن الأجانب لا يتحملون المسؤولية أبدًا

ما واجب الإبلاغ السنوي الذي تفرضه Permendag 33/2025 على شركة الوساطة العقارية؟

1. تقرير نشاط يُقدَّم عبر نظام وزارة التجارة قبل 30 أبريل
2. تقرير ربع سنوي إلى حاكم بالي عن العملاء الأجانب
3. عدد شهري للعقارات المعروضة يُرسل إلى AREBI
4. لا إبلاغ على الإطلاق بعد صدور NIB

مغترب فرنسي في بالي يريد الانضمام إلى وكالتك كوكيل ميداني يعرض الفيلات ويتفاوض على العروض. ماذا تقول AREBI Bali عمّا تسمح به قواعد الوساطة الجديدة؟

1. أي شيء، طالما يحمل KITAS من أي نوع
2. الوساطة الميدانية، بشرط أن يوقّع وكيل إندونيسي معه على كل صفقة
3. الوساطة الميدانية للمشترين الأجانب فقط
4. أدوار إدارية مثل تطوير الأعمال، وليس جلب العملاء أو التفاوض أو إدارة الصفقات

في نظام الترخيص القائم على المخاطر (OSS)، كيف تُصنَّف الوساطة العقارية (KBLI 68200، العقارات مقابل رسوم أو على أساس تعاقدي) بموجب القواعد الجديدة، وما الذي يترتب على ذلك؟

1. مخاطر منخفضة: يكفي NIB وحده
2. مخاطر متوسطة مرتفعة: تحتاج الشركة إلى شهادة معيار إضافة إلى NIB
3. مخاطر مرتفعة: رخصة وزارية كاملة وتصريح بيئي
4. غير مصنّفة: يعمل الوسطاء دون تسجيل

أعلنت AREBI هدفًا وطنيًا للاعتماد مرتبطًا بنهاية فترة التوعية بـ Permendag 33/2025. ما هو؟

1. 500 وسيط معتمد بحلول ديسمبر 2025
2. اعتماد جميع وكلاء بالي البالغ عددهم 3,000 بحلول يونيو 2026
3. 5,000 وسيط معتمد بحلول أكتوبر 2026
4. 10,000 وسيط معتمد بحلول 2030

مستثمر أجنبي يريد فتح شركة وساطة PT PMA في بالي في 2026. ما الذي غيّرته لائحة BKPM رقم 5/2025 بالنسبة للشركات الجديدة المملوكة للأجانب؟

1. انخفض الحد الأدنى لرأس المال المدفوع من IDR 10 مليار إلى IDR 2.5 مليار، بينما يجب أن يظل الاستثمار المخطط أعلى من IDR 10 مليار
2. لم تعد شركات PT PMA بحاجة إلى أي حد أدنى لرأس المال
3. ارتفع الحد الأدنى لرأس المال المدفوع إلى IDR 25 مليار
4. يجب الآن أن يملك أعضاء AREBI نسبة 51% من شركات الوساطة الأجنبية

مشترٍ هولندي يحمل KITAS يسأل إن كان يمكنه شراء فيلا في Uluwatu بنظام Hak Milik (تملك حر) باسمه. بماذا تجيبه؟

1. نعم، إذا كان يحمل KITAP بدلًا من KITAS
2. نعم، إذا تجاوز السعر IDR 5 مليار
3. نعم، عبر توكيل موثّق لدى كاتب عدل
4. لا: Hak Milik مخصّص للإندونيسيين؛ ويمكنه حيازة منزل بنظام Hak Pakai أو تملّك وحدة سكنية (HMSRS)

ما الحد الأدنى للأسعار المطبّق في بالي عندما يشتري أجنبي منزلًا بموجب Kepmen ATR/BPN 1241/2022؟

1. IDR 1 مليار للمنزل و IDR 500 مليون للشقة
2. IDR 5 مليار للمنزل الأرضي و IDR 2 مليار للوحدة السكنية
3. IDR 10 مليار لكليهما
4. لا يوجد حد أدنى للسعر خارج جاكرتا

أرقام توضيحية: فرد من الجالية الإندونيسية في الخارج (يحمل جواز سفر أجنبيًا) يريد منزلًا أرضيًا في بالي. يسمح القرار لمشتري الجالية باستخدام 75% من الحد المعتاد في بالي البالغ IDR 5 مليار. ما الحد الأدنى للسعر بالنسبة له (بـ IDR)؟

زوجان أجنبيان يريدان شراء قطعتين متجاورتين في Tabanan بمساحة إجمالية 3,500 m2 لبناء منزل عائلي واحد بنظام Hak Pakai. ما الحد المطبّق؟

1. لا يوجد حد طالما أن كل قطعة أقل من 2,000 m2
2. حتى 5,000 m2 لكل شخص
3. قطعة واحدة بمساحة لا تتجاوز 2,000 m2 لكل شخص أو أسرة، ما لم يمنح الوزير استثناءً
4. حتى 10,000 m2 إذا كانت الأرض خارج منطقة سياحية

يُمنح Hak Pakai على أرض الدولة لمالك منزل أجنبي. ما الحد الأقصى للمدة الإجمالية إذا مُنح ومُدِّد ثم جُدِّد بالكامل بموجب PP 18/2021؟

1. 80 سنة: 30، مع تمديد لمدة 20 سنة، وتجديد لمدة 30 سنة
2. 25 سنة دون تمديد
3. 99 سنة بمنحة واحدة
4. غير محدودة، مثل Hak Milik

عميل يوقّع عقد إيجار طويل الأجل (Hak Sewa) لمدة 25 سنة على فيلا في Pererenan. ما الذي يملكه فعليًا في نهاية الصفقة؟

1. الأرض، بمجرد دفع الإيجار كاملًا
2. شهادة Hak Milik باسمه
3. Hak Pakai مسجّل تلقائيًا لدى BPN
4. حق تعاقدي في استخدام العقار طوال المدة؛ وتبقى الأرض ملكًا للمالك الإندونيسي

يقترح بائع أن يضع مشتريك الأجنبي سند التملك الحر باسم ابن عم البائع من بالي، مع اتفاق جانبي وتوكيل. ما النصيحة الصحيحة في 2026؟

1. إنه آمن إذا كان الاتفاق الجانبي موثّقًا لدى كاتب عدل
2. إنه آمن إذا وقّع ابن العم أيضًا اتفاق قرض
3. ارفض: إندونيسيا لا تعترف بالملكية الانتفاعية، والاتفاق الجانبي غير قابل للتنفيذ، وقد اتجهت بالي إلى حظر مخططات pinjam nama هذه حظرًا تامًا
4. إنه آمن لمدة 30 سنة، ثم يجب تحويله

أي من هذه مدرج كجهة ملزمة بالإبلاغ إلى PPATK (وحدة الاستخبارات المالية في إندونيسيا) بموجب اللائحة الحكومية رقم 43/2015؟

1. البنوك ومحلات الصرافة فقط
2. شركات العقارات والوكلاء العقاريون، إلى جانب كتّاب العدل وموظفي عقود الأراضي PPAT
3. PPAT فقط، وليس الوكيل أبدًا
4. المطوّرون المدرجون في البورصة فقط

مشترٍ يصرّ على دفع ثمن فيلا في Seminyak على شكل عدة رزم نقدية من أشخاص مختلفين، ويرفض توضيح مصدرها، ويطلب منك عدم كتابة السعر. ماذا يجب أن تفعل؟

1. قدّم بلاغ معاملة مشبوهة إلى PPATK وتجنّب إخبار العميل بأنك أبلغت
2. اقبل النقد لكن اطلب من كاتب العدل تسجيل سعر أقل
3. حذّر العميل من أنك ستبلغ عنه، ثم انتظر رد فعله
4. تجاهل الأمر: البنك وحده ملزم بالإبلاغ

ما الذي أمر به الحاكم Wayan Koster في يوليو 2025 بشأن المشاريع السياحية على الأراضي المنتجة في بالي؟

1. حظر شامل لكل أعمال البناء في الجزيرة لمدة خمس سنوات
2. خصم ضريبي للفنادق المبنية على حقول الأرز
3. أنه اعتبارًا من 2025 لا يجوز إصدار تراخيص لمرافق سياحية على الأراضي المنتجة
4. أن المستثمرين الأجانب وحدهم يحتاجون إلى تراخيص على الأراضي الزراعية

في أواخر 2026، يريد مستثمر استئجار حقل أرز (sawah) في Tabanan وبناء ست فيلات للإيجار عليه. بعد الفيضانات المميتة في سبتمبر 2025، ما موقف المقاطعة الذي يجب أن تشرحه؟

1. مسموح إذا كانت الفيلات أقل من طابقين
2. مسموح إذا كانت الأرض مستأجرة لا مشتراة
3. مسموح إذا دفع المستثمر رسوم تحويل للمقاطعة
4. لا تراخيص جديدة للاستخدام التجاري لحقول الأرز؛ والبناء فيها مقتصر على منزل مالك الأرض نفسه

مشترٍ يخطط لعرض فيلته في Canggu على Airbnb و Booking.com. ما الذي اشترطته وزارة السياحة على المضيفين اعتبارًا من 1 أغسطس 2026؟

1. لا جديد: المنصات تتولى جميع التراخيص
2. NIB ساري برمز KBLI مطابق، وإلا تعرّض الإعلان للإزالة
3. إيصال ضريبة سياحية من المطار فقط
4. رسالة موقّعة من رئيس banjar فقط

أرقام توضيحية: يشتري مشترٍ منزلًا بنظام Hak Milik في بالي مقابل IDR 6,000,000,000. افترض أن المقاطعة تطبّق نسبة BPHTB البالغة 5% مع إعفاء غير خاضع للضريبة (NPOPTKP) قدره IDR 80,000,000. كم يدفع المشتري من BPHTB (بـ IDR)؟

أي سوق فرعية في بالي سجّلت أعلى نسبة إشغال فندقي في 2025، وفقًا لـ Horwath HTL؟

1. Canggu
2. Ubud
3. Nusa Dua
4. Seminyak

يريد عميل فيلا في المنطقة التي سجّلت أعلى متوسط سعر يومي للفنادق في بالي في 2025. أي منطقة تعرض عليه أولًا؟

1. Jimbaran و Uluwatu
2. Kuta و Legian
3. Tegallalang
4. Sanur

ما الحصة التقريبية من المعروض من المساكن ذات العلامات التجارية في بالي الموجودة في Canggu و Berawa (Horwath HTL، 2026)؟

1. نحو 10%
2. نحو 25%
3. نحو 60%
4. نحو 40%

أي منطقة فرعية في Ubud تمثّل الحزام الفاخر على امتداد وادي النهر، حيث يمكن لفيلا من 3 غرف نوم في موقع جيد أن تحقق نحو USD 400 إلى 700 في الليلة؟

1. Tegallalang
2. Sayan (وادي نهر Ayung)
3. Mas
4. Nyuh Kuning

أرقام توضيحية: فيلا من 3 غرف نوم في Penestanan بـ Ubud محجوزة 20 ليلة في موسم الذروة بسعر USD 300 لليلة، ضمن نطاق USD 250 إلى 350 المذكور لعام 2026. ما إجمالي إيراد الغرف لتلك الليالي (بـ USD)؟

أرقام توضيحية: يستأجر مستثمر 4 are (400 متر مربع) من الأراضي المميزة في Pererenan بسعر IDR 45 مليون لكل are سنويًا لمدة 25 سنة. ما إجمالي تكلفة الإيجار (بـ IDR)؟

من بين هذه المناطق في محيط Canggu، أيها يملك أرخص أرض بنظام الإيجار طويل الأجل لكل are سنويًا وفقًا لـ Bali Villa Realty (سبتمبر 2026)؟

1. Batu Bolong
2. Berawa (مميزة)
3. Seseh و Cemagi على الشاطئ
4. Pererenan (مميزة)

وفقًا لبيانات Rumavi لعام 2026 عن الفيلات من 4 غرف نوم، أي منطقة صغيرة في Canggu تسجّل أعلى سعر لليلة؟

1. Pererenan
2. Umalas
3. Seseh
4. Batu Bolong

في Seminyak، أي منطقة صغيرة تسجّل أعلى طلب على الإيجار قصير الأجل وأعلى سعر دخول (من نحو USD 700,000)؟

1. Petitenget
2. Drupadi
3. Legian
4. Batu Belig

أي منطقة في Bukit تملك أرخص أرض بنظام الإيجار طويل الأجل، بنحو IDR 10 إلى 15 مليون لكل are سنويًا (Bali Villa Realty، سبتمبر 2026)؟

1. شواطئ Bingin و Uluwatu المميزة
2. Ungasan و Pandawa و Bukit الداخلية
3. Pecatu و Balangan
4. واجهة خليج Jimbaran

وفقًا لأرقام NusaBali في مايو 2026، بكم يزيد السعر الوسيط لفيلا بالتملك الحر على السعر الوسيط لفيلا بنظام الإيجار طويل الأجل في Ungasan (بـ USD)؟

أين في الجزيرة كانت علاوة التملك الحر على الإيجار طويل الأجل الأعلى في الربع الأول من 2026، بنحو 82%؟

1. Ubud
2. Canggu
3. Pecatu
4. Seminyak

أرقام توضيحية: فيلا من 3 غرف نوم في Pecatu تحتاج إلى 50 حمولة شاحنة من المياه شهريًا في موسم الذروة بسعر IDR 200,000 لكل حمولة من 5,000 لتر. ما تكلفة المياه الشهرية (بـ IDR)؟

ما الحد الأدنى للسعر لكي يشتري أجنبي منزلًا أرضيًا بنظام Hak Pakai في بالي؟

1. IDR 2 مليار
2. IDR 3 مليار
3. IDR 1 مليار
4. IDR 5 مليار

منذ 2026، يرفض OSS تسجيلات PMA الجديدة في بالي للأنشطة منخفضة المخاطر ومتوسطة المخاطر المنخفضة. ما رمز KBLI العقاري الذي ذكرته رسالة الحاكم تحديدًا؟

1. 68111 (عقارات مملوكة أو مستأجرة)
2. 68200 (الوساطة العقارية مقابل رسوم)
3. 41011 (تشييد المباني السكنية)
4. 55110 (الفنادق المصنّفة بالنجوم)

تجعل اللائحة الإقليمية لبالي رقم 4/2026 تحويل حقول الأرز المحمية إلى فيلات جريمة جنائية. ما المقاطعتان اللتان يتركّز عليهما التطبيق أساسًا؟

1. Badung و Denpasar
2. Tabanan و Gianyar
3. Buleleng و Karangasem
4. Klungkung و Bangli

تصل عائلة من أربعة سياح أجانب إلى بالي لقضاء عطلة. كم تدفع إجمالًا من الرسوم السياحية (بـ IDR)؟

وفقًا لـ AREBI Bali (نوفمبر 2025)، ما الذي يجوز للرعايا الأجانب فعله في شركة وساطة في بالي بموجب Permendag 33/2025؟

1. العمل كوسيط ميداني إذا كان يحمل KITAS
2. التفاوض على الصفقات لعملاء من بلده الأصلي
3. شغل دور إداري فقط، وليس الوساطة الميدانية
4. لا شيء على الإطلاق، حتى كمستثمر

أرقام توضيحية: تبيع وكالة فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل في Berawa مقابل USD 400,000 بعمولة 5%، وهي أعلى نطاق المبيعات في Permendag 33/2025، وتدفع لوسيطها أقصى حصة مسموح بها. ما الذي يحصل عليه الوسيط (بـ USD)؟

أرقام توضيحية: يتلقى مالك فيلا في Kerobokan مبلغ IDR 300 مليون إيجارًا سنويًا من مستأجر طويل الأجل. ما ضريبة الدخل النهائية المستحقة (بـ IDR)؟

يريد مطوّر من المشترين توقيع PPJB (اتفاق بيع مشروط) لفيلات أرضية في مشروع جديد في Ubud. بموجب PP 14/2016 بصيغتها المعدّلة بـ PP 12/2021، ما الشروط التي يجب أن تتوفر أولًا؟

1. نموذج حجز موقّع ودفعة مقدمة فقط
2. وضع واضح للأرض، وموافقة البناء (PBG)، وبنية تحتية ومرافق متوفرة، وإنجاز 20% على الأقل من البناء
3. ضمان مصرفي يغطي 100% من السعر
4. موافقة AREBI و banjar

أمام من يجب أن يوقّع المشتري والمطوّر PPJB لمنزل بموجب لائحة الإسكان؟

1. رئيس القرية فقط
2. وكيل العرض بصفته شاهدًا
3. لا أحد: يكفي تأكيد عبر WhatsApp
4. كاتب عدل

ما الفرق في التوقيت بين تسويق مشروع شقق ومشروع منازل أرضية بموجب لائحة الإسكان؟

1. يمكن تسويق الشقق (rumah susun) قبل بدء البناء، بينما تُباع المنازل الأرضية عبر PPJB بعد إنجاز 20% على الأقل
2. لا يمكن تسويق أي منهما إلا بعد صدور SLF
3. يمكن تسويق المنازل الأرضية قبل الاستحواذ على الأرض؛ أما الشقق فلا
4. لا يوجد فرق ولا شرط

أرقام توضيحية: وقّع مشترٍ PPJB لفيلا سعرها IDR 3,000,000,000 ودفع IDR 900,000,000. ثم ألغى بسبب خطئه هو. بموجب المادة 22L(4)، يجوز للمطوّر خصم 10% من السعر. كم يجب ردّه (بـ IDR)؟

دفع مشترٍ عربونًا قدره IDR 250,000,000 على فيلا بقيمة IDR 3,000,000,000 بموجب PPJB، ثم انسحب لأسباب شخصية. ما الذي تسمح به اللائحة للمطوّر؟

1. ردّ كل شيء، لأن الإلغاء مجاني دائمًا
2. ردّ نصف العربون
3. الاحتفاظ بكامل الدفعة، لأنها لا تتجاوز 10% من السعر
4. مطالبة المشتري بالسعر كاملًا

يتأخر المطوّر في التسليم ويخلّ بالتزاماته في PPJB، فيلغي المشتري. ما الذي يستحقه المشتري بموجب لائحة الإسكان؟

1. لا شيء، لأن مشتري العقارات على الخارطة يتحملون كل المخاطر
2. 90% من الدفعات، ويحتفظ المطوّر بـ 10%
3. إشعار دائن لمشروع مستقبلي فقط
4. ردّ جميع الدفعات المستلمة

وعد كتيّب لمشروع فيلات في Pecatu بنادٍ شاطئي وعائد ثابت بنسبة 12%، لكن أيًّا منهما لا يظهر في PPJB. ويشعر المشتري بأنه ضُلِّل. أي قانون يمنحه أساسًا للتحرك، وما العقوبة التي قد تُطبَّق؟

1. قانون حماية المستهلك: الترويج المضلِّل غير قانوني ويمكن أن يعاقَب عليه بالسجن حتى 5 سنوات أو بغرامة تصل إلى IDR 2 مليار
2. لا شيء: PPJB وحده المعتبر والكتيّبات لا قيمة قانونية لها
3. قانون السياحة، بغرامة قصوى قدرها IDR 10 مليون
4. مدونة أخلاقيات AREBI فقط، دون عقوبة قانونية

يعرض مطوّر IMB قديمًا لقطعة أرض في Jimbaran. ما الوثيقة التي حلّت محل IMB كموافقة بناء بموجب PP 16/2021؟

1. شهادة SHM
2. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)، ويُطلب عبر SIMBG
3. NIB من OSS
4. PPJB

سُلِّمت فيلا مكتملة كانت على الخارطة، لكن المطوّر لا يملك SLF بعد. لماذا يهم ذلك؟

1. لا يهم: SLF اختياري للفيلات
2. يؤثر فقط على الإقرار الضريبي للمطوّر
3. تؤكد SLF (شهادة الصلاحية) أن المبنى صالح للاستخدام، ويجب الحصول عليها قبل استخدامه أو شغله
4. SLF هي سند ملكية الأرض، لذا لا يملك المشتري شيئًا

كم مرة يجب تجديد SLF لمبنى ليس منزلًا سكنيًا، مثل فندق؟

1. كل 5 سنوات
2. كل 20 سنة
3. كل سنة
4. أبدًا

أرقام توضيحية: تبلغ تكلفة فيلا على الخارطة من غرفتي نوم IDR 6,800,000,000، ويتوقع المطوّر إيرادات إيجار سنوية قدرها IDR 485,000,000. ما العائد الإجمالي (بالنسبة المئوية، برقمين عشريين)؟

أرقام توضيحية: الفيلا نفسها، بسعر IDR 6,800,000,000 وإيراد IDR 485,000,000. اخصم الإدارة 20%، وعمولات منصات الحجز 15%، وتكاليف التشغيل 15%، واحتياطي النفقات الرأسمالية 5%، وكلها من الإيراد. ما العائد الصافي (بالنسبة المئوية، برقمين عشريين)؟

يسأل عميل عمّا يتقاضاه عادةً مدير فيلات في بالي يقدّم خدمة شاملة. ما النطاق المذكور في تحليلات السوق لعام 2026؟

1. من 1% إلى 3% من الإيراد
2. مبلغ ثابت قدره USD 100 شهريًا
3. من 50% إلى 70% من الإيراد
4. نحو 15% إلى 30% من الإيراد، قبل عمولات منصات الحجز

يعلن مطوّر في Canggu عن "عائد إجمالي على الاستثمار بنسبة 11.5%" على فيلا بقيمة IDR 4.2 مليار. ما الطريقة الأدق لشرح هذا الرقم للمشتري؟

1. إنه الدخل الصافي المضمون بعد الضريبة
2. إنه الإيراد المتوقع مقسومًا على تكلفة الشراء، قبل أي خصومات تشغيلية، لذا يجب أن تسأل عن افتراضات نسبة الإشغال والسعر الليلي
3. إنه النمو السنوي لسعر الفيلا
4. إنه العائد الذي حققته مشاريع المطوّر السابقة بالفعل

طالما بيعت الفيلات ذات العلامات التجارية والشقق الفندقية في بالي بعائد مضمون. ما نقطة الضعف التي أشارت إليها أبحاث JLL؟

1. الضمانات غير قانونية وباطلة
2. الضمانات تستمر دائمًا طوال مدة الإيجار
3. كانت الضمانات المعتادة قصيرة (نحو 7% لمدة ثلاث سنوات)، وبعض المشاريع الأضعف لم تتمكن من تحقيق عوائد كافية بعد انتهاء الضمان
4. تدفع حكومة بالي الضمانات

أرقام توضيحية: يعرض مطوّر ضمان إيجار سنويًا بنسبة 8% لمدة 3 سنوات على فيلا سعرها IDR 4,000,000,000. ما إجمالي المبلغ المضمون خلال الفترة (بـ IDR)؟

أرقام توضيحية: يوقّع مشترٍ صفقة فيلا على الخارطة بنظام الإيجار طويل الأجل لمدة 30 سنة؛ وتبدأ مدة الإيجار من تاريخ التوقيع. وُعد بالتسليم خلال 18 شهرًا لكن الفيلا سُلِّمت بعد 36 شهرًا. كم سنة تتبقى من الإيجار عندما يتمكن من استخدامها؟

يطلب مطوّر صغير في بالي من مشتريك دفع 70% مقدمًا في حساب شركته، دون حساب ضمان. ما الحماية التي يجب أن توصي بها؟

1. دفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز لا تُصرف إلا بعد تحقّق مستقل، مع عقد مفصّل ومدقّق بناء مستقل
2. ادفع مقدمًا لكن اطلب خصمًا
3. ادفع نقدًا لمشرف الموقع لتسريع الأمور
4. اقبل، لأن القانون الإندونيسي يضمن جميع دفعات البيع على الخارطة

في أي مرحلة من بناء فيلا على الخارطة يكون انسحاب المقاول أكثر احتمالًا، وفقًا لمشغّلين في بالي؟

1. قبل تمهيد الأرض
2. في يوم توقيع PPJB
3. بعد صدور SLF
4. قرب نهاية البناء، عندما يكون معظم المال قد دُفع بالفعل

أرقام توضيحية: تُؤجَّر فيلا سُلِّمت حديثًا بسعر IDR 3,500,000 لليلة. تُفرض الضريبة الإقليمية على خدمات الفنادق (PBJT، التي تشمل الفيلات) بنسبة 10%. كم تبلغ PBJT المستحقة لكل ليلة (بـ IDR)؟

يقول كتيّب أحد المطوّرين إن الزوار الصينيين يهيمنون الآن على السياحة في بالي. وفقًا لبيانات BPS للنصف الأول من 2026، ما الدولة التي كانت فعليًا أكبر مصدر للزيارات الأجنبية إلى بالي؟

1. الصين
2. أستراليا
3. الهند
4. المملكة المتحدة

أرقام توضيحية مستندة إلى بيانات BPS: استقبلت بالي نحو 3.2 مليون زيارة أجنبية في النصف الأول من 2026، منها 802,837 زيارة أسترالية. ما حصة الزيارات القادمة من أستراليا (بالنسبة المئوية، برقم عشري واحد)؟

يقول مشترٍ إن السياحة في بالي تنمو كل عام، لذا لا يمكن لدخل الإيجار إلا أن يرتفع. ماذا تُظهر أرقام 2026؟

1. ارتفع عدد الوافدين بأكثر من 10% في 2026، لذا فالادعاء صحيح
2. تضاعف عدد الوافدين بعد فرض الرسوم السياحية
3. بلغ عدد الوافدين الأجانب 6.95 مليون في 2025، لكن الأشهر الثمانية الأولى من 2026 كانت أقل بنحو 1.6% من العام السابق
4. توقفت BPS عن نشر بيانات الوافدين إلى بالي في 2026

يريد زميل فرنسي استهداف المشترين الأوروبيين. ما الدولة الأوروبية التي أرسلت أكبر عدد من الزوار إلى بالي في النصف الأول من 2026؟

1. فرنسا
2. ألمانيا
3. روسيا
4. المملكة المتحدة

أرقام توضيحية مستندة إلى متوسطات AirDNA في بالي: تحقق فيلا متوسط سعر يومي قدره USD 130 بنسبة إشغال 57%. ما الإيراد السنوي الإجمالي الذي يعنيه ذلك (بـ USD)؟

يعد مطوّر بنسبة إشغال 85% طوال العام لفيلا جديدة من غرفتي نوم في Canggu. ما المعيار الصادق الذي تشاركه مع عميلك؟

1. بلغ متوسط إشغال الفنادق المصنّفة في بالي نحو 65% في يونيو 2026 (الأعلى بين المقاطعات)، وتُظهر AirDNA نحو 57% للإيجارات قصيرة الأجل على مدى 12 شهرًا، لذا فإن 85% طوال العام تحتاج إلى إثبات قاطع
2. 85% هو متوسط بالي وفقًا لـ BPS
3. الإشغال لا يهم للفيلات، بل السعر الليلي فقط
4. الإيجارات قصيرة الأجل تتفوق دائمًا على الفنادق بـ 20 نقطة

ماذا يحدث عندما ينتهي إيجار طويل الأجل لمدة 25 سنة على فيلا في بالي دون الاتفاق على تمديد؟

1. يصبح المستأجر تلقائيًا مالكًا بالتملك الحر
2. يتحوّل الإيجار إلى Hak Pakai
3. تعود الأرض والمبنى إلى مالك الأرض، وتنخفض قيمة العقد المتبقية إلى صفر
4. تشتري الحكومة الفيلا بقيمتها السوقية

مثال مبسّط: يدفع عميل USD 300,000 مقابل فيلا تتبقى من إيجارها 25 سنة. باستخدام نظرة خطية (دون نمو في السوق، وتنخفض القيمة بالتساوي مع الوقت)، كم تساوي قيمة الإيجار بعد 10 سنوات (بـ USD)؟

أرقام توضيحية: تبلغ تكلفة فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل USD 250,000 مع 20 سنة متبقية، وتحقق USD 22,000 صافيًا سنويًا. إذا اعتبرت السعر تكلفة موزّعة بالتساوي على مدة الإيجار (USD 12,500 سنويًا)، فما العائد السنوي الحقيقي على سعر الشراء (بالنسبة المئوية)؟

أرقام توضيحية: فيلا اشتُريت بـ USD 350,000 تحقق USD 45,000 إيرادات إيجار إجمالية سنويًا. وتستهلك الإدارة ورسوم المنصات والموظفون والمرافق والصيانة والضرائب 40% من هذا الإيراد. ما العائد الصافي (بالنسبة المئوية، برقم عشري واحد)؟

يسأل مستثمر عن تكلفة التأشيرة الذهبية في إندونيسيا عبر الاستثمارات السلبية (السندات الحكومية أو الأسهم المدرجة أو صناديق الاستثمار) دون تأسيس شركة. ما الإجابة الصحيحة؟

1. USD 100,000 لمدة 10 سنوات
2. USD 350,000 لتصريح مدته 5 سنوات أو USD 700,000 لتصريح مدته 10 سنوات
3. أي فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل تتجاوز USD 500,000
4. Rp 2 مليار في حساب توفير لمدة 10 سنوات

زوجان أستراليان متقاعدان يسألان عن تأشيرة المنزل الثاني. ما الشرط المالي الأساسي؟

1. امتلاك أي فيلا في بالي
2. دخل أجنبي سنوي قدره USD 60,000
3. USD 1 مليون في أسهم إندونيسية
4. أموال لا تقل عن Rp 2 مليار (نحو USD 130,000) في بنك إندونيسي، لإقامة مدتها 5 أو 10 سنوات

رحّال رقمي يحمل KITAS العمل عن بُعد E33G يريد شراء فيلا وتحصيل دخل الإيجار بنفسه. بماذا يجب أن تخبره؟

1. تغطي E33G الدخل من مصادر أجنبية فقط، لذا فإن دخل الإيجار من فيلا في بالي يحتاج إلى هيكل مناسب (مشغّل مرخّص أو شركة) واستشارة ضريبية
2. تسمح له E33G بممارسة أي نشاط تجاري في إندونيسيا
3. يمكنه تأجيرها باسمه الشخصي على Airbnb
4. دخل الإيجار معفى من الضريبة لحاملي KITAS

تُظهر بيانات الهجرة إصدار 1,274 تأشيرة ذهبية بين يوليو 2024 ومايو 2026، بقيمة نحو USD 2.9 مليار. ما الاستنتاج الصحيح لوكيل فيلات في بالي؟

1. ذهبت معظم التصاريح إلى أستراليين يشترون فيلات
2. فشل البرنامج وأُغلق
3. جاء نحو 98% من الأموال من مستثمرين من الشركات، وكان الأمريكيون والصينيون والتايوانيون في مقدمة الجنسيات، لذا فإن المشترين الأفراد للتأشيرة الذهبية شريحة صغيرة
4. كان على كل حامل شراء عقار في بالي

يدّعي بائع في Buleleng أن قيمة أرضه ستتضاعف لأن 'مطار شمال بالي سيُفتتح قريبًا'. ما الوضع في أكتوبر 2026؟

1. افتُتح في 2025
2. الموقع في Kubutambahan بـ Buleleng مدرج في خطة التنمية الوطنية 2025 إلى 2029، وأيّد الرئيس تسريعه في يوليو 2026، لكنه لا يزال في مرحلة التخطيط دون موعد للبناء
3. ألغت وزارة النقل المشروع
4. إنه قيد الإنشاء ومن المقرر افتتاحه في 2027

أي مؤشر من 2026 يدل بوضوح أكبر على خطر فائض المعروض من الفيلات في بالي؟

1. وصلت فنادق بالي إلى نسبة إشغال 100%
2. أُلغيت الرسوم السياحية
3. نما عدد الوافدين بنسبة 15% في 2026
4. قفزت إعلانات الفيلات على إحدى منصات التأجير من نحو 2,400 في يونيو إلى أكثر من 3,300 في أكتوبر 2026، وطلبت الإعلانات الجديدة أسعارًا أقل بنحو 5% من أواخر 2025، بينما ترصد AirDNA أكثر من 48,000 إعلان نشط للإيجار قصير الأجل

يريد عميل بناء فيلا للإيجار على أرض حقول أرز منتجة في Tabanan. ما الخطر التنظيمي الذي تنبّه إليه أولًا؟

1. لا شيء، حقول الأرز هي الخيار القانوني الأرخص
2. في سبتمبر 2025، طلب الحاكم Koster من رؤساء المقاطعات ورؤساء البلديات التوقف عن إصدار تراخيص جديدة للفنادق والفيلات على الأراضي الزراعية المنتجة، لذا قد لا يحصل المشروع على ترخيص أبدًا
3. لون السقف فقط هو المنظَّم
4. يمكن إعادة تصنيف الأراضي الزراعية تلقائيًا بعد 5 سنوات

وفقًا لبيانات إعلانات Bali Villa Hub المنشورة في أكتوبر 2026، أي منطقة سجّلت أعلى إيجار وسيط مطلوب لفيلا من غرفتي نوم بعقد شهري؟

1. Pererenan، بنحو USD 2,414 شهريًا
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

أرقام توضيحية: تُؤجَّر فيلا من غرفتي نوم في Pererenan بعقد سنوي بسعر USD 2,414 شهريًا. وتبلغ تكلفة الإيجار طويل الأجل USD 280,000. ما العائد الإيجاري الإجمالي (بالنسبة المئوية، برقم عشري واحد)؟

عائلة من جاكرتا تريد فيلا في بالي. أبقى Bank Indonesia سعر BI Rate عند 5.75% في يوليو 2026 بعد زيادات بلغت 100 نقطة أساس في ذلك العام، مع الروبية قرب 17,900 لكل USD. ما الذي يجب أن تضعه في اعتبارك؟

1. لا يمكن للمشترين الإندونيسيين الشراء في بالي
2. خُفّضت الفائدة إلى الصفر، لذا فالتمويل العقاري مجاني
3. بصفتهم مواطنين إندونيسيين يمكنهم حيازة التملك الحر Hak Milik، لكن ارتفاع الفائدة يجعل التمويل العقاري أغلى، لذا تحقّق من خطة اقتراضهم مبكرًا
4. يجب عليهم استخدام PT PMA

أرقام توضيحية: يشتري مشترٍ إندونيسي فيلا بالتملك الحر مقابل IDR 5,000,000,000. تبلغ BPHTB نسبة 5% من قيمة الاستحواذ ناقص NPOPTKP؛ افترض الحد الوطني الأدنى لـ NPOPTKP البالغ IDR 80,000,000 لأول استحواذ. كم تبلغ BPHTB المستحقة (بـ IDR)؟

أرقام توضيحية: يشتري المشتري نفسه لاحقًا عقارًا ثانيًا في المقاطعة نفسها مقابل IDR 3,000,000,000. لا يمكن استخدام NPOPTKP مرة أخرى في استحواذ ثانٍ. كم تبلغ BPHTB المستحقة (بـ IDR)؟

أرقام توضيحية: ينقل بائع ملكية فيلا بالتملك الحر مقابل IDR 6,200,000,000. وتبلغ ضريبة الدخل النهائية على نقل ملكية الأراضي والمباني 2.5% من القيمة الإجمالية. كم يدين البائع (بـ IDR)؟

في بيع بالتملك الحر بين إندونيسيَّين في بالي، من يدفع قانونًا أي ضريبة على نقل الملكية؟

1. المشتري يدفع الاثنتين
2. يدفع البائع ضريبة الدخل النهائية بنسبة 2.5% ويدفع المشتري BPHTB بنسبة 5%
3. يدفع كاتب العدل الاثنتين من أتعابه
4. تُقسَّم الضريبتان 50/50 بحكم القانون

أرقام توضيحية: يسلّم مطوّر منزلًا أرضيًا جديدًا في ديسمبر 2026 مقابل IDR 4,500,000,000 (دون ضريبة القيمة المضافة). وتبلغ ضريبة القيمة المضافة فعليًا 11% (12% على أساس 11/12 من السعر). وبموجب PMK 90/2025، تتحمل الحكومة 100% من ضريبة القيمة المضافة على أول IDR 2 مليار للمنازل التي يصل سعرها إلى IDR 5 مليار. كم يدفع المشتري من ضريبة القيمة المضافة (بـ IDR)؟

فيلا جديدة سعرها IDR 5,600,000,000 والتسليم في نوفمبر 2026. هل ينطبق حافز ضريبة القيمة المضافة لعام 2026 (PPN DTP)؟

1. نعم، على أول IDR 2 مليار
2. نعم، على السعر كاملًا
3. لا، لأن السعر أعلى من سقف IDR 5 مليار، لذا تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة كاملة
4. فقط إذا كان المشتري أجنبيًا

أرقام توضيحية: يؤجّر مالك أرض مقيم ضريبيًا في إندونيسيا أرضًا لمشترٍ أجنبي لمدة 25 سنة بإجمالي IDR 2,000,000,000. وتبلغ ضريبة الدخل النهائية على إيجار الأراضي والمباني 10% من المبلغ الإجمالي. كم تبلغ الضريبة المستحقة (بـ IDR)؟

أرقام توضيحية: يؤجّر مالك مقيم في إندونيسيا فيلا بعقد سنوي مقابل USD 24,000. حوّل بسعر IDR 17,900 لكل USD، ثم طبّق الضريبة النهائية بنسبة 10% على دخل الإيجار. كم تبلغ الضريبة المستحقة (بـ IDR)؟

أرقام توضيحية: يبيع أجنبي غير مقيم السنوات المتبقية من فيلته بنظام الإيجار طويل الأجل مقابل USD 200,000. ويُفرض على التنازل عن الإيجار ضريبة كدخل إيجار: 10% للمقيمين ضريبيًا، و 20% لغير المقيمين (قابلة للتخفيض بموجب اتفاقية ضريبية). قبل أي إعفاء بموجب اتفاقية، كم تبلغ الضريبة المستحقة (بـ USD)؟

أرقام توضيحية: يتقاضى كاتب عدل PPAT نسبة 0.75% على صفقة قيمتها IDR 3,580,000,000 (الحد الأقصى القانوني 1%). كم تبلغ الأتعاب (بـ IDR)؟

أرقام توضيحية: يحجز ضيوف فيلا مرخّصة لمدة 5 ليالٍ بسعر IDR 3,000,000 لليلة. وتبلغ ضريبة الفنادق الإقليمية (PBJT على الإقامة، سابقًا PHR أو PB1) نسبة 10%. كم تبلغ الضريبة المحصّلة (بـ IDR)؟

يفترض مالك أن Airbnb تتولى جميع الضرائب على فيلته في بالي. ما الموقف الصحيح؟

1. تحصّل Airbnb وتدفع كل ضريبة إندونيسية
2. الإيجارات قصيرة الأجل معفاة من الضريبة في بالي
3. الضيوف وحدهم يدفعون الضريبة، في المطار
4. لا تحصّل Airbnb دائمًا ضريبة الفنادق البالغة 10% في إندونيسيا، لذا يجب على المشغّل التسجيل للحصول على NPWPD والإقرار بها ودفعها شهريًا

أرقام توضيحية: تُباع فيلا مقابل IDR 7,160,000,000 بعمولة وكالة قدرها 5%. كم تبلغ العمولة (بـ IDR)؟

أرقام توضيحية: تُباع فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل مقابل USD 400,000. وتُقسَّم العمولة البالغة 5% بنسبة 50/50 بين وكالة العرض والوكالة التي جلبت المشتري. كم تحصل كل وكالة (بـ USD)؟

في بيع نموذجي لفيلا في بالي، من يدفع عمولة الوكيل البالغة 5%؟

1. البائع عادةً؛ وأي رسوم لوكيل المشتري منفصلة ويجب الاتفاق عليها كتابيًا
2. المشتري دائمًا
3. مالك أرض الإيجار طويل الأجل
4. كاتب العدل، من ضرائب نقل الملكية

سعر توضيحي: IDR 17,900 لكل USD (تم تداول الروبية قرب IDR 17,901 في 6 أكتوبر 2026). يخصّص عميل ميزانية قدرها USD 250,000. كم يساوي ذلك بـ IDR؟

سعر توضيحي: IDR 17,900 لكل USD. فيلا معروضة بسعر IDR 3,222,000,000. كم يبلغ السعر بـ USD؟

أرقام توضيحية: يشتري أمريكي فيلا مقابل IDR 4,475,000,000 عندما يكون السعر IDR 17,900 لكل USD. وبعد سنوات يبيعها بسعر IDR نفسه، لكن الروبية ارتفعت إلى IDR 16,500 لكل USD. كم يبلغ ربحه من العملة (بـ USD، مقرّبًا)؟

أرقام توضيحية: تبلغ تكلفة فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل USD 300,000 لمدة 30 سنة. كم تبلغ التكلفة لكل سنة إيجار (بـ USD)؟

أرقام توضيحية: يستأجر مشترٍ 4 are من الأرض (1 are = 100 m2) بسعر IDR 6,000,000 لكل are سنويًا لمدة 25 سنة، تُدفع مقدمًا. ما إجمالي سعر الإيجار (بـ IDR)؟

أرقام توضيحية: فيلا اشتُريت بـ USD 320,000 تحقق USD 48,000 إجمالًا سنويًا. تأخذ الإدارة 20% من الإجمالي، ورسوم المنصات 15% من الإجمالي، والصيانة والمرافق USD 6,000. ما العائد الصافي (بالنسبة المئوية، برقم عشري واحد)؟

باستخدام المثال السابق (السعر USD 320,000، صافي الدخل USD 25,200 سنويًا)، ما فترة الاسترداد البسيطة، وبماذا يجب أن تقارنها؟

1. نحو 7.9 سنوات، دون مقارنة بشيء
2. نحو 12.7 سنة، ويجب مقارنتها بمدة الإيجار المتبقية (في إيجار لمدة 25 سنة، لا يتبقى بعد الاسترداد سوى نحو 12 سنة من الربح)
3. نحو 25 سنة، أي مدة الإيجار
4. نحو 3.8 سنوات، لأن دخل الإيجار يتضاعف مع الوقت

يسأل مشترٍ أسترالي: 'هل يمكنني ببساطة شراء الفيلا بالتملك الحر باسمي؟' ما الجواب الصريح؟

1. نعم، يمكن لأي أجنبي حيازة Hak Milik
2. لا. التملك الحر Hak Milik مخصّص للمواطنين الإندونيسيين. وخياراته هي الإيجار طويل الأجل (Hak Sewa)، أو Hak Pakai على منزل يستوفي الحد الأدنى للسعر، أو شركة (PT PMA) تحوز سند HGB
3. نعم، إذا تزوّج بأي شخص
4. فقط إذا دفع BPHTB مضاعفة

متقاعد ألماني يريد منزلًا أرضيًا في بالي بنظام Hak Pakai (حق الانتفاع). ما الحد الأدنى للسعر المطبّق على الأجانب لمنزل أرضي في بالي بموجب Kepmen ATR/BPN 1241/2022؟

1. IDR 1 مليار
2. IDR 2 مليار
3. IDR 10 مليار
4. IDR 5 مليار

كم يمكن أن يدوم Hak Pakai على منزل سكني لمالك أجنبي، باحتساب التمديدات؟

1. حتى 80 سنة إجمالًا (30 + 20 + 30)
2. 10 سنوات، غير قابلة للتجديد
3. إلى الأبد، مثل التملك الحر
4. 25 سنة، مثل عقد الإيجار المعتاد

زوجان هولنديان يريدان PT PMA ليتمكنا من 'تملّك' فيلا لقضاء العطلات سيؤجّرانها بضعة أسابيع في السنة. بماذا تخبرهما بصراحة؟

1. PT PMA شركة صورية رخيصة يمكن لأي شخص فتحها عبر الإنترنت
2. PT PMA شركة تشغيلية حقيقية مملوكة للأجانب، بمتطلبات رأس مال كبيرة، وتراخيص مطابقة لرمز KBLI الخاص بها (55193 للفيلات التجارية)، وإقرارات ضريبية وتقارير؛ وقد ضغط مسؤولو بالي في 2026 لإثبات رأس المال وضد المكاتب الافتراضية، لذا نادرًا ما تناسب منزلًا للعطلات يُستخدم من حين لآخر
3. تسمح لهما PT PMA بحيازة Hak Milik
4. لا تحتاج إلى أي تسجيل ضريبي إندونيسي

يقول عميل روسي إن سائقه البالي سيضع الأرض باسمه 'نيابة عنه'، بدعم من اتفاق جانبي خاص. ما نصيحتك؟

1. إنها ممارسة معتادة وآمنة تمامًا
2. لا بأس إذا كان الاتفاق بالإنجليزية
3. ارفض ترتيبها: هياكل الأسماء المستعارة لا تمنح الأجنبي أي حماية قانونية، وقد اتجهت بالي إلى معاقبتها، لذا فهو يخاطر بخسارة الأرض وبالتعرض للمسؤولية
4. إنها قانونية إذا كان السائق قريبًا له

ما أول فحص للوثائق قبل أي عربون على فيلا أو أرض في بالي؟

1. افحص شهادة الأرض لدى مكتب الأراضي المحلي BPN: اسم الحائز، ونوع السند، والمساحة، وأي رهن أو حجز أو نزاع
2. اطلب من البائع صورة جميلة للشهادة
3. تحقّق من تقييمات المطوّر على Google
4. تأكّد من ظهور الفيلا على Airbnb

قطعة أرض في Canggu تبدو مثالية، لكن العميل يخطط للإيجار قصير الأجل. أي فحص للتصنيف العمراني هو الأهم؟

1. لون المنازل المجاورة
2. أجرِ فحصًا للتصنيف العمراني (KKPR): المناطق السياحية تدعم تراخيص التأجير الكاملة، والمناطق السكنية مقيّدة، والمناطق الزراعية الخضراء ممنوعة على الإيجارات
3. التصنيف العمراني لا يهم إلا للفنادق التي تزيد على 100 غرفة
4. يمكن للبائع تغيير التصنيف العمراني

فيلا قديمة معروضة للبيع لا تملك إلا ترخيص بناء IMB من 2015. بماذا تخبر المشتري الذي يريد تأجيرها؟

1. IMB يكفي إلى الأبد
2. لا حاجة إلى تراخيص للفيلات
3. الفيلات الجديدة وحدها تحتاج إلى تراخيص
4. يجب تحويل IMB إلى PBG مع SLF (شهادة الصلاحية الوظيفية) قبل الحصول على رخصة تأجير أو تجديدها، لذا احسب التكلفة والوقت في العرض

قطعة أرض رخيصة قرب Uluwatu لا يُوصل إليها إلا عبر ممر مشاة يعبر أرض جار. ما النصيحة الصحيحة؟

1. اشترِ الآن، وسيوافق الجار حتمًا لاحقًا
2. الوصول لا يهم لقيمة الفيلا
3. اجعل الوصول القانوني بطريق شرطًا: احصل على حق مرور مسجّل أو اشترِ شريط الوصول، لأن القطعة المحصورة قد يستحيل بناؤها أو ترخيصها أو إعادة بيعها
4. استخدم مهبطًا للمروحيات بدلًا من ذلك

الأرض المعروضة أرض عائلية بالية ورثها أربعة إخوة، لكن الأخ الأكبر وحده يتفاوض. ماذا يجب أن تشترط؟

1. لا شيء، الأخ الأكبر هو من يقرر
2. إثبات أن كل حائز مسجّل أو وريث موافق ويوقّع أمام كاتب العدل (والأزواج عند الاقتضاء)، وإلا يمكن الطعن في الصفقة لاحقًا
3. مجرد موافقة شفهية من الوالدين
4. عربون أعلى للتعويض

مستثمر من الشرق الأوسط يريد أن يمنحه شراء فيلا التأشيرة الذهبية الإندونيسية. ما الإجابة الصحيحة؟

1. أي فيلا تتجاوز USD 300,000 مؤهلة
2. يمكن لحاملي التأشيرة الذهبية تملّك Hak Milik
3. الفيلا على أرض مستأجرة لا تؤهل مباشرة؛ والمسارات الفردية هي أساسًا USD 350,000 (5 سنوات) أو USD 700,000 (10 سنوات) في السندات أو الأسهم أو الصناديق، لذا أحِله إلى مختص في الهجرة
4. التأشيرة الذهبية للإندونيسيين فقط

يقرأ مشترٍ فرنسي أن لعقد الإيجار 'خيار تمديد'. أي بند يحميه أكثر؟

1. تمديد بسعر ثابت أو مرتبط بالتضخم مكتوب في عقد الإيجار، مع بند تنازل يسمح له بنقل الإيجار
2. تمديد 'بسعر يُتفق عليه مع مالك الأرض'
3. وعد شفهي من ابن مالك الأرض
4. لا بند، لأن التمديدات تلقائية

تسأل مشترية من جاكرتا عن الفرق بين شرائها وشراء أجنبي. ماذا تشرح لها؟

1. يجب أن تستخدم الإيجار طويل الأجل مثل الأجانب
2. بصفتها مواطنة إندونيسية يمكنها حيازة التملك الحر Hak Milik، وتدفع BPHTB بنسبة 5% بعد خصم NPOPTKP المحلي في أول استحواذ، ويدفع البائع الضريبة النهائية بنسبة 2.5%
3. لا تدفع أي ضريبة على الإطلاق
4. تحتاج إلى PT PMA

تنظّم رحلة معاينة لعميل بريطاني. ما الذي يجب أن يعرفه عن الرسوم السياحية في بالي؟

1. تُدفع عن كل يوم إقامة
2. تبلغ IDR 1.5 مليون
3. اختيارية لمشتري العقارات
4. تبلغ IDR 150,000 لكل زائر أجنبي في كل زيارة، وتُدفع عبر بوابة LoveBali الرسمية (lovebali.baliprov.go.id) أو في المطار، ويُعفى منها حاملو KITAS و KITAP

مشترٍ في Melbourne يريد الشراء دون السفر. ما الطريقة الأكثر أمانًا لإدارة شراء عن بُعد؟

1. أرسل السعر كاملًا إلى الحساب الشخصي للبائع لتأمينه
2. ادفع عبر إجراءات كاتب العدل فقط بعد التحقّق من السند والتصنيف العمراني والتراخيص، ووقّع عبر توكيل مُعَدّ بشكل صحيح أو شخصيًا في زيارة لاحقة، مع محامٍ مستقل يراجع كل شيء
3. دع الوكيل يوقّع كل شيء دون تفويض مكتوب
4. ادفع نقدًا عبر صديق

يعرض مطوّر على الخارطة 'عائدًا مضمونًا على الاستثمار بنسبة 15%' ويطلب عربونًا في حساب شخصي قبل إظهار شهادة الأرض. كيف تتصرف؟

1. ادفع بسرعة للحصول على سعر الحجز المبكر
2. اطلب خصمًا فقط
3. اعتبرها علامة تحذير: ارفض الدفع قبل فحص الشهادة لدى BPN ومراجعة التصنيف العمراني والتراخيص، وقارن الوعد بمعايير حقيقية (نحو 57% متوسط إشغال على AirDNA)
4. العوائد المضمونة محمية بالقانون في بالي

رحّلت دائرة الهجرة 342 أجنبيًا في بالي من يناير إلى يونيو 2026. ما المخالفات الأكثر شيوعًا؟

1. السرعة الزائدة
2. شراء فيلات بنظام الإيجار طويل الأجل
3. التأخر في دفع الرسوم السياحية
4. إساءة استخدام تصاريح الإقامة وتجاوز مدة الإقامة

بعد البيع، يسأل عميلك إن كان يمكنه تأجير الفيلا باسمه الشخصي على منصات الحجز. ما الإجابة الصحيحة في 2026؟

1. نعم، يمكن لأي فرد عرض فيلا
2. يُعد الإيجار قصير الأجل نشاطًا تجاريًا، لذا يجب أن يتم عبر كيان مسجّل (شركته PT PMA أو شركة إدارة مرخّصة تعمل كمشغّل)، والإعلانات غير المرخّصة معرّضة للإزالة
3. نعم، إذا دفع الرسوم السياحية
4. الروس وحدهم مقيّدون

ما الذي يجب أن يتضمنه عقد إدارة فيلا جيد لمالك مقيم في الخارج؟

1. جدول التنظيف فقط
2. وعد بنسبة إشغال 90%
3. رسوم واضحة (تأخذ الإدارة عادةً نسبة من الإيراد الإجمالي)، وكشوف شهرية، والمسؤولية عن التراخيص، وضريبة الفنادق البالغة 10% وضريبة دخل الإيجار البالغة 10% عند الاقتضاء، وميزانيات الصيانة، وبند للخروج
4. لا شيء، المصافحة أمر عادي في بالي

يقارن عميل بين فيلتين بنظام الإيجار طويل الأجل بالسعر نفسه: إحداهما تتبقى لها 28 سنة، والأخرى 13 سنة. كيف تشرح الفرق بصدق؟

1. لهما القيمة نفسها لأن السعر واحد
2. تتبع قيمة الإيجار طويل الأجل منحنى على شكل S: تنخفض ببطء في البداية ثم بشكل أسرع بعد نحو السنة الخامسة عشرة، لذا يجب أن يُتداول إيجار الـ 13 سنة بخصم حقيقي (غالبًا من 20% إلى 30%) ما لم يكن له تمديد مضمون
3. الإيجار الأقصر أفضل لأنه أحدث
4. السنوات المتبقية لا تهم إلا في التملك الحر