اعرف السوق القبرصي: أربع مدن، والمشترون، وقواعد الإقامة

قبرص جزيرة صغيرة فيها أربعة أسواق مختلفة جدًا. فشقة مطلة على البحر في ليماسول، وفيلا متقاعد قرب بافوس، وشقة جديدة في لارنكا، ومنزل عائلي في ضاحية من ضواحي نيقوسيا، تجذب مشترين مختلفين، بأسعار مختلفة، ولأسباب مختلفة. ومعرفة هذه الفروق هي ما يجعل العملاء يثقون بك. وللتذكير، لا تغطي هذه الدورة إلا المناطق الخاضعة لسيطرة الجمهورية.

الصورة الكاملة

أحصى المجلس، استنادًا إلى بيانات دائرة الأراضي والمساحة (DLS)، 18,114 عقد بيع في 2025، بزيادة نحو 15%، وقيمة نقل ملكية تتجاوز €4.7 مليار (Cyprus Mail، يناير 2026). واستمرت الوتيرة في 2026: 14,969 عقدًا من يناير إلى سبتمبر، بزيادة 14% (بيانات DLS التي حللتها BuySell، أكتوبر 2026).

ارتفعت الأسعار أسرع من معظم أوروبا. فقد ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية لدى البنك المركزي القبرصي بنسبة 8.5% خلال عام في الربع الثاني من 2026، و2.4% خلال الربع، مع ارتفاع الشقق 8.9% والمنازل 5.8%.

المنطقة	عقود البيع 2025	من يناير إلى سبتمبر 2026	مؤشر الأسعار، الربع الثاني 2026 مقارنة بالعام السابق
ليماسول	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
لارنكا	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
نيقوسيا	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
بافوس	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
فاماغوستا (المنطقة الحرة)	891	656 (+5%)	+10.0%

مستويات الأسعار. لا يوجد سعر رسمي للمتر المربع حسب المنطقة. ويقدّم مصدران خاصان فكرة عن ذلك. فقد قدّرت دراسة BuySell وAXIA لـ 121,434 إعلانًا، نُشرت في يوليو 2025، متوسط السعر المطلوب للشقق المكوّنة من غرفتي نوم بنحو €4,497 للمتر المربع في ليماسول، و€3,878 في بافوس، و€2,379 في نيقوسيا. وقدّرت بيانات Numbeo القائمة على مساهمات المستخدمين، المنشورة في يناير 2026، أسعار وسط المدينة بنحو €4,536 في ليماسول، و€3,742 في بافوس، و€3,403 في لارنكا، و€2,714 في نيقوسيا. وحدّد دائمًا نوع الرقم الذي تذكره: مؤشر، أو سعر مطلوب، أو تقدير من المساهمين.

العوائد. أعطى مؤشر RICS وKPMG للربع الأول من 2026 متوسط عوائد إجمالية بنحو 5.4% للشقق و3% للمنازل.

من يشتري

وقّع الأجانب 41.9% من عقود البيع في الأشهر التسعة الأولى من 2026: 4,173 من مواطني دول خارج الاتحاد الأوروبي و2,094 من مواطني الاتحاد الأوروبي.

يُظهر رد وزير الداخلية على البرلمان، الذي نقلته Cyprus Mail في أكتوبر 2025، كيف يتوزع المشترون حسب المنطقة:

المنطقة	أبرز المشترين الأجانب
ليماسول	الروس، والإسرائيليون، واليونانيون
بافوس	البريطانيون، والإسرائيليون، والروس
لارنكا	الإسرائيليون، واللبنانيون، والبريطانيون
نيقوسيا	اليونانيون، والرومانيون، والروس، واللبنانيون
فاماغوستا	البريطانيون

الأعداد الواردة في ذلك الرد لا تتطابق مع إجماليه، لذا استخدمها كترتيب لا كأرقام دقيقة.

المدن الأربع

ليماسول هي المنطقة الأغلى وصاحبة أكبر عدد من عقود البيع. ويتصدر المشترون الروس والإسرائيليون بين الأجانب. كما حصدت أكبر عدد من المشاهدات على Bazaraki، البوابة الرئيسية، في أبريل 2026 (الدرس 7). توقّع أشد منافسة بين الوكلاء والمطوّرين.

سجّلت بافوس أسرع نمو في العقود في 2026 (+18%)، وهي منطقة المشترين البريطانيين، يليهم الإسرائيليون والروس.

لارنكا أرخص من ليماسول وبافوس وفق بيانات الأسعار المطلوبة أعلاه، مع طلب قوي من المشترين الإسرائيليين واللبنانيين، وواحد من أسرع ارتفاعات الأسعار في 2026.

نيقوسيا هي العاصمة والسوق الأكثر محلية، ويتصدر المشترون اليونانيون بين الأجانب. ولديها أدنى الأسعار المطلوبة بين المدن الأربع وأبطأ ارتفاع للأسعار في 2026.

قواعد يجب أن يعرفها كل وكيل

يحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي إلى تصريح. تطلب DLS تصريحًا بموجب Cap. 109 عندما يكون المشتري شخصًا أجنبيًا. وفي 2026 ناقش البرلمان أربعة مشاريع قوانين لتقييد مشتريات مواطني الدول الثالثة، مثلًا بمنزل واحد، ولحظر الأراضي الزراعية والمناطق الحساسة. وقد أُرجئت في أبريل 2026 وعادت إلى اللجنة في سبتمبر 2026 (Cyprus Property News). تحقق من وضعها قبل أن تنصح مشتريًا من خارج الاتحاد الأوروبي.

الإقامة الدائمة عبر الاستثمار. بموجب Regulation 6(2) من لوائح الأجانب والهجرة، يمكن للمستثمر من خارج الاتحاد الأوروبي الحصول على تصريح إقامة دائمة بمسار سريع. وتلخّص Michael Kyprianou & Co القواعد السارية منذ 2 مايو 2023:

• ما لا يقل عن €300,000، دون ضريبة القيمة المضافة، تُدفع للمطوّر مقابل عقار سكني جديد، من حساب مقدم الطلب نفسه. وتشمل المسارات الأخرى العقارات غير السكنية، أو أسهم الشركات، أو الصناديق المعتمدة.
• دخل مضمون لا يقل عن €50,000 سنويًا من الخارج، إضافة إلى €15,000 للزوج أو الزوجة و€10,000 لكل طفل قاصر.
• سجلات جنائية نظيفة وتأمين صحي للعائلة. ولم يعد بالإمكان إدراج الوالدين.
• فحوصات مستمرة للتأكد من أن الاستثمار والدخل لا يزالان قائمين.

في سبتمبر 2026 قال نائب وزير الهجرة إن البرنامج سيخضع للتشديد قبل انضمام قبرص إلى منطقة Schengen، وإن نحو 1,500 تصريح صدرت خلال عامين، وإنه يجري التحقق من نحو 12,000 تصريح منذ 2013 (Cyprus Mail). ولم يُنشر أي نص جديد عند تحققنا. لا تعد أبدًا بتصريح: أحِل المستثمرين إلى محامي هجرة.

انتهت الجنسية عبر الاستثمار. ألغت قبرص برنامج “جواز السفر الذهبي” في 1 نوفمبر 2020، بعد تحقيق لقناة Al Jazeera (Transparency International). وفي ديسمبر 2025 ألغى البرلمان أيضًا صلاحية مجلس الوزراء في منح الجنسية بموجبه. وذكرت Cyprus Mail أن 7,329 شخصًا حصلوا على جوازات سفر عبر البرنامج. لا تقل أبدًا لعميل إن شراء منزل يؤدي إلى جواز سفر.

العقارات على الخارطة والمباني الجديدة

تُباع المنازل الجديدة مع ضريبة القيمة المضافة. والنسبة القياسية 19%. وتنطبق نسبة 5% على السكن الرئيسي والدائم للمشتري وفق القواعد المنشورة في يونيو 2023 (Michael Kyprianou & Co، GK Law Firm):

• 5% على أول 130 متر مربع، إذا كانت قيمة هذه الـ 130 مترًا مربعًا حتى €350,000.
• يجب ألا تتجاوز مساحة المنزل 190 مترًا مربعًا وألا تتجاوز قيمة الصفقة €475,000. وفوق أي من الحدين، يخضع السعر كله لنسبة 19%.
• يجب على المشتري، أيًا كانت جنسيته، أن يسكن فيه 10 سنوات، وإلا يردّ الفرق.

لا يزال نظام أقدم (5% على أول 200 متر مربع) قائمًا لبعض المشاريع التي قُدّمت طلبات تخطيطها حتى 31 أكتوبر 2023، لكن حتى 31 ديسمبر 2026 كحد أقصى. واعتبارًا من 1 يناير 2027 لا تنطبق إلا قواعد 2023.

الخطر الآخر في البيع على الخارطة هو سند الملكية. فمشتري الشقة الجديدة ينتظر غالبًا شهادة الموافقة للمبنى والسندات المنفصلة. والحماية في الأثناء هي عقد البيع المودَع لدى DLS (الدرس 6).

كيف تتعرف على منطقتك

1. اختر منطقة واحدة وتعرّف على شوارعها ومدارسها ومواصلاتها ومشاريعها الجديدة.
2. تابع بيانات البنك المركزي وDLS وRICS، واذكر مصدرك دائمًا.
3. تعرّف على أبرز جنسيات المشترين في منطقتك ولغاتهم.
4. اسأل كل مطوّر عن نسبة ضريبة القيمة المضافة المطبقة، وما إذا كانت السندات موجودة، وما إذا كانت الأرض مرهونة.

تتغير الأسعار والقواعد بسرعة، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أن تتصرف. اطّلع على صفحة قبرص والأسواق لمعرفة ما يغطيه CloserPass.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس نصيحة استثمارية.