اعرف السوق السعودية

لا يمكنك نصح العملاء بشأن سوق لا تعرفها. يمنحك هذا الدرس خريطة عملية للأسواق الثلاث الرئيسية في السعودية، والمشترين الذين ستقابلهم، ونوع العمل الذي يجلبه كل قطاع. الأرقام تتغير كل ربع سنة، لذا اعتبرها نقطة انطلاق وحدّثها بنفسك.

الصورة الوطنية

سجّلت REGA صفقات عقارية بقيمة SAR 35.5 billion عبر 25,151 صفقة في يوليو 2026، بانخفاض 32% في القيمة عن العام السابق. واستحوذت منطقة الرياض على 44% من القيمة ومنطقة مكة المكرمة، التي تشمل جدة، على 28% (أرقام). بعد طفرة طويلة، هدأت السوق، لذا أصبح العملاء أكثر حذرًا وأصبح السعر أكثر أهمية.

الرياض

العاصمة هي أكبر الأسواق وأنشطها. يدفع النمو شمالًا وشرقًا مشاريع كبرى مدعومة من الدولة وشركات تفتتح مقرات إقليمية. وأعلن وزير الاستثمار عن 660 مقرًا إقليميًا في سبتمبر 2025، ويحتاج كبار موظفيها إلى مساكن عالية الجودة.

• الأحجام. أحصت Savills نحو 6,944 صفقة سكنية في النصف الأول من 2026، بزيادة 4.9% على أساس سنوي، بينما انخفضت قيمتها 20.7% إلى SAR 11.25 billion.
• الأسعار. ذكرت Knight Frank أن أسعار الشقق في الرياض ارتفعت 6.3% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026.
• المناطق الرئيسية. أحياء شمال الرياض مثل الياسمين وحطين والتعاون والصحافة من أكثر الأحياء طلبًا، ويضم الشمال أعلى أسعار الفلل في المدينة (Knight Frank).
• المشاريع الكبرى. KAFD والدرعية وحديقة الملك سلمان وسدرة من ROSHN كلها مناطق مخصصة لتملك الأجانب. والمربع الجديد منها أيضًا، لكن برج المكعب فيه أُوقف في يناير 2026 وتأجل اكتمال الحي من 2030 إلى 2040. لا تسوّقه كقصة قريبة المدى.
• الإيجارات. يشكّل تجميد الإيجارات لخمس سنوات كل حديث مع المستثمرين (الدرس 4).

استكشف المدينة في الرياض على CloserPass.

جدة

جدة بوابة البحر الأحمر والمركز التجاري للغرب. ويمتد الطلب على العقارات الراقية شمالًا على طول الساحل، من الشاطئ والزهراء حتى أبحر.

• الأحجام. نحو 5,800 صفقة سكنية بقيمة SAR 7.2 billion في الربع الأول من 2026، بانخفاض نحو 31% على أساس سنوي، بينما لا تزال أسعار الشقق ترتفع 1.9% (Cavendish Maxwell عبر EnterpriseAM).
• الأسعار. تقدّر Knight Frank أسعار الفلل بنحو SAR 10,950 للمتر المربع في المرجان وSAR 9,250 في الشاطئ، وهما أغلى أحياء الفلل.
• المشترون الأجانب. تضم جدة أكبر عدد بفارق كبير من مناطق تملك الأجانب، نحو 57، تتركز حول وسط جدة والمشاريع الساحلية.

راجع جدة على CloserPass.

المنطقة الشرقية

تشكّل الدمام والخبر والظهران، مقر أرامكو السعودية، سوقًا حضرية واحدة. وهي الأيسر سعرًا بين الثلاث، والأسرع نموًا في مطلع 2026.

• الأحجام. نحو 2,900 عملية بيع منازل بقيمة SAR 3.6 billion في الربع الأول من 2026 في الدمام، بزيادة نحو 48% في القيمة على أساس سنوي.
• الأسعار. تقدّر Knight Frank أسعار الشقق بنحو SAR 4,115 للمتر المربع في الخبر مقابل SAR 3,555 في الدمام.
• المشترون الأجانب. لم تُخصص أي منطقة لتملك الأجانب هنا حتى يونيو 2026. ولا يزال بإمكان المقيمين النظاميين شراء مسكن واحد لاستخدامهم الشخصي.

راجع المنطقة الشرقية على CloserPass.

من يشتري ولماذا

• الأسر السعودية التي تشتري مسكنها الأول. يمكن للبنوك تمويل ما يصل إلى 90% من المسكن الأول للمواطن وفق قواعد SAMA، وتتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية على أول SAR 1 million من المسكن الأول للمواطن (الدرس 6). والقرب من المدارس والمساجد غالبًا أهم من التشطيبات.
• المستثمرون السعوديون. ينظرون إلى العوائد، لكن تجميد الإيجارات في الرياض يعني أن الإيجارات لن ترتفع هناك حتى 2030.
• الوافدون المقيمون. منذ 22 يناير 2026، يمكن للمقيم النظامي تملّك مسكن واحد للاستخدام الشخصي خارج المناطق المخصصة، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة.
• المشترون والشركات الأجنبية. يشترون داخل المناطق المعتمدة في الرياض وجدة والعلا ومكة المكرمة والمدينة المنورة. وفي مكة المكرمة والمدينة المنورة، يجب أن يكون المشترون الأفراد مسلمين. ويدفعون أيضًا رسمًا بنسبة 2% فوق ضريبة التصرفات العقارية 5% في المدن الأربع الرئيسية (Deloitte).

على الخارطة، وإعادة البيع، والإيجارات

القطاع	طبيعة العمل
على الخارطة	إطلاقات المطورين، ومشاريع مرخصة على وافي، ومدفوعات في حساب الضمان، وجداول زمنية طويلة
إعادة البيع	فحص الصكوك، والتفاوض، والضريبة والنقل عبر السجل، وأتعاب أعلى لكل صفقة
الإيجارات	صفقات سريعة، وتسجيل على منصة إيجار، و2.5% من إيجار السنة الأولى، وتجميد الإيجارات في الرياض

يبدأ كثير من المبتدئين بالإيجارات لتعلّم السوق وبناء العلاقات، ثم ينتقلون إلى المبيعات. تدرّب مع تمارين المناطق السعودية وأين تستثمر في السعودية.