القواعد التي تتبعها كل يوم في قبرص

قواعد الوكلاء في قبرص موزعة على عدد قليل من القوانين، ومعظمها قصير. وتنشأ معظم المشكلات من أتعاب لم يكتبها أحد، أو إعلان دون بيانات المالك أو رقم رخصتك، أو مشترٍ لم يتحقق منه أحد، أو دفع نقدي، أو سند ملكية لم يبحث فيه أحد. يحوّل هذا الدرس القواعد إلى عادات يومية.

1. اتفق على الأتعاب كتابيًا

لا يقدّم قانون الوكلاء العقاريين نموذج عقد. لكن ما يقوله في المادة 20 هو:

• الاستعانة بوكيل ليست إلزامية أبدًا لإتمام أي صفقة.
• يحق للوكيل المرخّص المطالبة بالأتعاب المتفق عليها. وما لم يُتفق على خلاف ذلك، تبلغ الأتعاب 3% من قيمة الصفقة، وتستحق عند إبرام اتفاق البيع أو الإيجار.
• إذا لم تتم الصفقة دون خطأ منك، يجوز لك المطالبة بأتعاب معقولة مقابل وقتك ونفقاتك.
• إذا كانت لك أو لقريب مقرّب أو لشركتك مصلحة في العقار، يجب أن تبلغ المشتري كتابيًا قبل أن تتوسط.
• أي اتفاق، مكتوب أو شفهي، يسند أعمال الوكالة إلى شخص غير مسجّل أو غير مرخّص يكون باطلًا (المادة 27).

لا يشترط القانون أن يكون اتفاق الأتعاب نفسه مكتوبًا. لكن اكتبه على أي حال. يجب أن يحدد اتفاق الوكالة مع المالك العقار، والصفقة، وأتعابك كنسبة مئوية أو مبلغ، وما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة تُضاف، ومن يدفع، ومتى تستحق، وأي حصرية، ومدة الاتفاق. ودون ذلك، ستجد نفسك تتجادل حول نسبة 3% الافتراضية.

ضريبة القيمة المضافة. تشير Leptos Estates إلى أن ضريبة القيمة المضافة تُضاف إلى العمولة. والنسبة القياسية 19% (PwC، أغسطس 2026). فأتعاب بنسبة 3% على بيع بقيمة €300,000 تساوي €9,000، إضافة إلى €1,710 ضريبة قيمة مضافة.

إقرار نقل الملكية. عند نقل ملكية بيع تم بوساطة لدى دائرة الأراضي والمساحة (DLS)، يجب على الأطراف ذكر اسم الوكيل وعنوانه وأتعابه في الإقرار. ثم يجب على الوكيل أن يدفع للمجلس 2/10,000 من المبلغ المصرّح به خلال 30 يومًا من تقاضي أتعابه (المادة 20(5) و(6)). وعلى بيع بقيمة €300,000، يساوي ذلك €60.

2. حافظ على سلامة إعلاناتك

• أرقامك. عبارة “وكيل عقاري مرخّص”، ورقم تسجيلك، ورقم رخصتك السنوية على كل إعلان ومنشور ومستند (المادة 23).
• المالك. تجعل المادة 33 نشر إعلانات عن علم لا تذكر بوضوح اسم المالك وبيانات الاتصال به جريمة، ما لم تكن تعمل كوكيل مرخّص. اسأل صاحب العمل كيف يطبّق ذلك عمليًا.
• لا ألقاب كاذبة. تقديم نفسك كوكيل أو مستشار أو وكالة وأنت غير مرخّص جريمة (المادتان 26 و33).
• إبداء الرأي في القيمة مسموح. تسمح لك المادة 22 بإبداء رأي في القيمة عندما يطلب البائع أو المشتري ذلك.
• لا وعود بالتأشيرات. للإقامة عبر الاستثمار قواعد صارمة، وقد انتهت الجنسية عبر الاستثمار في 2020 (الدرس 5).

3. أخبر المشتري بكل شيء

المادة 21 هي جوهر المهنة. سواء كنت تعمل لصالح البائع أو المشتري، يجب أن تخبر المشتري المحتمل بكل ما تعرفه عن الحالة المادية للعقار، والأعباء المترتبة عليه، وأي قيود يفرضها القانون أو المحكمة أو الدولة. وإذا لم تتمكن من الحصول على المعلومات لأسباب خارجة عن إرادتك، فقل ذلك قبل توقيع الصفقة. ويوجد تأمينك البالغ €200,000 من أجل هذا الواجب (الدرس 3).

4. اعرف عميلك (Law 188(I)/2007)

يدرج قانون منع غسل الأموال ومكافحته Law 188(I)/2007 الوكلاء العقاريين ضمن الجهات الملزمة (القسم 2A). ويشمل ذلك عقود الإيجار عندما يبلغ الإيجار €10,000 شهريًا أو أكثر. وتضيف Michael Kyprianou & Co (مارس 2025) أن المطوّرين الذين يبيعون مباشرة للمشترين مشمولون على الأرجح أيضًا. واجباتك:

1. تحديد هوية كل عميل والمستفيد الحقيقي من أي شركة، بهوية سارية.
2. فهم الصفقة وتقييم مصدر الأموال، بعمق أكبر عندما تكون المخاطر أعلى.
3. الفحص بحثًا عن الأشخاص المعرّضين سياسيًا والعقوبات.
4. الإبلاغ عن الشبهات إلى MOKAS، وحدة الاستخبارات المالية، دون تنبيه العميل.
5. الاحتفاظ بالسجلات لمدة خمس سنوات على الأقل (القسم 68، كما لخّصته Michael Kyprianou & Co).

من علامات الخطر: النقد غير المبرَّر، وإعادة البيع السريعة، والشركات الخارجية ذات الملاك غير الواضحين.

النقد. تكتب الشركة نفسها أن المدفوعات النقدية في الصفقات العقارية محدودة بسقف €10,000، بما في ذلك المدفوعات المرتبطة، مع غرامات تصل إلى 10% من النقد المستلم وسجن يصل إلى خمس سنوات. تقاضَ أتعابك بتحويل مصرفي، مقابل فاتورة، في كل مرة.

من يراقبك. يشرف المجلس اليوم على الوكلاء في مكافحة غسل الأموال. وسيسند مشروع قانون لعام 2026 هذه المهمة إلى دائرة الضرائب، كما توسّع لائحة الاتحاد الأوروبي 2024/1624 القواعد لتشمل جميع المهنيين العقاريين اعتبارًا من يوليو 2027 (Cyprus Property News). اطلب من وكالتك إجراءاتها المكتوبة.

5. احمِ البيانات الشخصية

تجمع جوازات السفر والأرقام الضريبية والكشوف المصرفية وإثباتات الدخل. ويُطبَّق GDPR الأوروبي، ويُدخله Law 125(I)/2018، الساري منذ 31 يوليو 2018، في القانون القبرصي، مع مفوّض حماية البيانات الشخصية كجهة إشراف (DLA Piper). عمليًا:

• اجمع فقط ما تحتاجه الصفقة، ووضّح السبب.
• لا ترسل أبدًا نسخًا من وثائق الهوية عبر مجموعات دردشة مفتوحة.
• احذف الملفات أو أرشفها عند انتهاء فترة الاحتفاظ، مع مراعاة السنوات الخمس لسجلات مكافحة غسل الأموال.

6. ابحث في سند الملكية لدى DLS

قد يحمل سند الملكية في قبرص رهنًا، أو memo (حجزًا لصالح دائن)، أو حظرًا، أو عقد بيع مودعًا سابقًا. وتعثر عليها من خلال شهادة بحث.

ماذا	التفاصيل
النموذج	N.50، شهادة بحث لعقار، مع الأعباء والحظر أو بدونها
الرسوم	€10 للبسيطة، و€15 مع الأعباء والحظر
كيف	إلكترونيًا عبر e-Services باستخدام CY Login، أو بالبريد الإلكتروني إلى مكتب الأراضي في المنطقة
من	المالك، أو صاحب مصلحة بموجب المادة 51A من Cap. 224، أو شخص يحمل توكيلًا رسميًا مصدّقًا

تضيف قائمة التحقق الخاصة بالمشترين لدى DLS: تأكد أن البائع هو المالك المسجّل وأن المساحة مطابقة، وتحقق من المنفذ القانوني والطرق المخططة ونزع الملكية الإجباري، واسأل عما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة تنطبق، وبالنسبة إلى المباني تأكد من وجود شهادة موافقة. ولا تدع العميل يدفع السعر كاملًا قبل أن يصبح السند باسمه.

لماذا يهم ذلك. في يوليو 2024 أبلغت وزارة الداخلية Cyprus Mail بأن DLS تلقت 21,495 طلبًا من “المشترين العالقين” بموجب قانون 2015، وهم أشخاص دفعوا ثمن منازل لكنهم لم يتمكنوا من الحصول على السند بسبب رهن المطوّر أو مخالفات التخطيط. وقد نُقلت السندات في 11,158 حالة. لا تكن الوكيل الذي باع الحالة التالية.

ما يوقع الوكلاء في المشاكل

الممارسة	الخطر
العمل دون رخصة أو خارج تعليمات صاحب العمل	السجن حتى 12 شهرًا و€3,500 بموجب Law 71(I)/2010
لا اتفاق أتعاب مكتوب	نسبة 3% الافتراضية ونزاع حول من يدفع
إعلان دون أرقامك، أو إعلان خاص دون بيانات المالك	جرائم بموجب المادتين 23 و33
إخفاء عيب أو عبء معروف	مخالفة المادة 21، ومطالبات ضد تأمينك
تجاوز فحوصات العملاء أو قبول النقد	غرامات وعقوبات سجن بموجب قوانين مكافحة غسل الأموال
لا بحث لدى DLS	مشترٍ عالق دون سند ملكية، وسمعتك ضاعت

عاداتك اليومية

• لا عرض لعقار دون اتفاق أتعاب مكتوب، شاملًا ضريبة القيمة المضافة.
• لا إعلان دون أرقامك، وفقط للملاك الذين وقّعوا مع وكالتك.
• لا حجز دون التحقق من الهوية والمستفيد الحقيقي.
• لا نقد.
• شهادة بحث من DLS في كل ملف.

هذه القواعد تتغيّر، لذا تحقّق من المصدر الرسمي قبل أن تتصرّف. تدرّب عليها في مهارات التعامل مع العملاء.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية.