صفقة من البداية إلى النهاية في إسبانيا

تمر عملية البيع الإسبانية بأيدٍ كثيرة: أنت، ومحاميان، وغالبًا بنك، وموثّق، ومكاتب الضرائب، وسجل الأملاك. قيمتك في معرفة الترتيب، والحفاظ على التزام الجميع بالمواعيد، والتأكد من ألا يُفاجأ أحد بفاتورة ضريبية. يتتبع هذا الدرس عملية إعادة بيع وعملية بيع على الخارطة، ثم يحسب صفقة واحدة باليورو.

من يفعل ماذا

• أنت، الوكيل: التفويض، والتسويق، والمعاينات، والعرض، والتنسيق.
• محامي المشتري: فحوص مستقلة قبل أي عربون، والعقود، والضرائب. يعمل محامي المشتري لصالح المشتري فقط.
• الموثّق: موظف عام محايد يتحقق من الهوية والدفع والمشروعية، ويوثّق العقد (escritura).
• سجل الأملاك (Registro de la Propiedad): يسجّل المالك الجديد، ما يجعل الشراء نافذًا في مواجهة الغير.
• مكاتب الضرائب: يحصّل الإقليم ITP أو AJD، وتحصّل البلدية plusvalía، وتحصّل وكالة الضرائب الحكومية ضرائب الدخل.
• المطوّر: في البيع على الخارطة، يبيع المنزل ويجب أن يضمن الدفعات المقدمة من المشتري.

عملية إعادة بيع خطوة بخطوة

1. التفويض. nota de encargo موقّعة مع البائع (الدرس 4).
2. العرض والحجز. مبلغ صغير يُخرج المنزل من السوق بينما يفحصه محامي المشتري.
3. الفحوص. يحصل المحامي على nota simple من سجل الأملاك (المالك، والوصف، والرهون والتحملات الأخرى)، ويتحقق من Catastro والتراخيص وديون رسوم الملاك وآخر إيصال IBI.
4. عقد arras. عقد خاص بعربون، غالبًا نحو 10% من السعر (Your Overseas Home). مع arras penitenciales، يخسر المشتري الذي ينسحب العربون، ويرد البائع الذي ينسحب ضعفه. وإذا لم يحدد العقد نوعه، يفترض القانون أنه arras تأكيدي، حيث يمكن للطرف المتضرر المطالبة بالإتمام أو الفسخ مع التعويض (Legálitas). تأكد من كتابة النوع.
5. العقد أمام الموثّق. يُدفع المبلغ المتبقي، عادةً بشيك مصرفي أو تحويل، وتُسلَّم المفاتيح.
6. الضرائب والتسجيل. يدفع المشتري ضريبة نقل الملكية، ثم يُسجَّل العقد. وتشير Legálitas إلى أن التسجيل لا يتم إلا بعد دفع الضرائب.

من يدفع أي ضريبة

مشتري منزل إعادة البيع: ITP، ويحددها كل إقليم:

• الأندلس: 7% (Interforo).
• إقليم Valencia: 9% للعقود اعتبارًا من 1 يونيو 2026، و11% على كامل السعر فوق €1 million (TaxDown).
• كتالونيا: 10% حتى €600,000، وترتفع إلى 13% فوق €1.5 million (Osborne Clarke).

مشتري منزل جديد من المطوّر: ضريبة القيمة المضافة 10% مع AJD رسم الدمغة على العقد: 1.2% في الأندلس، و1.4% في إقليم Valencia اعتبارًا من يونيو 2026 (Guía Fiscal).

الموثّق والسجل يتبعان تعريفات رسمية. وتذكر Interforo نطاقات تقريبية من €500 إلى €1,000 للموثّق و€400 إلى €650 للسجل.

البائع يدفع:

• Plusvalía municipal، ضريبة البلدية على ارتفاع قيمة الأرض. إذا لم يكن هناك ربح حقيقي، فلا تستحق، لكن يجب على البائع إثبات ذلك بالعقدين (Guía Fiscal). وعندما يكون البائع فردًا غير مقيم، يجعل القانون المشتري مكلفًا بديلًا (قانون المالية المحلية، المادة 106)، لذا يحتجز محامي المشتري عادةً هذا المبلغ.
• ضريبة الدخل على الربح. عندما يكون البائع غير مقيم، يجب على المشتري اقتطاع 3% من السعر ودفعها إلى وكالة الضرائب عبر النموذج 211 خلال شهر واحد.
• أتعاب وكالتك، مع ضريبة القيمة المضافة 21%، كما اتُّفق عليه في التفويض.

مثال محسوب: إعادة بيع في Málaga

يبيع بائع بريطاني غير مقيم في إسبانيا شقة في Málaga بمبلغ €350,000. وينص التفويض على 5% مع إضافة ضريبة القيمة المضافة. النسب مأخوذة من المصادر أعلاه. ومبلغ الحجز على سبيل المثال.

البند	الحساب	المبلغ
الحجز (مثال)	يتفق عليه الطرفان	€5,000
arras بنسبة 10% (تشمل الحجز)	350,000 x 10%	€35,000
ITP على المشتري، الأندلس	350,000 x 7%	€24,500
الموثّق والسجل على المشتري	نطاقات Interforo	نحو €900 إلى €1,650
3% مقتطعة لضريبة البائع	350,000 x 3%	€10,500
أتعاب الوكالة	350,000 x 5%	€17,500
ضريبة القيمة المضافة على الأتعاب	17,500 x 21%	€3,675

عند توقيع العقد، يتسلم البائع السعر ناقص الاقتطاع البالغ €10,500، وناقص أي plusvalía محتجزة، وناقص الأتعاب البالغة €21,175 إذا دُفعت من حصيلة البيع. اعرض على البائع هذا الرقم الصافي مبكرًا. لا أحد يحب المفاجآت عند الموثّق.

عملية بيع على الخارطة خطوة بخطوة

1. تحقق من رخصة البناء. يبدأ واجب ضمان أموال المشترين عند منح الرخصة. لا رخصة، لا دفع.
2. الحجز، ثم عقد الشراء الخاص مع الدفعة الأولى.
3. الضمان الفردي. وفق الحكم الإضافي الأول من القانون 38/1999، يجب على المطوّر ضمان جميع الدفعات المقدمة مع الفائدة القانونية بـ ضمان بنكي أو تأمين، ويجب أن تذهب الأموال إلى حساب خاص بذلك المشروع.
4. الدفعات المرحلية. تصف Pineapple Homes نمطًا معتادًا في Costa del Sol بنحو 20%، وأحيانًا 30%، خلال البناء. وتُفرض ضريبة القيمة المضافة 10% على كل مرحلة.
5. الإنجاز. اشترط رخصة الإشغال الأولى وجولة فحص للعيوب قبل العقد.
6. العقد وAJD والتسجيل، مع دفع المبلغ المتبقي غالبًا بقرض عقاري.

إذا لم ينجز المطوّر في الموعد، يوضح تقرير Banco de España أن المشتري يرسل مطالبة رسمية، وإذا لم يدفع المطوّر خلال 30 يومًا، يمكنه المطالبة لدى البنك أو شركة التأمين.

تختلف النسب الضريبية حسب الإقليم والتاريخ، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء. تدرّب مع تدريب المال في إسبانيا والبيع على الخارطة في إسبانيا، واقرأ شراء عقار في إسبانيا كأجنبي والبيع على الخارطة في إسبانيا.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية.