القواعد التي تلتزم بها يوميًا في مصر

التسجيل هو البداية. بعد ذلك، يطلب منك القانون القيام ببعض الأمور في كل صفقة. لا شيء منها صعب، لكن تجاهلها يكلّف مالًا. هذا الدرس هو دليل قواعدك اليومي.

1. عقد مكتوب في كل مرة

تشترط المادة 12 مكرر من القانون 120 لسنة 1982 وجود عقد وساطة مكتوب. ويجب أن يتضمن، من بين بيانات أخرى:

• التاريخ والأطراف؛
• بيانات العقار؛
• عمولتك، كمبلغ أو نسبة؛
• نوع الدفع وطريقته وتاريخه ومبلغه.

العمل دون عقد مكتوب سليم قد يكلّفك غرامة من EGP 10,000 إلى 50,000. وإذا كنت تعمل لصالح الطرفين، فتحتاج إلى نوع الوسيط المزدوج وعقد مزدوج.

ويطلب القانون أيضًا مطابقة بيانات العقار مع السجلات الرسمية والحفاظ على سرية معلومات العملاء.

2. لا عمولة نقدية فوق EGP 10,000

تشترط المادة 12 مكرر (ب) تحصيل العمولة بوسائل غير نقدية، مثل التحويل البنكي أو الشيك. ويُحظر أي دفع نقدي يتجاوز EGP 10,000. والغرامة من 2% إلى 10% من المبلغ النقدي، بحد أقصى EGP 1,000,000.

عادة بسيطة: اطلب العمولة كاملة بتحويل بنكي، حتى لو كان المبلغ صغيرًا.

3. احتفظ بسجلك وأبلغ مصلحة الضرائب

تُلزمك المادة 11 مكرر بالاحتفاظ بسجل لمعاملاتك، يتضمن الأسعار والعمولات، وتقديمه إلى الوزارة عند الطلب، وإعطاء نسخ منه للأطراف. وتدير GOEIC سجلًا إلكترونيًا على موقعها. ويجب عليك أيضًا إخطار مصلحة الضرائب بالمبالغ المحصلة خلال 30 يومًا.

4. الإعلان: فقط عمّا يجوز بيعه قانونًا

لم نجد نظام تصاريح لكل إعلان للوسطاء في مصر، لكن هناك قاعدتين مهمتين.

• قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018 (المادة 15) يحظر الإعلان عن بيع عقار أو أرض أو التعاقد عليه قبل الحصول على ترخيص البناء وفق قانون البناء رقم 119 لسنة 2008. وعقوبة الإعلانات المضللة غرامة من EGP 50,000 إلى 1,000,000.
• قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022 يحظر الإعلان عن البيع قبل صدور قرار وزاري باعتماد المخطط العام للمشروع، ويتيح للسلطات وقف موافقات البيع للمراحل اللاحقة عندما تتأخر مرحلة سابقة عن جدولها.

لذا قبل أن تنشر عن أي إطلاق، اطلب من المطوّر اعتماد المخطط والترخيص. ولا تخترع أبدًا سعرًا أو موعد تسليم أو “عائدًا مضمونًا”.

5. مكافحة غسل الأموال

يشمل القانون 80 لسنة 2002 بشأن مكافحة غسل الأموال الوسطاء العقاريين الذين يتولون عمليات البيع والشراء. عمليًا:

1. اعرف عميلك. اجمع الهوية وافهم من يدفع فعلًا ومن أين يأتي المال.
2. افحص الأسماء مقابل قوائم وحدة مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب المصرية قبل الصفقة.
3. أبلغ عن الصفقات المشبوهة إلى الوحدة، أيًا كان المبلغ.
4. لا تنبّه العميل. يُحظر إخبار العميل بوجود بلاغ.
5. احتفظ بالسجلات لمدة خمس سنوات على الأقل.

من علامات التحذير مشترٍ يريد الدفع نقدًا عبر أطراف ثالثة، أو يغيّر اسم المشتري في وقت متأخر، أو لا يهتم بالسعر.

6. المشترون الأجانب: تحقق قبل العرض

وفق القانون 230 لسنة 1996، لا يجوز لغير المصري بيع عقار خلال خمس سنوات من شرائه ما لم يحصل على إعفاء، والبيع المخالف للقانون باطل ولا يمكن تسجيله. تحقق من تاريخ الشراء قبل قبول عرض عقار من مالك أجنبي.

ما يعرّض الوسطاء للغرامة أو المنع

المخالفة	النتيجة المحتملة
ممارسة المهنة دون تسجيل لدى GOEIC	الحبس حتى سنتين، وغرامة من EGP 50,000 إلى 1,000,000، وإغلاق المكتب
عدم وجود عقد وساطة مكتوب	غرامة من EGP 10,000 إلى 50,000
عمولة نقدية تتجاوز EGP 10,000	من 2% إلى 10% من المبلغ النقدي، بحد أقصى EGP 1,000,000
إعلان مضلل	غرامة من EGP 50,000 إلى 1,000,000

قائمة تحقق يومية

• عقد موقّع قبل أن أبدأ العمل، مع كتابة عمولتي فيه.
• جمع هوية العميل وفحصها.
• مطابقة بيانات العقار مع أوراق الملكية.
• الإعلان فقط عن مشاريع مرخصة ومعتمدة، بأسعار حقيقية.
• تسجيل الصفقة في سجلي؛ والدفع عبر البنك.

تُطبَّق هذه القوانين بصرامة أكبر منذ 2026. راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء.

تدرّب مع تدريب قواعد مصر وتدريب العملاء في مصر.