القواعد التي تتبعها كل يوم في تايلاند

لا يوجد في تايلاند قانون للوكلاء يتضمن قائمة بالواجبات، لذا تأتي القواعد التي تتبعها كل يوم من عدة مصادر: عقدك مع المالك، وCondominium Act، والمستندات البنكية للأموال الأجنبية، وواجبات مكافحة غسل الأموال، ومنذ أكتوبر 2026، حملة وطنية ضد الملكية بالواجهة. ومعظم المشكلات تنشأ من أتعاب لم يكتبها أحد، أو وعد لا يدعمه القانون، أو أموال وصلت بالطريقة الخطأ. يحوّل هذا الدرس القواعد إلى عادات.

1. اتفق على العمولة كتابيًا

لا توجد في تايلاند نسبة قانونية افتراضية. تحدد FazWaz عمولة البيع المعتادة بـ 3% إلى 5% من السعر، يدفعها البائع وتكون مدمجة في السعر المطلوب. ولأن القانون لا يسد هذا الفراغ، فاتفاقك المكتوب مع المالك هو حمايتك الوحيدة. ويجب أن يحدد:

• العقار والصفقة (بيع أو إيجار).
• العمولة، كنسبة مئوية أو كمبلغ، ومن يدفع.
• موعد استحقاقها: عند اتفاقية البيع، أو عند نقل الملكية في دائرة الأراضي.
• هل التفويض حصري، ولأي مدة.
• كيف تُقسم الصفقة المشتركة مع وكالة أخرى.

اعرف دورك. إذا كنت أجنبيًا، فلا توقّع اتفاقات مع الملّاك، ولا تعرض الوحدات، ولا تتفاوض (الدرس 2). توقّع الوكالة الاتفاق ويتولاه الزملاء التايلانديون. ويجب أن يطابق الوصف الوظيفي في تصريحك عملك الفعلي (Thaiger).

2. لا تعلن إلا عما يسمح به القانون

تبدأ معظم الشكاوى في العقارات التايلاندية بوعد. وهذه هي الوعود التي يجب ألا تقطعها أبدًا:

• “إيجار لمدة 99 عامًا” أو “حصة أجنبية 75%”. في يونيو 2024 وافق مجلس الوزراء من حيث المبدأ على رفع حصة الأجانب في مباني الكوندو إلى 75% وتمديد عقود الإيجار إلى 99 عامًا، لكن وزير الداخلية آنذاك قال إن المسودة لم تكن جاهزة (The Nation، يونيو 2024). وحتى يونيو 2026، لم يصبح أي منهما قانونًا (Bektu). قلها هكذا: حصة 49% وحد الإيجار لمدة 30 عامًا لا يزالان ساريين.
• “30+30+30” كضمان. تُسوَّق هذه الهياكل على نطاق واسع (Pattaya Mail، فبراير 2026)، لكن التجديدات مجرد وعود تعاقدية. ويوضح Bektu أن المحاكم لا تنفّذ عمومًا إلا المدة المسجّلة الأولى البالغة 30 عامًا. يمكنك وصف خيار التجديد. ولا تبعه أبدًا على أنه 90 عامًا.
• “تملك حر” دون التحقق من الحصة. ملكية الأجانب لشقق الكوندو بنظام التملك الحر محددة بسقف 49% من المساحة القابلة للبيع في المبنى. وفوق ذلك لا يمكن للأجنبي إلا الاستئجار. تحقّق من أن المبنى لا يزال فيه متسع في حصة الأجانب قبل أن تعلن عن وحدة بأنها متاحة للتملك الحر للأجانب.
• “محمي بـ escrow” وهو ليس كذلك. escrow بموجب Escrow Act B.E. 2551 (2008) طوعي ولا ينطبق إلا إذا اتفق الطرفان على استخدام وكيل escrow مرخّص (Thailand Law Online). ويدفع معظم المشترين للمطوّر مباشرة.
• أرض باسم أجنبي. لا يمكن للأجانب تملّك الأراضي. لا تعلن أبدًا عن أرض أو منزل بأرضه على أنه شيء يمكن للمشتري الأجنبي تملّكه مباشرة.

3. اعرف عقد الكوندو الموحد

تشترط المادة 6/2 من Condominium Act، المضافة في 2008، أن يتبع عقد بيع الكوندو مع المطوّر النموذج الموحد لوزارة الداخلية (Siam Legal). والشروط غير المطابقة باطلة، وتحدد المادة 63 غرامة قدرها 100,000 بات. أهم أوجه الحماية للمشتري:

• يجب أن يحدد المطوّر تاريخ نقل الملكية وأن يقدّم إشعارًا مدته 30 يومًا.
• لا يجوز أن يتوقف البناء أكثر من سنة واحدة.
• مسؤولية عن العيوب لمدة 5 سنوات للهيكل وسنتين للأجزاء الأخرى.
• يجوز للمشتري التنازل عن العقد لشخص آخر دون رسوم.
• غرامة تأخير في التسليم لا تقل عن 0.01% يوميًا، بحد أقصى 10%.

عندما يريك مشترٍ عقدًا يحيد عن هذه الشروط، فأرسله إلى محامٍ قبل أن يوقّع.

4. اضبط مسار الأموال الأجنبية: نموذج FET

المشتري الأجنبي الذي يريد شقة كوندو بنظام التملك الحر باسمه يجب أن يثبت أن الأموال جاءت من الخارج. وتوضح Storm Real Estate Phuket (سبتمبر 2026):

• يصدر نموذج Foreign Exchange Transaction (FET) عن البنك التايلاندي الذي يستلم الأموال.
• ويُطلب عادةً للتحويلات التي تبلغ USD 50,000 أو أكثر.
• يجب تحويل الأموال من الخارج، بعملة أجنبية، قبل نقل الملكية.

تستخدم دائرة الأراضي النموذج عند تسجيل الوحدة باسم الأجنبي. أخبر المشترين بذلك منذ اليوم الأول. فالأموال التي تصل بالطريقة الخطأ هي السبب المعتاد لتأخر نقل الملكية إلى أجنبي.

5. اعرف عميلك ومصدر الأموال

يدرج Themis Partner واجبات مكافحة غسل الأموال ضمن القواعد التي تنطبق على الوكالات. اطلب من وكالتك إجراءاتها المكتوبة، واتبعها في كل ملف. وكممارسة يومية:

1. تحقّق من هوية كل مشترٍ وبائع، والمالك الحقيقي وراء أي شركة.
2. افهم مسار الأموال: من أين تأتي وكيف ستصل.
3. تقاضَ الأتعاب فقط عبر تحويل بنكي إلى حساب الشركة، مقابل فاتورة.
4. احتفظ بسجلات لكل فحص أجريته.

حملة 2026 على الملكية بالواجهة ترفع المخاطر. تضيف الحملة الوطنية التي أُطلقت في 19 أكتوبر 2026 فحوصًا إضافية على المشتريات التي تتجاوز 2 مليون بات أو التي تتجاوز قيمتها التقديرية 5 ملايين بات، ويجب على الأزواج التايلانديين للأجانب إثبات مصدر أموالهم (Thai Examiner، أكتوبر 2026). وتذكر Leto أيضًا تعميمًا من دائرة الأراضي بتاريخ 15 مايو 2026 بشأن التحقق من المستفيدين الحقيقيين. توقّع أسئلة في مكتب الأراضي وجهّز عملاءك لها.

لا تقترح أبدًا هيكل ملكية بالواجهة، أو “صديقًا” تايلانديًا على سند الملكية، أو شركة بمساهمين تايلانديين على الورق للالتفاف على حظر تملّك الأراضي. فأنت تعرّض أموال عميلك ومسارك المهني للخطر.

ما يوقع الناس في المشكلات

الممارسة	الخطر
أجنبي يعرض الوحدات أو يتفاوض	غرامة وترحيل وحظر دخول للعامل، وغرامة لصاحب العمل (الدرس 2)
لا اتفاقية عمولة مكتوبة	لا قاعدة قانونية افتراضية يُرجع إليها، ونزاع حول من يدفع
بيع إيجار لمدة 99 عامًا أو حصة 75%	الوعد بحقوق لا وجود لها في القانون
بيع 30+30+30 على أنه مضمون	لا يُنفَّذ عمومًا إلا أول 30 عامًا مسجّلة
أموال أُرسلت دون FET أو بالبات	نقل ملكية بنظام التملك الحر لا يمكن تسجيله باسم الأجنبي
اقتراح واجهة	تحقيق واحتمال فقدان الأرض في إطار حملة 2026

عاداتك اليومية

• لا إدراج لعقار دون اتفاقية عمولة مكتوبة.
• لا إعلان يعد بأكثر مما تسمح به حصة 49% والإيجار لمدة 30 عامًا.
• لا حجز دون إثبات هوية ومصدر واضح للأموال.
• إبلاغ كل مشترٍ أجنبي بشأن FET قبل أن يرسل أي أموال.
• لا نقد، ولا ملكية بالواجهة، أبدًا.

هذه القواعد تتغيّر، لذا تحقّق من المصدر الرسمي قبل أن تتصرّف. تدرّب عليها في مهارات التعامل مع العملاء.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية. CloserPass غير تابع لأي جهة حكومية في تايلاند.