صفقة من البداية إلى النهاية في قبرص

تمر عملية البيع القبرصية بعدة أيدٍ: أنت، ومحامي المشتري، وغالبًا بنك، ودائرة الضرائب، ودائرة الأراضي والمساحة (DLS)، أي السجل العقاري. وقيمتك تكمن في معرفة الترتيب، والحفاظ على التزام الجميع بالمواعيد، والتأكد من ألا يُفاجأ أحد بضريبة القيمة المضافة أو رسوم نقل الملكية. يتتبع هذا الدرس عملية إعادة بيع، ثم يتناول صفقتين باليورو.

من يفعل ماذا

• أنت، الوكيل أو المساعد: اتفاق الوكالة، والتسويق، والمعاينات، والعرض، وتحديد هوية العميل، والتنسيق.
• محامي المشتري: يتحقق من السند والتصاريح، ويصوغ عقد البيع أو يراجعه، ويودعه لدى DLS.
• البنك: يقيّم العقار ويوافق على القرض.
• دائرة الضرائب: ضريبة القيمة المضافة، وطلب النسبة المخفضة 5%، والمخالصة الضريبية للبائع.
• DLS: تحتفظ بالعقد المودَع، ثم تسجّل نقل الملكية وتحصّل رسومه.

عملية إعادة بيع خطوة بخطوة

1. اتفاق الوكالة. مكتوب، مع أتعابك وضريبة القيمة المضافة (الدرس 4).
2. العرض والحجز. يأخذ كثير من البائعين عربون حجز لإيقاف المعاينات. ولم نجد قاعدة قانونية خاصة بذلك. وتنصح Danos & Associates (يونيو 2026) بالتحقق ممن يحتفظ بالمال، وما إذا كان قابلًا للاسترداد، ومدة الحجز، وما يحدث إذا فشلت فحوصات المحامي.
3. تحديد الهوية. حدّد هوية الطرفين وأي مستفيد حقيقي قبل تحريك الأموال (الدرس 4).
4. الفحوصات. يطلب المحامي شهادة بحث من DLS، ويتحقق من الرهون والحجوزات والحظر والمنفذ والتخطيط ورخص البناء وشهادة الموافقة.
5. عقد البيع. يحدد السعر، ومراحل الدفع، والتسليم، والأعباء، والضمانات، والإخلال، وتاريخ نقل الملكية.
6. الإيداع لدى DLS. انظر أدناه.
7. الموافقة على الرهن. يوافق البنك على القرض قبل الإتمام.
8. تصريح للمشتري من خارج الاتحاد الأوروبي. تطلب DLS تصريحًا بموجب Cap. 109 عندما يكون المشتري شخصًا أجنبيًا. وتقول Danos & Associates إنه يُطلب عادةً بعد توقيع العقد.
9. نقل الملكية لدى DLS. يقدّم الطرفان المستندات، ويدفع المشتري رسوم نقل الملكية، وينتقل السند.
10. أتعابك. بموجب المادة 20 تستحق عند إبرام اتفاق البيع، ما لم تتفق على خلاف ذلك.

رسم الدمغة أُلغي

حتى 2025، كان عقد البيع يخضع لرسم الدمغة قبل أن يمكن إيداعه. وتذكر EY أن قانون رسم الدمغة أُلغي اعتبارًا من 1 يناير 2026، ضمن الإصلاح الضريبي الصادر في 31 ديسمبر 2025. فالعقد الموقّع في 2026 لا يدفع شيئًا. ولا تزال بعض نشرات DLS القديمة تذكر الدمغة، وقد تظل المستندات الموقّعة قبل 2026 خاضعة للقواعد القديمة.

أودِع العقد لدى DLS

هذه هي الخطوة التي تحمي المشتري أكثر من غيرها. فبموجب قانون بيع العقارات (التنفيذ العيني) Law 81(I)/2011، يجب إيداع العقد الموقّع لدى مكتب الأراضي في المنطقة خلال ستة أشهر من التوقيع. وتقول DLS أن يتم ذلك فورًا. وبمجرد الإيداع:

• لا يمكن إيداع أي عقد بيع آخر للعقار نفسه.
• ينشئ العقد عبئًا على العقار، تُرتَّب أولويته حسب تاريخ الإيداع.
• إذا لم ينفّذ البائع التزاماته، يمكن للمشتري أن يطلب من المحكمة الأمر بنقل الملكية (التنفيذ العيني) أو بالتعويض.
• إذا كان هناك رهن أقدم، يمكن للمشتري دفع حصته من الدين مباشرة إلى المُقرض، واللجوء إلى المحكمة إذا رفض المُقرض تحرير العقار.

إذا فات الموعد النهائي، توضح Kleanthous & Platis (أغسطس 2026) أن العقد يظل صحيحًا بين الطرفين، لكن المشتري يفقد الحماية في مواجهة الغير ويصبح التنفيذ العيني تقديريًا. وقد تسمح المحكمة بإيداع متأخر. وتضيف DLS أن رسوم نقل الملكية ترتفع بنسبة 10% إذا لم يُودَع العقد خلال ستة أشهر.

ضريبة القيمة المضافة أو رسوم نقل الملكية

تدفع الصفقة العقارية إما ضريبة القيمة المضافة وإما رسوم نقل الملكية، لا كليهما بالكامل.

المباني الجديدة تدفع ضريبة القيمة المضافة. والنسبة القياسية 19%. وتنطبق نسبة 5% على المنزل الرئيسي للمشتري وفق قواعد 2023: 5% على أول 130 مترًا مربعًا إذا كانت قيمتها حتى €350,000، للمنازل حتى 190 مترًا مربعًا والصفقات حتى €475,000 (الدرس 5). وتشير GK Law Firm إلى أن المشتري يقدّم الطلب إلكترونيًا عبر Tax For All، بعد التوقيع وقبل استلام العقار.

رسوم نقل الملكية (DLS، PwC، أغسطس 2026):

القيمة	النسبة
حتى €85,000	3%
من €85,001 إلى €170,000	5%
أكثر من €170,000	8%

• لا رسوم لنقل الملكية عندما تُفرض ضريبة القيمة المضافة على البيع نفسه (تطلب DLS شهادة من دائرة ضريبة القيمة المضافة).
• تخفيض 50% عندما يكون الشراء غير خاضع لضريبة القيمة المضافة، وهو ما يشمل معظم عمليات إعادة البيع.
• تُحسب الرسوم على السعر أو على القيمة السوقية، إذا رأى مدير DLS أن السعر المصرّح به منخفض جدًا.

قد يستحق على البائع ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 20%. واعتبارًا من 1 يناير 2026 ارتفعت الإعفاءات مدى الحياة إلى €150,000 للسكن الرئيسي (مع شروط) و€30,000 للتصرفات الأخرى (PwC). ويحتاج البائع إلى مخالصة ضريبية (النموذج N313) قبل نقل الملكية.

مثال تطبيقي 1: شقة إعادة بيع في لارنكا

يدفع مشترٍ €250,000 مقابل شقة إعادة بيع، دون ضريبة قيمة مضافة، برهن عقاري، كمنزل رئيسي له. وينص اتفاق وكالتك على 3% إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، يدفعها البائع.

البند	الحساب	المبلغ
رسوم نقل الملكية قبل التخفيض	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
رسوم نقل الملكية بعد تخفيض 50%	13,200 x 50%	€6,600
رسم الدمغة	أُلغي في 2026	€0
الأموال الذاتية بنسبة تمويل 80% من القيمة	250,000 x 20%	€50,000
أتعاب الوكالة، يدفعها البائع	250,000 x 3%	€7,500
ضريبة القيمة المضافة على الأتعاب	7,500 x 19%	€1,425
دفعة وكالتك إلى المجلس	250,000 x 2/10,000	€50

كيف تُحسب الرسوم: €2,550 على أول €85,000، و€4,250 على الـ €85,000 التالية، و€6,400 على آخر €80,000.

يأتي رقم 80% من الحد الذي وضعه البنك المركزي القبرصي للسكن الأساسي (70% للعقارات الأخرى)، كما أُبلغ عنه في 2021. تحقق من العرض الحالي للبنك، وأضف رسومه الخاصة ورسم تسجيل الرهن البالغ 1% الذي تذكره PwC.

مثال تطبيقي 2: شقة جديدة في ليماسول

يدفع مشترٍ €300,000 مقابل شقة جديدة مساحتها 110 أمتار مربعة من مطوّر، كمنزل رئيسي له. وتستخدم GK Law Firm المثال نفسه.

البند	نسبة 5% (المنزل الرئيسي)	نسبة 19%
ضريبة القيمة المضافة (VAT)	€15,000	€57,000
رسوم نقل الملكية	€0 (فُرضت ضريبة القيمة المضافة)	€0 (فُرضت ضريبة القيمة المضافة)

فرق الـ €42,000 هذا هو سبب سؤالك عن خطط المشتري منذ اليوم الأول. فإذا باع المشتري الشقة أو أجّرها خلال 10 سنوات، يجب أن يبلغ دائرة الضرائب خلال 30 يومًا ويردّ الفرق عن السنوات المتبقية.

سندات الملكية ونقل الملكية

إذا كان هناك سند ملكية منفصل، يمكن أن يتم نقل الملكية بعد الفحوصات بوقت قصير. ويقدّم الطرفان لدى مكتب الأراضي في المنطقة: إقرار نقل الملكية (النموذج N270)، والمخالصة الضريبية للبائع N313، وشهادات البلدية والصرف الصحي والمياه، ونسخًا من الهويات، وموافقة الدائن المرتهن إذا كان العقار مرهونًا. ثم تحدد DLS موعدًا.

إذا لم يكن السند موجودًا بعد، وهو أمر شائع في المنازل الجديدة والمبيعة على الخارطة، فإن العقد المودَع هو حماية المشتري إلى أن يحصل المطوّر على شهادة الموافقة للمبنى والسندات المنفصلة. وتُظهر أرقام وزارة الداخلية لعام 2024 21,495 طلبًا من “المشترين العالقين” بموجب قانون 2015، مع نقل السندات في 11,158 حالة. اسأل كل مطوّر عما إذا كانت الأرض مرهونة ومتى يُتوقع صدور السندات.

العقارات على الخارطة والمباني الجديدة

في الشراء على الخارطة، يحدد العقد الدفعات المرحلية. تأكد من أن محامي المشتري:

• يودع العقد لدى DLS فورًا.
• يتحقق من تراخيص التخطيط والبناء.
• يتأكد من أن المطوّر قدّم نسبة القيمة الخاصة بالوحدة إلى DLS، والتي تحدد حصة المشتري من أي رهن على الأرض.
• يقدّم طلب ضريبة القيمة المضافة 5% في الوقت المناسب، إذا كان المشتري مؤهلًا.

تتغير الضرائب والرسوم وقواعد الإقراض، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أن تتصرف. تدرّب مع تدريب المبيعات.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية.