اعرف سوق العقارات المصري

لا يمكنك نصح عميل بشأن سوق لا تعرفه. مصر كبيرة، لكن معظم صفقات الوسطاء تحدث في ثلاثة أماكن. يمنحك هذا الدرس الخريطة والمشترين والأرقام لتبدأ بها.

الصورة الكاملة

باع أكبر 10 مطورين في مصر عقارات بنحو EGP 670 billion في النصف الأول من 2026، بزيادة 2.9% عن العام السابق، بينما انخفض عدد الوحدات المباعة إلى نحو 39,000 (Daily News Egypt وEnterpriseAM، أغسطس 2026). بعبارة بسيطة: أسعار الوحدات ترتفع أسرع من الأحجام. لا يزال العملاء يشترون، لكن عددهم أقل، ويقارنون أكثر.

الأسواق الثلاث الرئيسية

السوق	الحصة من مبيعات أكبر 10 مطورين، النصف الأول 2026	المناطق الرئيسية
شرق القاهرة	47%	القاهرة الجديدة، مستقبل سيتي، العاصمة الإدارية الجديدة، مدينتي
الساحل الشمالي	33%	العلمين الجديدة، سيدي عبد الرحمن، رأس الحكمة
غرب القاهرة	11%	الشيخ زايد، 6 أكتوبر

المصدر: EnterpriseAM، أغسطس 2026. واستحوذت العين السخنة على 7% أخرى.

القاهرة الكبرى. القاهرة الجديدة هي قلب السوق الشرقية. وتضم العاصمة الإدارية الجديدة الوزارات والبرلمان، وبلغ متوسط سعر الشقق فيها نحو EGP 50,000 للمتر المربع في يوليو 2026، لكن لم يكن يقيم فيها سوى نحو 30,000 شخص في ذلك الوقت (الشرق الأوسط). هذه الفجوة خطر على إعادة البيع والإيجار يجب أن تشرحه. ومشترو غرب القاهرة كثيرًا ما يسألون أولًا عن التنقل اليومي. راجع القاهرة الكبرى على CloserPass.

الساحل الشمالي. في الغالب منازل لقضاء العطلات، تدفعها مشاريع كبرى مدعومة خليجيًا مثل رأس الحكمة. ارتفعت أسعار الطرح الجديدة المطلوبة على الساحل بنحو 24% على أساس سنوي في 2026، متقدمة على القاهرة (EnterpriseAM، يوليو 2026). الطلب موسمي، لذا يكون الدخل الإيجاري خارج الصيف محدودًا. راجع الساحل الشمالي.

البحر الأحمر. تشكّل الغردقة والمدن السياحية مثل الجونة وسهل حشيش وسوما باي السوق الأكثر دولية. في 2025، ذهب نحو 39% من مبيعات العقارات في الجونة إلى عملاء دوليين (Invest-Gate، مارس 2026). راجع البحر الأحمر.

من يشتري، ولماذا

• الأسر المصرية التي ترتقي إلى الكمبوندات المغلقة، غالبًا بخطط مطورين طويلة.
• المدخرون الذين يحمون أموالهم. بلغ التضخم في المدن 13.9% في سبتمبر 2026 (Daily News Egypt). هو أقل من 2023 لكنه لا يزال مرتفعًا، لذا ترى أسر كثيرة في العقار مخزنًا للقيمة.
• المصريون في الخارج. بلغت التحويلات رقمًا قياسيًا قدره USD 37.5 billion في أول 11 شهرًا من 2025. والعملاء الذين يكسبون بالدولار أو الريال أو الدرهم كثيرًا ما يشترون لاستخدام العائلة أو للتحوّط.
• المشترون الأجانب، أساسًا لمنازل العطلات على السواحل والبحر الأحمر.

المبيعات الأولية، وإعادة البيع، والإيجارات

• المبيعات الأولية (على الخارطة). تبيع لصالح المطوّر. يدفع العميل مقدمًا وأقساطًا على سنوات عديدة. هنا يكون معظم الحجم. ويشرح الدرس 6 الخطوات.
• إعادة البيع. يبيع مالك حالي، إما وحدة جاهزة أو عقدًا لا يزال قيد الإنشاء. وقد يتولى المشتري الأقساط المتبقية. تحتاج إلى التحقق من تسلسل الملكية بعناية.
• الإيجارات. قدّر Global Property Guide متوسط العائد الإجمالي للشقق المكونة من غرفتي نوم في القاهرة الجديدة بـ 8.71% في الربع الرابع من 2026. والعوائد الصافية تكون عادةً أقل بعد دفع التكاليف. ويجري إلغاء عقود الإيجار القديمة الخاضعة لتحديد الأجرة تدريجيًا وفق القانون 164 لسنة 2025: تنتهي بعد سبع سنوات للمساكن وخمس سنوات للاستخدامات الأخرى.

ما تقوله للمشترين الأجانب

يمكن للأجانب تملّك وحدات سكنية. ومنذ قرارات مجلس الوزراء الأخيرة، لا يوجد حد لعدد الوحدات عندما يدفع المشتري بعملة أجنبية محوّلة من الخارج، والوحدات المشتراة من جهات حكومية مثل NUCA تتطلب إثبات الدفع بالدولار الأمريكي (Ahram Online، يوليو 2026). يشمل التملك الوحدات وليس الأرض. ولسيناء نظام تقييدي خاص، مع استثناءات مذكورة لدهب وشرم الشيخ ومنطقة خليج العقبة السياحية.

توجد إقامة مرتبطة بالعقار، لكننا لم نتمكن من تأكيد الحدود الحالية في صفحة رسمية. وجّه العملاء إلى جهة الهجرة قبل أن يعتمدوا عليها. التفاصيل كاملة في شراء عقار في مصر كأجنبي.

واجبك

اختر منطقة واحدة. زر ثلاثة كمبوندات، ودوّن المطوّر وسجل التسليم ومستوى التشطيب وسعر المتر المربع. ثم قارن مع عرضين لإعادة البيع في الجوار. هذا هو أول ملف سوقي لك.

الأسعار والقواعد تتغير بسرعة في مصر. راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء.

درّب معرفتك بالمناطق مع مناطق مصر والاستثمار في مصر.