القواعد التي تلتزم بها يوميًا في إسبانيا

قواعد الوكلاء في إسبانيا أخف من كثير من الأسواق، لكن القواعد الموجودة تُطبَّق. معظم المشكلات تأتي من تفويض ضعيف، أو إعلان مهمل، أو نقد، أو أتعاب تُطلب من الشخص الخطأ. يحوّل هذا الدرس القواعد إلى عادات يومية.

1. احصل على تفويض مكتوب أولًا

عقدك مع البائع هو nota de encargo. ومن دونه، ستجد صعوبة في إثبات حقك في الأتعاب. ويعتبره المرسوم 12/2010 في كتالونيا الوثيقة التي يبدأ بها عمل الوكيل، ويحدد سجل جزر البليار حدًا أدنى لمحتواه.

تنص nota de encargo السليمة على ما يلي:

• الأطراف، والعقار، وبياناته في السجل العقاري.
• السعر المطلوب.
• الأتعاب، وهل هي مع إضافة ضريبة القيمة المضافة أم شاملة الضريبة.
• متى تستحق الأتعاب. تنصح OCU بأن يكون ذلك عند توقيع العقد.
• هل هو حصري، ولأي مدة. ووجدت OCU مدد حصرية من 3 إلى 6 أشهر، أحيانًا مع تجديد تلقائي.

كن منصفًا في الحصرية. قبلت المحكمة العليا التفويضات الحصرية، لكن المحاكم تفحصها وفق قانون الاستهلاك: صياغة واضحة، ومدة محددة، وعمل حقيقي من الوكالة، وتعويض متناسب. وتشير وزارة شؤون المستهلك إلى أن المحاكم ترى عادةً أن الغرامات التي تتجاوز نصف الأتعاب مفرطة عندما يبيع المالك بنفسه. والنموذج الذي يفرض 100% في هذه الحالة خطر.

واطلب أيضًا من كل مشترٍ تعرض عليه العقار توقيع ورقة زيارة.

2. حافظ على سلامة إعلاناتك

• ملصق الطاقة. تقول OCU إن فئة كفاءة الطاقة وملصقها يجب أن يظهرا في جميع إعلانات البيع والإيجار. اطلب الشهادة من المالك قبل النشر.
• رقم السجل. في كتالونيا، تظهر شارة AICAT ورقمك في جميع الإعلانات.
• إيجارات العطلات. منذ 1 يوليو 2025، تحتاج الإيجارات قصيرة الأجل إلى رقم من السجل الموحد للإيجارات الوطني يظهر في الإعلان، ويجب على منصات الحجز طلبه.
• لا وعود لا تستطيع الوفاء بها. لا تعلن عن “تأشيرة ذهبية” (انتهت في 3 أبريل 2025) أو عن ترخيص سياحي لم تتحقق منه. ومنذ أبريل 2025، تحتاج الشقة السياحية الجديدة في مبنى إلى موافقة ثلاثة أخماس الملاك (Cuatrecasas).

3. اعرف عميلك

وفق القانون 10/2010، الوكلاء الذين يتوسطون في بيع العقارات جهات ملزمة. وتشرف عليهم SEPBLAC، وحدة الاستخبارات المالية في إسبانيا. ومدّد المرسوم الملكي بقانون 7/2021 هذا الواجب ليشمل الإيجارات البالغة €10,000 أو أكثر شهريًا (Garrigues).

واجباتك عمليًا:

1. حدّد هوية كل عميل بوثيقة رسمية.
2. حدّد هوية المستفيد الفعلي عندما يكون المشتري شركة أو صندوقًا ائتمانيًا.
3. اسأل عن مصدر الأموال، وطبّق فحوصًا أشد عندما يكون الخطر أعلى.
4. احتفظ بسجلات لما تحققت منه.
5. أبلغ SEPBLAC عن الصفقات المشبوهة، دون إخبار العميل.

اطلب من وكالتك إجراءها المكتوب واسم مسؤول الامتثال لديها.

4. لا نقد

يحدد القانون 11/2021 المدفوعات النقدية بـ €1,000 عندما يكون هناك نشاط تجاري أو مهني طرفًا (€10,000 للأفراد غير المقيمين الذين لا يعملون كنشاط تجاري). وتقسيم الدفعة لا يتحايل على الحد. تقاضَ أتعابك بتحويل بنكي مقابل فاتورة، في كل مرة.

5. في الإيجارات، يدفع المالك

غيّر قانون الإسكان 12/2023 قانون الإيجارات الحضرية: في إيجارات المساكن طويلة الأجل، يدفع المالك تكاليف الوكالة والعقد. لا تطلب من المستأجرين “رسوم بحث” أو “رسوم إدارة” أو أي اسم آخر للشيء نفسه.

حذّرت وزارة شؤون المستهلك في فبراير 2024 من أن هذه الرسوم قد تكون مخالفات جسيمة، تتراوح غراماتها من €10,001 إلى €100,000، أو أربعة إلى ستة أضعاف الربح غير المشروع. وفي أكتوبر 2024 فتحت تحقيقات مع عدة وكالات.

ما يعرّض الوكلاء للغرامة أو الإيقاف

الممارسة	الخطر
مطالبة المستأجرين بالرسوم في إيجار سكني طويل الأجل	غرامات قانون الاستهلاك (راجع أعلاه)
بنود حصرية أو جزائية تعسفية	إلغاء البند، وضياع الأتعاب
العمل في كتالونيا دون تسجيل	عقوبات؛ ويمكن إيقاف الوكلاء المسجلين وفق القانون 18/2007
قبول نقد يتجاوز الحد	غرامات ضريبية وفق القانون 11/2021
إهمال فحوص مكافحة غسل الأموال	عقوبات وفق القانون 10/2010
إعلانات دون ملصق الطاقة	مخالفة قواعد الاستهلاك والطاقة

عاداتك اليومية

• لا معاينة دون تفويض موقّع.
• لا إعلان دون ملصق الطاقة، ورقم سجلك عند الحاجة.
• لا عرض دون هوية وفحص لمصدر الأموال.
• لا دفع نقدًا.
• لا أتعاب على المستأجر لمدة طويلة.

هذه القواعد تتغير، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء. تدرّب عليها في تدريب قواعد إسبانيا ومهارات التعامل مع العملاء. وللأتعاب، راجع عمولة الوكيل في إسبانيا.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية.