صفقة من البداية إلى النهاية في تايلاند

يمر بيع شقة كوندو في تايلاند بعدة أطراف: الوكالة، ومحامي المشتري، وبنك المشتري في الخارج، والبنك التايلاندي الذي يستلم الأموال، وغالبًا مطوّر، ودائرة الأراضي (Department of Lands)، أي سجل الأراضي. وقيمتك في معرفة الترتيب، وإبقاء الجميع ملتزمين بالمواعيد، والتأكد من ألا يُفاجأ أحد بالضرائب أو بالنموذج البنكي. يتتبّع هذا الدرس إعادة بيع لمشترٍ أجنبي، ثم يحسب الأرقام بالبات.

من يفعل ماذا

• الوكالة (الوكلاء التايلانديون في الميدان): اتفاقية الإدراج، والتسويق، والمعاينات، والعرض، والتفاوض، والتنسيق.
• أجنبي في دور قانوني (الدرس 2): يجد المشترين من الخارج ويطلعهم على التفاصيل، ويعدّ المواد، ويشرح الإجراءات، بينما يتولى الزملاء التايلانديون المعاينات والتفاوض.
• محامي المشتري: يتحقق من سند الملكية والعقد ووضع حصة الأجانب.
• البنوك: يرسل بنك المشتري الأموال من الخارج، ويصدر البنك التايلاندي نموذج FET.
• دائرة الأراضي: تسجّل نقل الملكية وتستوفي الرسوم والضرائب.

إعادة بيع شقة كوندو، خطوة بخطوة

1. اتفاقية الإدراج. مكتوبة، تتضمن العمولة ومن يدفع وموعد استحقاقها (الدرس 4).
2. العرض والحجز. غالبًا تُحجز الوحدة برسوم حجز صغيرة قبل اتفاقية البيع. وكونها قابلة للاسترداد أم لا يتوقف على البند، لذا اقرأه مع المشتري قبل أن تتحرك أي أموال.
3. التحقق من الهوية. تحقّق من هوية الطرفين ومصدر أموال المشتري (الدرس 4).
4. التحقق من الحصة. يحتاج المشتري الأجنبي بنظام التملك الحر إلى متسع في حصة الأجانب البالغة 49% في المبنى. أكّد ذلك قبل اتفاقية البيع، لا يوم نقل الملكية.
5. اتفاقية البيع. السعر، ومواعيد الدفع، وتاريخ نقل الملكية، ومن يدفع أي تكلفة، وماذا يحدث إذا أخلّ أحد الطرفين.
6. الأموال من الخارج. يحوّل المشتري الأموال من الخارج، بعملة أجنبية، مسبقًا. وللمبالغ التي تبلغ USD 50,000 أو أكثر، يصدر البنك التايلاندي المستلم نموذج FET (Storm Real Estate Phuket، سبتمبر 2026).
7. نقل الملكية في دائرة الأراضي. تُدفع الرسوم والضرائب، وتُسجَّل الوحدة باسم المشتري.
8. العمولة. يدفع البائع للوكالة، عبر تحويل بنكي مقابل فاتورة. وتشير FazWaz إلى أن المشتري لا يدفع عادةً أي أتعاب للوكيل.

في أواخر 2026، توقّع مزيدًا من الأسئلة. تضيف حملة مكافحة الملكية بالواجهة التي أُطلقت في 19 أكتوبر 2026 فحوصًا على المشتريات التي تتجاوز 2 مليون بات أو التي تتجاوز قيمتها التقديرية 5 ملايين بات (Thai Examiner). أبقِ ملف مصدر الأموال جاهزًا.

تكاليف نقل الملكية

تعرض Storm Real Estate Phuket التكاليف في دليلها الصادر في سبتمبر 2026:

التكلفة	النسبة	الأساس	من يدفع
رسوم نقل الملكية	2%	القيمة التقديرية	قابلة للتفاوض، وغالبًا تُقسم بين الطرفين
ضريبة الأعمال الخاصة (Specific Business Tax) (SBT)	3.3%	الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع	البائع
رسم الدمغة	0.5%	الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع	فقط عندما لا تنطبق SBT
الضريبة المقتطعة	1% للبائع إذا كان شركة، وتصاعدية للفرد حسب سنوات التملك	تحددها قواعد مكتب الأراضي	البائع

متى تنطبق SBT. يدفع البائع SBT إذا امتلك العقار أقل من خمس سنوات، أو إذا كان يعمل في النشاط العقاري. وإذا انطبقت SBT فلا رسم دمغة. وإذا لم تنطبق، يُطبّق رسم الدمغة بدلًا منها.

إعفاء لا يستفيد منه الأجانب. رسوم النقل والرهن المخفّضة إلى 0.01% تنطبق فقط على المواطنين التايلانديين الذين يشترون منازل قيمتها 7 ملايين بات أو أقل، وقد مُدّدت حتى 30 يونيو 2027. ويدفع المشترون الأجانب النسب كاملة.

مثال تطبيقي 1: شقة كوندو لإعادة البيع في بانكوك، امتلكها البائع 3 سنوات

يدفع مشترٍ أجنبي 5,000,000 بات. نفترض أن القيمة التقديرية لدى دائرة الأراضي 4,600,000 بات. البائع فرد اشترى قبل ثلاث سنوات. وتنص الاتفاقية على تقسيم رسوم النقل 50/50، وعمولة الوكالة 3% يدفعها البائع.

البند	الحساب	المبلغ
رسوم نقل الملكية	4,600,000 x 2%	92,000 بات
نصف المشتري ونصف البائع	92,000 / 2	46,000 بات لكل منهما
SBT، على البائع (أقل من خمس سنوات)	5,000,000 x 3.3%	165,000 بات
رسم الدمغة	غير مستحق، لأن SBT تنطبق	0
الضريبة المقتطعة، على البائع	تصاعدية، تُحدَّد في مكتب الأراضي	اطلب تقديرًا
العمولة، على البائع	5,000,000 x 3%	150,000 بات
نموذج FET	أموال تتجاوز USD 50,000 بكثير	مطلوب

تكاليف البائع قبل الضريبة المقتطعة هي 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 بات، أي نحو 7.2% من السعر. ولهذا يسأل البائعون عن SBT في الاجتماع الأول.

مثال تطبيقي 2: شقة الكوندو نفسها، امتلكها البائع 7 سنوات

السعر والتقييم نفسهما، لكن البائع امتلك الوحدة سبع سنوات ولا يعمل في النشاط العقاري.

البند	الحساب	المبلغ
رسوم النقل، كل نصف	4,600,000 x 2% / 2	46,000 بات
SBT	غير مستحقة (تملّك خمس سنوات أو أكثر)	0
رسم الدمغة	5,000,000 x 0.5%	25,000 بات
عمولة	5,000,000 x 3%	150,000 بات

يوفّر البائع 140,000 بات مقارنة بالمثال 1. فتوقيت البيع بعد تجاوز خمس سنوات قد يكون أهم من تغيير بسيط في السعر.

مثال تطبيقي 3: مشترٍ تايلاندي ومشترٍ أجنبي، الوحدة الجديدة نفسها

يبيع مطوّر شقة كوندو جديدة بسعر 3,000,000 بات، ونفترض أن القيمة التقديرية مماثلة. المطوّر يعمل في النشاط العقاري، لذا يدفع SBT بقيمة 99,000 بات (3.3%) وضريبة مقتطعة بنسبة 1% بصفته شركة.

رسوم نقل الملكية	مشترٍ تايلاندي	مشترٍ أجنبي
النسبة	0.01% (إعفاء حتى 30 يونيو 2027)	2%
المبلغ على 3,000,000 بات	300 بات	60,000 بات

يحدد عقد المطوّر من يدفع رسوم النقل على الوحدة الجديدة. اقرأه مع المشتري.

البيع على الخارطة: كيف تتحرك الأموال

بالنسبة لشقة كوندو جديدة مشتراة على الخارطة، يصف Thailand Law Online النمط المعتاد: يدفع المشتري للمطوّر مباشرة، على مراحل:

1. رسوم حجز لتثبيت الوحدة.
2. عربون العقد عند توقيع اتفاقية البيع.
3. أقساط خلال البناء.
4. الرصيد المتبقي عند نقل الملكية، في دائرة الأراضي.

Escrow طوعي. لا ينطبق Escrow Act B.E. 2551 (2008) إلا إذا اتفق الطرفان على استخدام وكيل escrow مرخّص. ولا يوجد قانون يُلزم المطوّر باستخدامه.

العقد الموحد يحمي المشتري. بموجب المادة 6/2 من Condominium Act، يجب أن يتبع عقد المطوّر نموذج وزارة الداخلية، والشروط غير المطابقة باطلة (Siam Legal). ويجب أن يحدد تاريخ نقل الملكية مع إشعار مدته 30 يومًا، وألا يتجاوز أي توقف للبناء سنة واحدة، وأن يتضمن مسؤولية عن العيوب لمدة 5 سنوات للهيكل وسنتين للأجزاء الأخرى، وأن يتيح للمشتري التنازل عن العقد دون رسوم، وأن يحدد غرامة تأخير في التسليم لا تقل عن 0.01% يوميًا، بحد أقصى 10%.

جدول توضيحي للبيع على الخارطة

وحدة بسعر 4,300,000 بات، قريب من متوسط مشتريات الأجانب في النصف الأول من 2026 (The Nation). المراحل مثال فقط. والعقد هو الفيصل.

المرحلة	الدفعة	المدفوع حتى الآن
الحجز	50,000 بات	50,000 بات
عربون العقد	380,000 بات	430,000 بات
أقساط البناء	860,000 بات	1,290,000 بات
الرصيد عند نقل الملكية	3,010,000 بات	4,300,000 بات

يجب أن تصل كل دفعة من الخارج بعملة أجنبية، حتى يتمكن المشتري من الحصول على نموذج FET عن المبلغ كاملًا عند نقل الملكية.

صفقات الإيجار طويل الأجل (leasehold)

الأجنبي الذي يشتري فيلا أو منزلًا لا يمكنه تملّك الأرض. والهيكل المعتاد هو عقد إيجار مسجّل لمدة تصل إلى 30 عامًا، وهي أطول مدة إيجار سكني مسجّل يسمح بها القانون. وأي خيارات تجديد تعاقدية، وكما يشير Bektu، لا تنفّذ المحاكم عمومًا إلا المدة المسجّلة الأولى. سعّر الصفقة على أساس 30 عامًا، لا 90.

الضرائب والرسوم والقواعد تتغير، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء. تدرّب مع تدريب المبيعات وتمارين المال.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية.