صفقة في مصر من البداية إلى النهاية

تتضمن الصفقة في مصر خطوات أكثر مما يتوقعه كثير من المبتدئين، أساسًا بسبب تسجيل الملكية. يعرض هذا الدرس نوعي البيع، ثم يضع أرقامًا عليهما.

من يفعل ماذا

• أنت، الوسيط: عقد الوساطة المكتوب، والمطابقة بين العرض والطلب، والمعاينات، والتفاوض، وفحص الأوراق، والقيد في سجلك.
• المحامي: يتحقق من تسلسل الملكية ويصوغ عقد البيع أو يراجعه. وتنصح الحكومة البريطانية المشترين الأجانب باستخدام محامٍ مستقل، وليس أبدًا محاميًا يختاره المطوّر أو الوكيل.
• المطوّر: في البيع على الخارطة، الحجز والعقد وخطة الدفع وأي موافقة على التنازل.
• مصلحة الشهر العقاري ومكاتب التوثيق التابعة لها: التسجيل والتوثيق، تحت إشراف وزارة العدل.
• مصلحة الضرائب: تتلقى ضريبة التصرفات العقارية 2.5% التي يدفعها البائع.

عملية إعادة بيع خطوة بخطوة

1. وقّع عقد وساطة مع البائع (ومع المشتري إذا كنت تعمل للطرفين).
2. تحقق من الملكية. هل الوحدة مسجلة (“العقد الأزرق”)، أم مملوكة بسلسلة من العقود الابتدائية؟ في مصر، التسجيل هو ما ينقل الملكية في مواجهة الغير. وقد تعني فجوة في السلسلة دعوى قضائية.
3. سوّق الوحدة وأهّل المشترين. افحص هوية المشتري وأمواله.
4. اتفق على السعر والشروط. إذا كانت الوحدة لا تزال قيد الإنشاء، يُعرض السعر غالبًا كالمبلغ المدفوع بالفعل مضافًا إليه علاوة (“الأوفر”)، ويتولى المشتري الأقساط المتبقية مع المطوّر.
5. وقّع عقد البيع. يجب أن يحضر البائع شخصيًا أو بموجب توكيل. والتوكيل من الخارج يستغرق وقتًا، لذا ابدأ مبكرًا.
6. ادفع عبر البنك. احتفظ بالإثبات، خاصة للمشترين الأجانب الذين يدفعون بعملة أجنبية.
7. سجّل أو وثّق. يتطلب التسجيل رفعًا مساحيًا، وتصديق نقابة المحامين (1% من القيمة، بحد أقصى EGP 25,000)، ورسوم تسجيل حسب المساحة (ذُكر أنها EGP 500 حتى 100 متر مربع، وتصل إلى EGP 2,000 فوق 300 متر مربع)، وتكاليف العقد. وذكرت Enterprise أن إجمالي التكاليف كثيرًا ما يصل إلى EGP 30,000 إلى 50,000 في 2023.
8. يدفع البائع ضريبة التصرفات: 2.5% من سعر البيع الإجمالي، دون خصومات، سواء كان العقد مسجلًا أم لا. ومنذ دخول القانون 151 لسنة 2026 حيز التنفيذ في 29 يوليو 2026، تذكر PwC مهلة دفع قدرها 60 يومًا (الأدلة الأقدم تذكر 30 يومًا).

عملية بيع على الخارطة خطوة بخطوة

1. تحقق من المشروع: سجل المطوّر، وتخصيص الأرض (غالبًا من NUCA)، والمخطط العام المعتمد، والحساب البنكي للمشروع الذي يشترطه القرار 2184 لسنة 2022.
2. الحجز. يحجز العميل وحدة برقم محدد. لا تقبل أبدًا “حجزًا” دون رقم وحدة أو دفعًا إلى حساب شخصي.
3. المقدّم. يقدّره أحد أدلة المشترين لعام 2026 بين 5% و15%، لكنه يختلف حسب الإطلاق.
4. وقّع العقد الابتدائي مع المطوّر. اقرأ موعد التسليم، وبنود التأخير، ومستوى التشطيب، ورسوم التنازل، ووديعة الصيانة التي تُضاف إلى السعر.
5. الأقساط على مدى الخطة، غالبًا من 7 إلى 10 سنوات. ووفق القرار 2184، للمطوّر مهلة 12 شهرًا للتأخر في التسليم، وبعد 24 شهرًا من التأخير يجوز للمشتري طلب استرداد أمواله.
6. التسليم، ثم تستحق وديعة الصيانة، ويمكن أن يأتي التسجيل لاحقًا.

يدفع المطوّر عمولة وكالتك. اسأل متى.

المثال المحسوب 1: إعادة بيع في القاهرة الجديدة

تُباع شقة جاهزة ومسجلة بمبلغ EGP 8,000,000. وافق البائع على عمولة 2.5% في عقدك (نسبة على سبيل المثال: القانون لا يحدد نسبة).

• ضريبة التصرفات: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (البائع)
• العمولة: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (البائع، بتحويل بنكي)
• صافي البائع قبل التكاليف الأخرى: 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• المشتري: تكاليف التسجيل، إضافة إلى رسوم نقابة المحامين بحد أقصى EGP 25,000.

المثال المحسوب 2: وحدة على الخارطة

سعر الوحدة EGP 6,000,000، بمقدّم 10% وأقساط ربع سنوية على 8 سنوات (شروط على سبيل المثال).

• المقدّم: 6,000,000 x 10% = EGP 600,000
• المتبقي: 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• عدد الأرباع: 8 x 4 = 32
• كل قسط: 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• إذا كانت وديعة الصيانة 8% (على سبيل المثال فقط، راجع العقد): 6,000,000 x 8% = EGP 480,000 إضافية.

اعرض دائمًا على العميل الإجمالي، وليس الرقم الشهري فقط. استخدم حاسبة العمولة للتحقق من حصتك.

تغيّرت الرسوم والمواعيد الضريبية في 2026. راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء.

المزيد عن البيع على الخارطة في كيف يعمل البيع على الخارطة في مصر. تدرّب مع على الخارطة في مصر والمال في مصر.