صفقة في بالي من البداية إلى النهاية

تتضمن الصفقة في بالي عناصر متحركة أكثر من معظم الأسواق: نوع حق الأرض، والتصنيف العمراني، وتصاريح البناء، ونوعان من المسؤولين، الموثّق وPPAT. يشرح هذا الدرس ثلاث صفقات وينتهي بمثال محسوب بالروبية.

من يفعل ماذا

• الوسيط (إندونيسي، معتمد، يعمل لدى شركة P4): يعرض العقار، ويسوّقه، ويؤهل العملاء، ويتفاوض، ويحافظ على سير الملف.
• المحامي المستقل للمشتري: الفحص النافي للجهالة ومراجعة العقد. تقدّر Global Investments أتعابه بين IDR 20 million و60 million.
• الموثّق: يصوغ الاتفاقيات ويوثّقها، مثل PPJB (اتفاقية البيع الأولية) وعقود الإيجار.
• PPAT (مسؤول عقود الأراضي): يتحقق من الشهادة ويوقّع AJB (Akta Jual Beli، عقد البيع). لا يمكن تسجيل نقل حقوق الأراضي إلا بعقد من PPAT (Hukumonline).
• BPN (الهيئة الوطنية للأراضي): تحتفظ بسجل الأراضي وتصدر الشهادة المحدّثة.
• مكاتب الضرائب: تذهب ضريبة الدخل النهائية على البائع إلى مكتب الضرائب الوطني، وتذهب BPHTB التي يدفعها المشتري إلى الإقليم.
• المطوّر (على الخارطة فقط): يبني، ويحصل على التصاريح، ويسلّم الوحدة.

الصفقة 1: إعادة بيع بين إندونيسيين، أو بيع بحق Hak Pakai لأجنبي

1. اتفاقية عرض موقعة مع المالك، تتضمن الأتعاب وتاريخ الدفع.
2. العرض والشروط متفق عليها كتابيًا: السعر، والعربون، والجدول الزمني، وما يبقى في الفيلا.
3. فحص الشهادة (cek sertifikat). يتحقق PPAT من الشهادة لدى BPN لمعرفة المالك المسجل والرهون والنزاعات. النسخة المصورة لا تثبت شيئًا.
4. التصنيف العمراني والتصاريح. تحقق من المنطقة في المخطط المكاني، ومن موافقة البناء PBG (التي حلت محل IMB القديمة)، ومن شهادة الصلاحية للاستخدام SLF. وتصف Bali Exception المناطق الخضراء بأنها أراضٍ زراعية يُقيَّد فيها البناء بشدة.
5. توقيع جميع الملاك. كثيرًا ما يكون للأراضي العائلية عدة ورثة. ويجب أن يوافق كل واحد منهم.
6. PPJB عند الحاجة. عندما يكون الدفع على مراحل أو تكون إحدى الوثائق ناقصة، يوقّع الطرفان PPJB أمام موثّق. وهي لا تنقل الملكية بحد ذاتها (Hukumonline).
7. دفع الضرائب. يدفع البائع ضريبة دخل نهائية بنسبة 2.5% من السعر الإجمالي (المديرية العامة للضرائب). ويدفع المشتري BPHTB بنسبة تصل إلى 5% من القيمة التي تتجاوز حد الإعفاء الضريبي البالغ IDR 80 million على الأقل (Hukumonline). ويُدفع كلاهما قبل AJB.
8. توقيع AJB أمام PPAT، ودفع المبلغ المتبقي.
9. التسجيل. يرسل PPAT العقد إلى BPN، التي تسجل المالك الجديد.

بالنسبة للمشتري الأجنبي بحق Hak Pakai، الخطوات نفسها، لكن يجب أن يبلغ السعر الحد الأدنى في بالي (IDR 5 billion للمنزل)، ويتحول المنزل من Hak Milik إلى Hak Pakai عندما يشتريه أجنبي (Hukumonline، PP 18/2021).

الصفقة 2: فيلا بإيجار طويل الأجل

معظم المشترين الأجانب يستأجرون لمدة طويلة. وتشرح Emerhub (يونيو 2026):

1. اتفق على المدة، عادةً من 25 إلى 30 عامًا، وعلى بند التمديد، مع تحديد السعر أو طريقة حسابه من الآن.
2. أجرِ فحوص الشهادة والتصنيف العمراني والتصاريح نفسها.
3. وقّع عقد الإيجار بعقد موثّق مع مالك Hak Milik.
4. يدفع المؤجر ضريبة دخل نهائية بنسبة 10% من الإيجار الإجمالي. اسأل الموثّق هل تنطبق BPHTB وعلى أي أساس، إذ تشير Global Investments إلى أن عقود الإيجار قد تُقيَّم بشكل مختلف.

عندما يبيع المستأجر لاحقًا السنوات المتبقية، توضح Rumavi أن التنازل يخضع للضريبة كدخل إيجاري: 10% للمقيمين ضريبيًا و20% لغير المقيمين ما لم تخفّضها معاهدة، على السعر الإجمالي.

الصفقة 3: على الخارطة

بالنسبة للمنازل التي يبيعها مطوّر وفق PP 12/2021، لا يمكن توقيع PPJB أمام موثّق إلا بعد استيفاء خمسة شروط: وضع قانوني مؤكد للأرض، ومحل بيع واضح، وPBG، والبنية التحتية، وإنجاز 20% على الأقل من البناء (Hukumonline). وإذا كان المطوّر مخطئًا وألغى المشتري، فعلى المطوّر إعادة جميع المدفوعات. وإذا انسحب المشتري، يجوز للمطوّر الاحتفاظ بما يصل إلى 10% من السعر (Hukumonline).

كثيرًا ما تقع الفلل على الخارطة بإيجار طويل الأجل خارج هذه القواعد، مع عقد إيجار للأرض واتفاقية بناء. اربط كل دفعة بمرحلة إنجاز موثقة، واحتفظ بمبلغ حقيقي للتسليم مع SLF.

ضريبة القيمة المضافة. المباني الجديدة من مطوّر مسجّل في ضريبة القيمة المضافة تخضع لضريبة فعلية بنسبة 11% (12% على السلع الفاخرة) وفق PMK 131/2024. وبموجب PMK 90/2025 تتحمل الحكومة ضريبة القيمة المضافة على أول IDR 2 billion من منزل جاهز سعره حتى IDR 5 billion، يُسلَّم في 2026 (Katadata). اسأل المستشار الضريبي للمطوّر هل يستفيد المشتري الأجنبي من ذلك.

مثال محسوب: فيلا بملكية حرة بقيمة IDR 5 billion تُباع لمشترٍ من جاكرتا

البند	من يدفع	المبلغ
السعر	المشتري	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 ناقص 80,000,000) x 5%	المشتري	IDR 246,000,000
ضريبة الدخل النهائية على البائع: 2.5%	البائع	IDR 125,000,000
عمولة الوكالة: 5%	البائع	IDR 250,000,000
ضريبة القيمة المضافة على العمولة: 11%	البائع	IDR 27,500,000
الموثّق وPPAT بنسبة 0.75% (Global Investments: حتى 1%)	مشتركة عادةً	IDR 37,500,000

يحتاج المشتري إلى نحو IDR 5.246 billion إضافة إلى أتعاب المحاماة وحصة من أتعاب الموثّق. ويحصل البائع على نحو IDR 4.5975 billion قبل حصة الموثّق. يختلف حد BPHTB من إقليم إلى آخر، لذا يؤكد الموثّق الرقم الدقيق.

للاطلاع على الجانب المالي كاملًا، اقرأ عمولة الوكيل في بالي والعقارات على الخارطة في بالي. القواعد الضريبية تتغير، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء.