Una operación inmobiliaria en Dubái de principio a fin

Una operación en Dubái sigue un camino claro. Cuando conoce cada paso, puede decir a su cliente qué pasa después, y eso es lo que hace que confíe en usted.

Quién hace qué

• Usted, el agente: encuentra y cualifica a las partes, gestiona los formularios RERA y coordina los pasos.
• La trustee office: una oficina de registro que representa al Dubai Land Department (DLD) y tramita la venta con contratos electrónicos. En una reventa estándar en Dubái no hay notario.
• La promotora: expide el certificado de no objeción (NOC) en una reventa y vende directamente en la venta sobre plano.
• El banco: tasa el inmueble y paga al vendedor en la transmisión cuando el comprador tiene hipoteca.
• El DLD: registra la venta y expide el título de propiedad.
• Un conveyancer (opcional): muchos compradores recurren a uno para gestionar los documentos y custodiar el cheque del depósito.

Una reventa, paso a paso

1. Form A. El vendedor firma un contrato de comercialización con su agencia. Usted obtiene un permiso de Trakheesi y anuncia.
2. Form B. El comprador firma con su agente (a veces de la misma agencia).
3. Visitas y oferta. Acuerde el precio y las condiciones. Si intervienen dos agencias, firme antes el Form I.
4. Form F (MOU). Comprador y vendedor firman el contrato de compraventa. El comprador suele entregar un cheque de depósito de garantía del 10% a nombre del vendedor, custodiado hasta la transmisión.
5. Hipoteca, si la hay. El banco tasa el inmueble y emite una oferta definitiva.
6. NOC de la promotora. El DLD incluye un e-NOC de la promotora entre los documentos obligatorios. Confirma que no hay gastos de comunidad impagados. Normalmente lo solicita y lo paga el vendedor.
7. Transmisión en la trustee office. Firman ambas partes, o sus representantes. Se pagan las tasas y el vendedor recibe el precio.
8. Título de propiedad. El DLD expide un título de propiedad electrónico a nombre del comprador.

Una venta sobre plano, paso a paso

1. Compruebe el proyecto. En la aplicación Dubai REST puede ver la situación del proyecto y su cuenta de garantía (escrow). Según la Ley n.º 8 de 2007, una promotora necesita la aprobación del DLD y una cuenta de garantía del proyecto antes de vender sobre plano.
2. Formulario de reserva. Bloquea la unidad y recoge el precio y las condiciones clave. El comprador paga un importe de reserva.
3. SPA. El contrato de compraventa (sale and purchase agreement) con la promotora, incluido el plan de pagos.
4. Registro en Oqood. La promotora registra la venta en Oqood, el registro provisional del DLD. La tasa es del 4% del precio, normalmente pagada al reservar a través de la promotora (Bayut).
5. Plazos. Los pagos van a la cuenta de garantía de ese proyecto concreto.
6. Entrega. Al terminar la obra, el registro en Oqood se sustituye por un título de propiedad del DLD.

Tres puntos que explicar a los compradores:

• La comisión en la venta sobre plano la paga la promotora, a menudo entre el 2% y el 8% (Bayut).
• Revender antes de la entrega requiere el NOC de la promotora, y las promotoras suelen exigir un porcentaje mínimo pagado, a menudo del 30% al 40%, según figure en el SPA (Binghatti).
• Las hipotecas sobre plano están limitadas por el Banco Central a un 50% del valor (LTV).

Los gastos de una reventa

• Tasa de transmisión del DLD: 4% del precio. La Resolución del Consejo Ejecutivo n.º 30 de 2013 dice que se reparte a partes iguales salvo acuerdo en contrario, pero en la práctica suele pagarla entera el comprador. Ponga el reparto por escrito en el Form F.
• Trustee office: AED 4,000 más IVA cuando el precio es de AED 500,000 o más, AED 2,000 más IVA por debajo (haus & haus).
• Comisión de la agencia: alrededor del 2% más el 5% de IVA, acordada en el Form A o B.
• Registro de la hipoteca: 0.25% del importe del préstamo, no del precio.

Ejemplo práctico: un apartamento de AED 2,000,000, comprador al contado

Concepto	Cálculo	Importe (AED )
Tasa de transmisión del DLD	4% x 2,000,000	80,000
Trustee office	4,000 + 5% de IVA	4,200
Comisión de la agencia	2% x 2,000,000 = 40,000, + 5% de IVA	42,000
Título de propiedad y gastos administrativos	Como en el ejemplo de Property Finder	580
Total de gastos de compra		126,780

Eso supone alrededor de un 6.3% además del precio. Si el comprador pide una hipoteca del 80% (el máximo para la primera vivienda de un expatriado de hasta AED 5 millones), añada 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000 por el registro de la hipoteca, más pequeñas tasas.

Enseñe esta tabla a su cliente en la primera reunión. A los compradores no les gustan las sorpresas en la trustee office.

Practique con sobre plano y dinero y cálculos.

Las tasas y los procedimientos cambian. Consulte la fuente oficial (las páginas de tasas del DLD y su trustee office) antes de actuar. Esta lección no es asesoramiento jurídico ni financiero.