اعرف السوق التايلاندية: أربع مناطق، والمشترون الأجانب، وقواعد التملك

تايلاند ليست سوقًا واحدة. فشقة كوندو في قلب بانكوك، ووحدة بإطلالة بحرية في Jomtien، وفيلا بمسبح في بوكيت، ومنزل على تلة في كو ساموي، تجذب مشترين مختلفين، بأسعار مختلفة، في ظل قواعد التملك الصارمة نفسها. ومعرفتك بالأماكن والقواعد معًا هي ما يجعل العملاء يثقون بك.

الصورة الكاملة

تأتي أفضل البيانات العامة عن المشترين الأجانب من مركز المعلومات العقارية (Real Estate Information Center) (REIC)، الذي يحصي وحدات الكوندو المنقولة ملكيتها إلى أجانب.

• 2025: 14,899 وحدة، بزيادة 2.2%، بقيمة 60.92 مليار بات، بانخفاض 10.7%. واستحوذ الأجانب على 14.7% من جميع وحدات الكوندو المنقولة ملكيتها و25% من القيمة (Khaosod English، مارس 2026).
• النصف الأول من 2026: 6,533 وحدة، بانخفاض 8.8%، بقيمة 28.267 مليار بات، بانخفاض 1.5%. أي 11.7% من الوحدات و21.7% من القيمة، بمتوسط 4.3 مليون بات و43.9 م² للوحدة (The Nation، سبتمبر 2026).
• الربع الثاني من 2026: 3,292 وحدة، بزيادة 1.4%، بقيمة 14.803 مليار بات، بزيادة 20.2%.

المقاطعة	وحدات الكوندو للأجانب، 2025	القيمة، 2025	المتوسط لكل وحدة (محسوب)
بانكوك	7,029	35.39 مليار بات	نحو 5.0 مليون بات
Chonburi (باتايا)	4,164	11.59 مليار بات	نحو 2.78 مليون بات
بوكيت	1,190	6.09 مليار بات	نحو 5.1 مليون بات

المتوسطات ناتجة عن قسمتنا لإجماليات REIC، وليست أرقامًا منشورة. اذكر ذلك عندما تستشهد بها.

من يشتري

من حيث عدد الوحدات في 2025: الصين 4,940 (بانخفاض 12.9%)، وميانمار 1,968 (بزيادة 41.8%)، وروسيا 1,172 (بزيادة 8.6%) (Khaosod English).

من حيث القيمة في النصف الأول من 2026، كانت الدول العشر الأولى: الصين وروسيا وميانمار والولايات المتحدة وتايوان وفرنسا والمملكة المتحدة وألمانيا وأستراليا والهند. ودفع الأمريكيون أعلى متوسط، نحو 6.6 مليون بات للوحدة (The Nation، سبتمبر 2026).

لكل جنسية خريطتها الخاصة (The Nation، أغسطس 2026):

المشترون	النصف الأول من 2026، من حيث القيمة	أين يشترون
الصينية	6.874 مليار بات، بانخفاض 27.7%	بانكوك وChonburi
الروسية	3.603 مليار بات، بزيادة 75.9%	بوكيت وChonburi
ميانمار	2.457 مليار بات، بانخفاض 16.2%	بانكوك

المناطق الأربع

بانكوك أكبر سوق للأجانب بفارق كبير، بـ 7,029 وحدة و35.39 مليار بات في 2025. ويتصدّر المشترون من الصين وميانمار. توقّع أكبر عدد من الوكالات، وأكبر شركات الاستشارات، وأشد المنافسة.

باتايا (Chonburi) السوق الثانية من حيث عدد الوحدات. تصف Pattaya Mail (فبراير 2026) فائض عرض هيكليًا لا انهيارًا، أسوأه في Jomtien وعلى الواجهة الشاطئية الجنوبية، مع لجوء المطوّرين إلى الخصومات وشروط الدفع المرنة. والمشترون من ميانمار هم المصدر الجديد الرئيسي للطلب، إذ ينتقلون من أجل المدارس والرعاية الصحية والاستقرار. والوحدات أرخص منها في بانكوك، بنحو 2.78 مليون بات في المتوسط.

بوكيت تنمو مع المشترين الأجانب وتنكمش مع المطوّرين. تفيد Krungsri Research (أغسطس 2026) بما يلي:

• ارتفع نقل ملكية شقق الكوندو إلى الأجانب في 2025 بنسبة 18.3% إلى 1,190 وحدة، أي 82.3% من جميع عمليات نقل ملكية الكوندو إلى الأجانب في الجنوب، وبنسبة 52.2% إلى 420 وحدة في الربع الأول من 2026.
• لكن المشاريع الجديدة انخفضت 52.6% إلى 7,205 وحدات والمبيعات انخفضت 61.1% إلى 5,374 وحدة في 2025، مع 14,008 وحدات غير مباعة بقيمة 193.7 مليار بات.
• متوسط سعر الفلل 44.8 مليون بات، وتراجع معدل استيعاب الفلل إلى 1.8% شهريًا، أي نحو 50 شهرًا لبيع المخزون.
• أبرز المشترين الأجانب: الروس والصينيون والفرنسيون والبريطانيون والأمريكيون. وتوقعات 2026 هي انخفاض المشاريع الجديدة 4.2% والمبيعات 7.3%.

كو ساموي جزيرة فلل. أفادت Samui Property Group، وهي وكالة، في مايو 2026، ومعظم ذلك من بيانات C9 Hotelworks لشهر يونيو 2025:

• سوق أولية تضم 2,882 وحدة في 117 مشروعًا، بقيمة 30.3 مليار بات، موزعة بين 52% شقق كوندو و48% فلل.
• متوسط وسيط لشقق الكوندو قدره 88,500 بات للمتر المربع، ومتوسط وسيط للفيلا بثلاث غرف نوم قدره 14.9 مليون بات.
• المشترون الأجانب في 85% إلى 90% من صفقات الفلل، نقلًا عن Colliers.
• زيادة في الاستفسارات بعد الموسم الثالث من The White Lotus، الذي صُوّر في Maenam وعُرض في 2025، لكن دون رقم مقيس.

قواعد يجب أن يعرفها كل وكيل

حصة 49% في مباني الكوندو. بموجب Condominium Act B.E. 2522 (1979)، يمكن للأجانب تملّك وحدات الكوندو بنظام التملك الحر، لكن لا يجوز أن تتجاوز المساحة المملوكة للأجانب 49% من إجمالي المساحة القابلة للبيع في المبنى. وفوق ذلك لا يمكن للأجنبي إلا الاستئجار (Bektu، يونيو 2026). ففي مبنى مساحته القابلة للبيع 10,000 م²، يمكن للأجانب تملّك 4,900 م² كحد أقصى.

لا أراضي. لا يمكن للأجانب تملّك الأراضي، والشركة التي يتجاوز رأس مالها الأجنبي 49% أو أغلبية مساهميها أجانب تُعامل معاملة الأجنبي بموجب المادة 97 من قانون الأراضي (Land Code) (Leto).

الإيجار لمدة 30 عامًا. أطول عقد إيجار سكني مسجّل مدته 30 عامًا. ووعود التجديد مثل 30+30+30 تعاقدية، ولا تنفّذ المحاكم عمومًا إلا المدة المسجّلة الأولى (Bektu).

مقترحات 2024 لم تصبح قانونًا قط. في يونيو 2024 وافق مجلس الوزراء من حيث المبدأ على حصة أجنبية قدرها 75% في مباني الكوندو وعقود إيجار لمدة 99 عامًا، لكن المسودة لم تكن جاهزة (The Nation، يونيو 2024). وحتى يونيو 2026 لم يُقرّ أي منهما (Bektu). الجملة الصحيحة للعملاء في أكتوبر 2026: حصة 49% وحد الإيجار البالغ 30 عامًا لا يزالان ساريين.

الاتجاه في أواخر 2026 نحو التشديد لا التخفيف. في 19 أكتوبر 2026 أطلق رئيس الوزراء حملة وطنية على ملكية الأراضي بالواجهة، مع فحوص إضافية على المشتريات التي تتجاوز 2 مليون بات (Thai Examiner، أكتوبر 2026؛ الدرس 4).

البيع على الخارطة في سطرين

تُباع معظم شقق الكوندو الجديدة على الخارطة، بموجب العقد الموحد في Condominium Act، وتُدفع عادةً على مراحل مباشرة للمطوّر، مع escrow فقط إذا اتفق الطرفان (الدرس 6). وفي بوكيت وباتايا، يعني فائض العرض أن للمشتري هامشًا للتفاوض، وأن عليك واجب التحقق من المطوّر.

كيف تتعرف على منطقتك

1. اختر منطقة واحدة وتعلّم شوارعها ومواصلاتها ومدارسها ومستشفياتها ومشاريعها الجديدة.
2. تابع بيانات REIC عبر الصحافة، واذكر دائمًا مصدرك وتاريخه.
3. تعرّف على جنسيات مشتريك ولغاتهم: الصينية والبورمية في بانكوك، والروسية في بوكيت، والبورمية والروسية في باتايا.
4. اسأل في كل مبنى عن مقدار حصة الأجانب المتبقية، واسأل كل مطوّر عن شروط الدفع وسجل إنجازاته.

الأسعار والقواعد تتغير بسرعة، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء. راجع صفحة تايلاند والأسواق لمعرفة ما يغطيه CloserPass.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس نصيحة استثمارية.