صفقة سعودية من البداية إلى النهاية

أصبحت عمليات نقل الملكية في السعودية رقمية بالكامل تقريبًا. وهذا يجعلها سريعة، لكن بشرط أن تكون كل خطوة جاهزة. يتتبع هذا الدرس صفقتين: إعادة بيع وبيع على الخارطة.

من يفعل ماذا

• الوسيط يوقّع عقد الوساطة، ويتحقق من الملكية، ويحصل على ترخيص الإعلان، ويجد المشتري، وينسّق الخطوات.
• البائع يسجّل عادةً ضريبة التصرفات العقارية (RETT) ويدفعها لدى ZATCA، هيئة الزكاة والضريبة، ويطرح الصفقة للنقل.
• المشتري يوافق على النقل عبر المنصة ويدفع عبر النظام.
• البنك، في حال وجود تمويل، يتولى النقل وتسجيل الرهن في خطوة واحدة.
• المنصات تحل محل كثير من الأوراق القديمة: البورصة العقارية التابعة لوزارة العدل (SREM) لصكوكها الإلكترونية، والسجل العقاري التابع لـ REGA للعقارات المسجلة فيه.
• كتّاب العدل لا يزالون موجودين، لكن وفقًا لرغدان أصبح اللجوء إليهم أقل. وفي الصفقات المعقدة أو الصفقات مع أجانب، اقترح على العميل الاستعانة بمحامٍ أيضًا.

عملية إعادة بيع خطوة بخطوة

1. وقّع عقد الوساطة وأودعه. احصل على نسخة من الصك وتحقق من هوية المالك وأي رهن.
2. أعلن بترخيص لكل إعلان (الدرس 4).
3. اتفقوا على السعر. إذا دفع المشتري عربونًا، فيُكتب ولا يتجاوز 5% من السعر.
4. اكتب من يدفع ماذا. البائع ملزم نظامًا بضريبة التصرفات العقارية، لكن العقد يمكن أن ينقلها كلها أو جزءًا منها إلى المشتري. اتفق على عمولتك وأي ضريبة قيمة مضافة عليها كتابيًا.
5. سجّل الصفقة لدى ZATCA عبر خدمة ضريبة التصرفات العقارية وادفع الضريبة. وتشير Trowers إلى أن جميع الضرائب والرسوم يجب أن تُدفع إلكترونيًا قبل طلب النقل، وأن النقد والشيكات المؤجلة غير مسموح بها. دون شهادة الضريبة، لا يوجد نقل.
6. حدّث الصك إذا لزم الأمر. يجب أولًا تحويل الصك الورقي إلى صك إلكتروني، وتقول رغدان إن ذلك يستغرق حتى 10 أيام.
7. اطرح النقل. يسجّل الطرفان الدخول عبر نفاذ. وعلى SREM، يُدخل البائع هوية المشتري والسعر ورقم IBAN البنكي والرقم المرجعي للضريبة. وعلى السجل، الخطوات مشابهة.
8. يوافق المشتري ويدفع. على SREM، ينتقل المال إلى حساب وسيط ويُدفع للبائع بعد التحقق. وعلى السجل، قد يستغرق دفع مستحقات البائع حتى ثلاثة أيام عمل.
9. صك جديد. يصدر الصك باسم المشتري، غالبًا خلال ساعات عندما يكون كل شيء جاهزًا.
10. حصّل عمولتك وفق عقدك.

عملية بيع على الخارطة خطوة بخطوة

1. تحقق من المشروع على وافي. يجب أن يحمل ترخيصًا ساريًا من النوع الصحيح ومطورًا مسجلًا.
2. وقّع عقد تسويق مع المطوّر، واحصل على ترخيص إعلاني لكل إعلان.
3. الحجز. خلال فترة ترخيص التسويق، يجوز للمطوّر أخذ حجز يصل إلى 5% من قيمة الوحدة، ويذهب إلى حساب الضمان.
4. عقد البيع. يجب أن يُظهر موعد التسليم وجدول الدفع.
5. تذهب المدفوعات إلى حساب الضمان، إلى رقم IBAN الخاص بحساب ضمان المشروع، وليس إليك أبدًا. ولا يخرج المال من حساب الضمان إلا بأوامر يوقعها المطوّر والاستشاري الهندسي ومحاسب قانوني.
6. التسليم والصك. عند الإنجاز تُسلَّم الوحدة، ويبقى 5% من تكلفة البناء في حساب الضمان لمدة سنة لتغطية العيوب الخفية، ما لم تغطها وثيقة تأمين.

رسوم وضرائب يجب شرحها

• ضريبة التصرفات العقارية: 5% من القيمة، ولا تقل أبدًا عن القيمة السوقية العادلة. تخضع مبيعات العقارات لضريبة التصرفات العقارية بدلًا من ضريبة القيمة المضافة.
• إعفاء المسكن الأول: تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية على أول SAR 1 million من المسكن الأول للمواطن السعودي المؤهل.
• رسم التصرف لغير السعوديين: 2% في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، و0% في غيرها (يسمح النظام بما يصل إلى 5%). ويتفق الطرفان على من يدفعه.
• رسم النقل في السجل العقاري: تذكر Trowers مبلغ SAR 1,600، وقد يتغير. تأكد منه على المنصة.
• عمولة الوساطة: 2.5% افتراضيًا، يدفعها الطرف الذي وقّع معك. وإذا أضافت وكالتك ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%، فاكتبها في العقد.

مثال محسوب بالريال

يشتري مقيم غير سعودي شقة بمبلغ SAR 1,500,000 داخل منطقة مخصصة لتملك الأجانب في الرياض. وقّعت مع البائع فقط، بالنسبة الافتراضية. وينص العقد على أن المشتري يدفع ضريبة التصرفات العقارية ورسم 2%.

البند	الحساب	المبلغ
ضريبة التصرفات العقارية (المشتري، بموجب العقد)	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
رسم غير السعوديين (المشتري)	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
رسم النقل في السجل	رقم Trowers	SAR 1,600
عمولتك (البائع)	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

التكلفة الإجمالية على المشتري 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000، إضافة إلى رسم السجل إذا دفعه. ويدفع البائع عمولتك البالغة SAR 37,500 من الثمن، إضافة إلى SAR 5,625 ضريبة قيمة مضافة إذا أضافتها وكالتك (37,500 × 15%).

الرسوم هنا جديدة وقد تتغير. راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء. جرّب الأرقام بنفسك مع حاسبة العمولة وتدرّب مع الحسابات السعودية.